Инвесторы меняют подходы: рынок офисной и торговой недвижимости начал переориентироваться на аренду

Связанные одним метром

Жилые дома растут сегодня как грибы после дождя. Чего пока не скажешь о торговой и офисной недвижимости. Девелоперы понимают: прибыль в жилищном сегменте и в коммерческом – это совершенно разные категории и риски. Случается так, что в последнем варианте проект становится долгостроем или после ввода в эксплуатацию не оправдывает надежд и не приносит никакой прибыли. Впрочем, на офисной и торговой недвижимости можно и заработать: доходность отдельных проектов существенно превышает проценты по вкладам в белорусских рублях. Эксперты рассказали, сколько сегодня можно выручить на одном метре офиса или торгового центра и когда окупаются инвестиции.

Ставки предложения аренды офисов класса «В+» и «В» за первые два месяца этого года выросли на 3 процента.

В 2015—2016 годах коммерческая недвижимость Минска значительно снизилась в цене. По некоторым объектам ставки аренды и цены упали практически наполовину. Это подорвало интерес инвесторов к строительству новых объектов. Однако в прошлом году рынок начал оживать. На какую доходность сегодня можно рассчитывать девелоперам и как снизить риски колебания цен, рассказал руководитель «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» Андрей Астрейко. Он полагает:

— Сегодня рынок как офисной, так и торговой недвижимости переориентирован на аренду. Это обусловлено тем, что компании и торговые операторы предпочитают оставаться мобильными и не хотят замораживать крупные суммы, приобретая офисы или торговые помещения в собственность. В частности, офисным арендаторам зачастую необходимо расширять либо уменьшать арендуемые площади, а торговым – не всегда интересно надолго задерживаться на одном месте. Поэтому аренда в нынешних условиях выглядит предпочтительнее, отчего сделок купли-продажи существенно меньше, чем аренды.

В текущей конъюнктуре рынка, выводя на рынок новый объект (будь то бизнес— или торговый центр), инвестору / девелоперу надо быть готовым к «длинным» деньгам и ориентироваться на окупаемость проекта лишь за счет сдачи в аренду. Возможную продажу в бизнес-план можно закладывать только с момента полного заполнения объекта арендаторами и выхода на максимальный уровень арендных ставок по заключенным договорам.

Для достижения этого уровня, как правило, необходимо от трех до пяти лет. Это актуально как для бизнес-, так и торговых центров. Однако в некоторых случаях этот период может быть меньше.


В практике прошлых лет есть примеры удачных и не очень удачных проектов. Зачастую бизнес-центры, которые выходили на рынок в 2015—2016 гг., проектировались намного ранее и не учитывали изменяющиеся требования арендаторов. Поэтому они не могли рассчитывать на какой-то особый интерес со стороны арендаторов. Некоторые из них все еще не введены в эксплуатацию. В то же время есть и удачный пример – бизнес-центр «Красавiк», который в 2016 г. был сдан в аренду одному арендатору (EPAMSystems) целиком еще до момента ввода в эксплуатацию. Это стало возможным благодаря ориентации проекта бизнес-центра на актуальные в тот период и прогнозируемые на будущее запросы арендаторов как по части планировочных решений, так и технического наполнения.

Сейчас интерес к инвестированию в коммерческую недвижимость возвращается. Крупные инвесторы рассматривают варианты как нового строительства, так и приобретения уже готовых, заполненных арендаторами объектов.

Сейчас срок окупаемости инвестиционного проекта по строительству бизнес-центра находится в диапазоне 10—15 лет. Многое зависит от продуманности проекта и его чувствительности к возможным изменениям спроса и предложения на рынке. При сохранении текущей экономической ситуации в стране, говорит Андрей Астрейко, в ближайшие несколько лет можно ожидать начала строительства новых бизнес-центров. В случае их выхода на рынок примерно в одно время конкуренция современной офисной недвижимости будет усиливаться. Чтобы хеджировать риски девелопера, каждый новый бизнес-центр должен отвечать не только актуальным, но и прогнозируемым требованиям арендаторов. Именно это будет определять его рыночную ликвидность, востребованность, а значит, и доходность для инвестора.

ЦИФРА

По состоянию на конец марта совокупный объем офисных площадей бизнес-центров Минска составлял 920 тыс. кв. м, а крупных торговых центров – 600 тыс. кв. м.

konoga@sb.by
Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter