— Сын уже взрослый, ему вскоре понадобится отдельное жилье. Поэтому рассматриваем вопрос покупки двух однокомнатных квартир — это выйдет дороже одной двушки.
Недостающую на покупку жилья сумму Анна планирует взять в кредит:
— Мы пока следим за ситуацией. Некоторые банки приостановили выдачу кредитов, квартиры особо не раскупают — мы надеемся на скидки от застройщиков.
Николай Простолупов, почетный председатель совета белорусской ассоциации “Недвижимость”, подтверждает, что сейчас на рынке жилья действительно тихо:
— Как показывает январь, люди не готовы покупать квартиры по тем ценам, которые сейчас есть на рынке. В начале прошлого года после 2017-го еще продолжалась эйфория. Но рынок недвижимости не реагирует на состояние экономики в течение недели или месяца, необходимо время, чтобы люди могли оглядеться. Мы всегда с надеждой ждем конца февраля — начала марта, когда рынок оживляется и можно делать прогнозы на полугодие. Пока цены стоят, покупатели не идут. Такая картина вырисовывается на январь-февраль.
В этом году в Беларуси планируется ввести 4 млн квадратных метров жилья. Из них с господдержкой — 1,6 млн квадратных метров, ожидается, что здесь к концу года средняя стоимость квадратного метра составит 1020 рублей. Что же касается коммерческих цен, ключевые факторы, от которых они будут зависеть, — ставки по кредитам и уровень доходов населения.
В части зарплат в 2019-м намечен рост: в среднем за год показатель должен составить 1025 рублей. Ситуация с кредитами несколько сложнее. В 2017 году ставка рефинансирования быстрыми темпами снижалась, вслед за нею опускались и ставки по кредитам. Люди активно этим пользовались. В результате, хотя в прошлом году ключевой процент тоже имел тенденцию к снижению, жилищные кредиты все же несколько подорожали: с 14—15 до 16,1%. Та же тенденция коснулась и лизинговых предложений — они прибавили от 0,5 до 4%. В конце прошлого года некоторые банки взяли тайм-аут, чтобы определиться с размером ставок. Впрочем, это не значит, что нет возможности взять взаймы — сейчас есть предложения под 15—16%.
КСТАТИВадим Тачкин, управляющий в ООО “Вива Капитал Инвест”, ситуацию оценивает так:
Тем, кто хочет сэкономить на покупке столичного жилья, не жертвуя метражом, есть смысл присмотреться к городам-спутникам. В этом году здесь планируется построить почти в два раза больше жилья, чем в минувшем: 52,5 тысячи квадратных метров против 28,8 тысячи. Активнее всего застраивать будут Смолевичи, где хотят возвести 13,74 тысячи квадратных метров.
— Что касается предложения, его объемы на первичном рынке недвижимости будут примерно сопоставимы с прошлым годом. В первом полугодии это будут в основном варианты, которые начали строить в прошлом году, новые объекты поступят на рынок в III—IV кварталах 2019-го. По статистике 2018-го, динамично росла доля новостроек, приобретаемых населением за счет внебюджетных источников, — иными словами, покупатели использовали собственные средства либо привлекали коммерческие кредиты. Помимо распространенных кредитных продуктов, потребители ждут появления новых финансовых инструментов.
Речь, в частности, идет об ипотеке. Она может разогреть рынок и заставить цены пойти в рост. С другой стороны, жилье за счет таких кредитов может стать доступнее, объясняет Вадим Тачкин:
— Многие хотят и могут оформить кредит на строительство, однако найти поручителей по такому кредиту не всегда удается. Фактор, который может изменить ситуацию на рынке, — кредитование строящейся квартиры под залог уже имеющейся. Человек проживает в своей квартире, строит новую, кредит на строительство которой оформлен под залог недвижимости и без поручителей.
Николай Простолупов говорит, что в нынешнем году так или иначе есть предпосылки для роста цен на жилье. Однако повышение будет постепенным и вряд ли обгонит динамику 2018-го:
— Рост цен будет сдерживать покупательная способность населения — люди не смогут позволить себе покупку жилья, если квадратный метр серьезно подорожает. Поэтому я ожидаю умеренное повышение, примерно так, как это было в прошлом году.
Тем временем некоторые застройщики прибегают к дополнительным мерам, чтобы разогреть интерес покупателей. Например, рекламируют систему трейд-ин — старое жилье в зачет нового. Правда, это скорее маркетинговый ход, чем выгодное предложение. Если взять классический вариант, как это работает, к примеру, на автомобильном рынке, следует учитывать тот факт, что цена на выкупаемый товар по системе трейд-ин будет предложена ниже среднерыночной — на 15—20%, а в случае с квартирой это весьма существенно. Осторожнее следует быть и с рассрочками от застройщиков. Среди подводных камней — до выплаты долга квартира находится в собственности юрлица. А значит, и налог на недвижимость, и коммунальные услуги оплачиваются по тарифам для юрлиц.
Впрочем, есть и вполне действенные меры, которые помогают сделать жилье более доступным. Еще в минувшем году наблюдалось стремление покупателей к экономии — на однокомнатные и двухкомнатные квартиры приходилось более 40% всех продаж. Тренд прослеживался не только в столице, но и в регионах: например, в Витебске однушки подорожали больше всего — с 18—20 тысяч долларов до 22—24 тысяч. Застройщики отреагировали на это предложением малогабариток площадью до 30 квадратных метров — общая стоимость такого жилья выходит вполне посильной, так что раскупают такие варианты быстро. Вполне вероятно, что эта тенденция будет актуальна и в нынешнем году.
В целом тем, кто планирует решить жилищный вопрос, Вадим Тачкин советует не откладывать в долгий ящик, ожидая лучшего момента:
— Большая часть сделок на вторичном рынке — это переезд. Чем стабильнее ситуация на рынке, тем проще изменить свои жилищные условия. Потому что большинство покупателей являются одновременно продавцами, и в условиях стабильности легче прогнозировать свои расходы на такой обмен. Так что этот год будет неплохим для обновления жилья: шоковых событий на рынке не ожидается.
СТАВКА НА АРЕНДУ
Одна из альтернатив льготному кредитованию — государственное арендное жилье. В этом году его планируется возвести на треть больше, чем в прошлом, — 135 тысяч квадратных метров. Больше всего съемных метров построят в Гродненской области — 33,25 тысячи квадратных метров, в Гомельской — 28,35 тысячи и в Брестской — 26,25 тысячи “квадратов”. В столице планируется построить 11,4 тысячи квадратных метров.
Стоимость аренды рассчитывается по утвержденной Правительством формуле: общий метраж квартиры умножается на 0,2 базовой величины и на коэффициент экономико-планировочной зоны, в которой находится дом (для Минска — от 0,5 до 1,5). Снимать жилье у государства выходит куда дешевле, чем у частных лиц. К примеру, трешка площадью 68,2 квадратных метра недалеко от метро в центре города обойдется в 521,73 рубля, в то время как цена на аналогичное жилье на коммерческих условиях начинается от 1200 рублей.
gavrusheva@sb.by
