Коммерческое жилье не должно дорожатьРиэлтеры констатируют: примерно с лета рынок долевого строительства квартир в стране резко пошел на спад. Причем уменьшились и предложение, и спрос одновременно. У явления две причины. Пытаясь справиться с напряженными планами жилищного строительства, администрации регионов переориентировали подконтрольные им строительные организации на возведение квадратных метров для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Скажем, до сих пор примерно 40 процентов жилья получали очередники, 60 — шло в свободную продажу. В следующем году соотношение должно измениться до наоборот, а еще через пару лет львиная доля — 80 процентов квартир будут распределяться по спискам исполкомов. Например, такие крупные строительные компании, как ОАО «МАПИД» и концерн «Минскстрой», уже площадки, подготовленные для долевого строительства, передали жилищно–строительным кооперативам. То есть фактически ушли с рынка. Но и коммерсанты, прежде буквально дравшиеся за места в Минске, заметно поостыли. Хотя, казалось бы, конкуренты в лице государственных застройщиков фактически устранены, поле деятельности открывается огромное. В чем дело?
Предыстория
Мода конвертировать деньги граждан в квадратные метры возникла примерно 12 лет назад, когда фактически иссяк государственный источник финансирования строительства жилья. Бизнес оказался перспективным. Дольщики (кстати, не только граждане, но и фирмы, банки) помогают выполнять годовую жилищную программу государству и зарабатывать неплохие дивиденды не одному десятку коммерческих и госструктур.
Однако доброе дело омрачили громкие скандалы с судами, коллективными жалобами и даже акциями протеста инвесторов. Застройщики необоснованно взвинчивали цену квадратного метра или, взяв деньги вперед, возводили обещанные жилища лет 7 — 8. Ведь права и обязанности застройщика и дольщика регулировались только ажиотажным спросом на недвижимость. У первого был дефицитный товар, у второго — обесценивающиеся деньги. Кто диктовал условия, понятно. И даже появление типового договора долевого строительства, утвержденного приказом Минстройархитектуры, ничуть не изменило ситуацию. Локальный документ не был обязателен к исполнению и его чаще всего игнорировали. Но хуже того, в погоне за длинным рублем на строительный рынок стали приходить сомнительные компании, имеющие об этой индустрии весьма смутное представление. Печальный опыт России, где уже вовсю шли акции протеста обманутых дольщиков, подсказывал: столь важный и доходный сектор экономики не может оставаться стихийным.
К порядку!
С 1 июля в стране появились единые и четкие правила заключения, исполнения, расторжения договоров долевого строительства многоквартирных домов и даже их типовой образец. Фирма–претендент должна иметь определенный опыт, подтвердить свою состоятельность выполнить обязательства перед гражданами и опубликовать проектную декларацию, прежде чем начнет собирать деньги инвесторов. То есть теперь невозможно представить ситуацию: несколько человек скинулись по 10 тысяч долларов, сформировали уставный фонд, зарегистрировали ООО, выиграли тендер на право застройки участка земли и даже, не подготовив проектно–сметную документацию будущего дома, стали активно рекламировать и продавать квартиры. А так, между прочим, бывало.
Ну и, конечно, массу преимуществ получили инвесторы. Как прежде формировалась цена? Приведу один характерный пример. Продавали квартиры в строящемся элитном доме в центре Минска. По 1.700 долларов за квадратный метр. Реализовали половину. С распродажей второй части решили повременить. А вдруг удастся взять еще больше... По новым правилам цена не выжидается и не выдумывается, а просчитывается на основе проектно–сметной документации и реальных затрат строительной организации. Иными словами, ее нужно обосновать.
Нежелательными инвесторами названы перекупщики. Растущий перспективный рынок жилья в Беларуси стал для них неплохим источником извлечения прибыли. Банки, другие организации (в том числе, скажем, российские компании) покупают квартиры на стадии строительства, чтобы потом их выгодно перепродать. Но это на фоне и без того ажиотажного спроса только подстегивает рост цен. В общем, с 1 июля организации имеют право выкупить только половину квартир в доме, но в течение 3 лет не смогут их продать.
Сроки строительства также ужесточили: год–два, максимум — три. Не успели, нарушили обязательства — оплатите все дополнительные издержки. За невыполнение названных условий положен суровый штраф — до 500 базовых величин, индексация взносов в случае расторжения договора, кроме того, дольщики освобождены от пошлин при подаче исков в суд.
«По большому счету, — сказал после в одном из интервью Владимир Подволоцкий, начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры, — долевое строительство — явление временное. Жилищно–строительные компании, как это принято во всем мире, должны идти в банк, брать кредиты, строить жилье «под ключ» и только потом продавать людям готовый продукт, а не собирать деньги у Иванова, Петрова, Сидорова. Пока таких условий нет, государство, чтобы защитить интересы и дольщика, и заказчика, вынуждено вмешиваться и регулировать их договорные отношения».
Стройка — дело сложное
Однако все оказалось не так просто. Новые правила появились, но не было ответа на вопрос: коснутся они уже давно развернувшихся строек? «У нас есть дольщики, заключившие договоры еще в 2004 году по фиксированным ценам — примерно 450 долларов за квадратный метр. Люди выплатили свой взнос сполна и теперь ждут только ключей от квартир, — жалуется директор строительной фирмы. — Но после 1 июля получалось, мы им должны были поднять стоимость до 1.200 — 1.300 у.е. Нынче продаем квадратные метры по таким ценам. А по утвержденному типовому договору цены на квартиры одинаковых потребительских качеств должны быть равны для всех». Требование, чтобы строили жилье за деньги дольщиков только финансово состоятельные фирмы, само по себе разумно и правильно. Но бывают периоды, когда компания очень много денег инвестирует в материалы, машины, механизмы. От этого она не становится слабее, однако задолженность по каким–то обязательным платежам может возникнуть. А коль должник, значит, не имеешь права привлекать средства граждан. Камнем преткновения стал и расчет цены строящегося жилья. Казалось бы, методики есть, индексы роста цен просчитываются, расценки на работы имеются. Однако в действительности возникает множество нюансов. Лучшие площадки в городах достаются коммерческим фирмам не за красивые глаза, а за хорошие деньги. Кто больше благ посулит исполкому, тот и более достоин строить — по такому принципу проходят тендеры. Но как потом объяснить дольщику, что в стоимость его квадратного метра войдет, например, часть новой ветки метро или подземная стоянка, детсад и школа?
Вот почему коммерческие фирмы приостановили заключение договоров долевого строительства жилья. Некоторые заняли выжидательную позицию. Другие стали кооперироваться с банкирами: сообща вкладывают деньги, строят дом и продают квартиры, но уже на 20 — 25 процентов дороже, чем могли предложить дольщику на стадии проекта. Третьи компании–заказчики взялись развивать собственную производственную базу. Ведь тем, кто сам заказывает, строит и продает, проще экономить на затратах.
Тем не менее рынок, где каждый желающий мог купить новую квартиру без очереди, на полгода замер. Потому что права дольщиков государство защитило отчасти в ущерб интересам застройщиков. На то были объективные причины. Теперь появились вполне реальные предпосылки для поиска консенсуса всех участников, в принципе, очень полезного и нужного дела — решения жилищной проблемы страны. Подписанный 18 декабря и опубликованный вчера Указ Президента N 729 стал конструктивным итогом дискуссии коммерсантов и представителей органов управления. Так что теперь будем строиться цивилизованно.
Фото Александра РУЖЕЧКА, "СБ".
