Пераход у новы клас

Уладальнікі некаторых бізнес-цэнтраў будуць мець у руках рычаг ціску на арандатараў

Яшчэ гадоў дзесяць таму ў Мінску назіраўся востры дэфіцыт офісных плошчаў. Кошт арэнды памяшкання вельмі сціплай якасці ў цэнтры горада быў супастаўны з узроўнем коштаў у еўрапейскіх сталіцах. Такая сітуацыя справакавала будаўнічы бум: бізнес-цэнтры раслі як грыбы пасля дажджу. Сёння прапанова іх у нас супастаўная з Масквой, Санкт-Пецярбургам, Кіевам. Пры гэтым на рынку склалася парадаксальная сітуацыя: з аднаго боку, не хапае якасных плошчаў класа А. З іншага — некаторыя офісы пустуюць падоўгу і ніяк не могуць дачакацца сваіх арандатараў.

Аб'ём свабодных і прапанаваных у арэнду офісаў сёння менш за 3 працэнты.

А і В мае значэнне

Дырэктар дэпартамента даследаванняў і кансалтынгу Colliers International у Беларусі Дзяніс Чацверыкоў канстатуе: дэфіцыт якасных офісных плошчаў (гаворка, у першую чаргу, аб класах А—В1) склаўся яшчэ ў другой палове мінулага года. І з надыходам 2018-га ён нікуды не дзеўся, а толькі ўзмацніўся. І нават невялікія вакантныя плошчы на рынку «гуляюць» не таму, што на 25—30 тысяч метраў няма попыту, а, хутчэй, па прычыне праблем, якія не задавальняюць патэнцыяльных арандатараў. Да таго ж перадумоў, здольных збіць хвалю дэфіцыту, пакуль няма. Офісных плошчаў, якія зараз будуюцца (у тым ліку ў высокай стадыі будаўнічай гатоўнасці), 200 тысяч «квадратаў». Але рэальна ўвядуцца яны ў асноўным у другім паўгоддзі 2019 года. Рэальны ўвод на працягу ўсяго 2018 года не задаволіць той адкладзены попыт, які сфарміраваўся ўжо на студзень. Так, па ацэнцы аналітыкаў, калі б цяпер адначасова ўвялі 75—80 тысяч «квадратаў» якасных офісаў, іх бы спакойна знялі ў самы кароткі час. 

Што тычыцца арэндных ставак, іх рост за мінулы год склаў для класа В1 у межах 10—20 працэнтаў (гаворка, у першую чаргу, аб верхняй мяжы ставак). І калі раней было характэрна павышэнне верхніх паказчыкаў цанавой разбежкі дзякуючы росту ў найбольш запатрабаваных аб'ектах, то ў бягучым годзе вырасце сярэдні паказчык стаўкі ў тым ці іншым класе. І зусім мала прапаноў застанецца ў самай нізкай частцы цанавога дыяпазону. Напрыклад, эксперты ў канцы 2017 года прааналізавалі стаўкі на тыя памяшканні, што заставаліся вакантнымі. Дык вось, па стаўках, эквівалентных да 8 еўра за 1 кв. м, было менш за 2 працэнты ад свабодных плошчаў у класіфікаваных офісных аб'ектах. А яшчэ год таму без праблем арандатары маглі знайсці плошчы аналагічнай якасці па стаўках у 4,5—6 еўра.

На сярэдні паказчык ставак таксама моцна паўплывае фактар перагляду дзеючых дагавораў. 2018-ы — гэта якраз той год, калі масава пачнуць перазаключацца дагаворы з арандатарамi, якія падпісвалі іх у пік крызісу і пік нізкіх ставак 2015 года. А дагаворы, як правіла, і заключалі ў той час на тэрмін 3 гады. Так што, калі нават і не прадугледжваўся перагляд ставак у перыяд iх дзеяння, то цяпер яны, адназначна, будуць зменены на карысць уласніка памяшканняў.

Патрэбен гнуткі падыход

Нягледзячы на тое, што сукупная офісная плошча дзеючых бізнес-цэнтраў Мінска на пачатак года складала каля 917 тысяч «квадратаў», аб'ём свабодных і прапанаваных у арэнду офісаў — усяго каля 25 тыс. кв. м (менш за 3 працэнты ад аб'ёму рынку). Такія лічбы прыводзяць у «Твая сталіца. Нерухомасць для бізнесу». Пры гэтым вялікая частка свабодных офісаў прыпадала на класы В і С.

Гендырэктар Інстытута нерухомасці і ацэнкі Аляксандр Клімчук успамінае: залішняя прапанова свабодных офісаў на рынку ў свой час сур'ёзна знізіла кошт арэнды. Нярэдкімі былі выпадкі, калі памяшканні здаваліся практычна за аплату камунальных паслуг. Сёння ж назіраецца дэфіцыт офісаў класа А і незапатрабаванасць класа С. Апошнія для арандатараў проста нецікавыя. У той жа час дзеючыя арэндныя стаўкі не дазваляюць інвестару акупіць выдаткі на будаўніцтва. Такім чынам, самі па сабе ўмовы для будаўніцтва новых цэнтраў пакуль не самыя ўдалыя.

Аляксандр Клімчук канстатуе:

— Што тычыцца офісаў класа С — у большасці сваёй яны належаць дзяржаўным прадпрыемствам. Сёння хацелася б бачыць больш гнуткі падыход да арандатараў, бо арэндадаўца губляе і кліентаў, і прыбыткі. Мы бачым, што многія офісныя памяшканні пустуюць, нават тыя, якія знаходзяцца ў цэнтры горада.

У той жа час патрабаванні арандатараў будуць жорстка ўзмацняцца: пераважна будуць разглядацца аб'екты з добрай транспартнай даступнасцю, развітай інфраструктурай і забяспечаныя дастатковай колькасцю парковачных месцаў.

konoga@sb.by


Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Автор фото: Александр СТАДУБ
Загрузка...
Новости