Все шло гладко: договор решили не составлять, а технический паспорт и прочие документы посмотрели скорее для проформы. Хозяйка тут же исчезла, взяв предоплату, и оставила постояльцев со связкой ключей. Через пару недель в дверь позвонили...
В доме появился человек, который представился братом хозяйки. Без экивоков он перешел прямо к делу: половина жилплощади перешла к нему по наследству, и он хочет продать свою долю. О том, что квартира сдается, брат не знал и категорически против. Вначале он скандалил в одиночку, потом затянул дуэт с женой, а закончилось все трио с участковым милиционером. Вдобавок выяснилось, что хозяйка не рассказала о больших задолженностях по коммунальным платежам...
— Если вы снимаете квартиру, то обязательно проверьте документы арендодателя, но самое главное — выясните, является ли он владельцем, — рекомендует Елена Николаева, заведующая отделом аренды жилья столичного агентства недвижимости. — Также посмотрите, кто прописан на этой жилплощади. Все это можно узнать в ЖЭСе. Если в ценнике сказано “200 у.е. + коммунальные”, а в квартире прописано семеро человек, то платежи будут немаленькие.
Специалисты рекомендуют уточнить паспортные данные, телефоны владельца, позвонить для подстраховки на место его работы. Можно поговорить с соседями, лучше с несколькими (чтобы не повторить ошибку героя фильма “Ва-банк”). Часто мошенники действуют по простой схеме: снимают квартиру на пару суток и сдают ее нескольким клиентам — иногда пяти человекам в день. Берут предоплату и говорят, что ключи отдадут через денек. Один паренек говорил с жертвами просто: документы у родителей на даче, а прописки нет — выписался специально, чтобы в армию не забрали...
Договор дороже денег
— Выход — идите в ЖЭС и составляйте договор найма жилого помещения, — советует Елена Николаева. — Причем в присутствии всех членов семьи, прописанных в квартире: если кто-то из них против, то сдать жилье нельзя. Типичный случай — жена уехала в отпуск, а муж, которому были нужны деньги, срочно сдал жилье. Вернувшись, хозяйка потребовала освободить помещение. И имела на это законные основания. Всегда уточняйте, на какой срок вам сдают квартиру.
К договору можно приложить опись имущества — так делают в дорогостоящих, элитных квартирах. Практически все тонкости можно прописать в разделе “прочие условия”.
И все же большая часть сделок проходит “вчерную”, без договора. Причина — налоги. В инспекции МНС по Минску нам рассказали, что при сдаче квартиры в аренду на длительный срок владелец должен ежемесячно платить базовую величину (35 тысяч рублей) за однокомнатную квартиру, две — за двушку и три — за трешку. В Минске в зависимости от экономико-планировочной зоны эта цифра умножается на повышающие коэффициенты — от 1 до 2 (список зон можно посмотреть на сайте Минского городского центра недвижимости mgcn.by). Например, за однокомнатную квартиру в Шабанах (5-я зона) вы заплатите 35 тысяч, а на проспекте Независимости 35 тысяч х 2, т.е. 70 тысяч. Впрочем, иногда владелец договаривается с квартирантом, который платит сумму налога.
Если налоговый инспектор каким-то образом узнает, что вы сдаете жилье незаконно, то может выписать штраф в размере 15 процентов неуплаченного подоходного налога. Узнать он может просто: опросив соседей либо по информации из контролирующих органов, например РУВД. Вовсе не обязательно доказывать факт передачи денег.
Договор важнее для съемщика: документ преобретает юридическую силу после того, как его подпишут обе стороны, при этом неважно, платит владелец налоги или нет. Если вы обратитесь в суд, то эта бумага будет использоваться как доказательство.
Финансовый аспект
При съеме квартиры стоит оговорить коммунальные платежи — обычно хозяин берет их на себя, за исключением платы за телефон (попросите предоставить квитанции об оплате, чтобы не покрывать чужой долг). Случается, что хозяева не прочь компенсировать астрономические долги прежних постояльцев за ваш счет, поэтому всегда храните квитанции и чеки.
Не забудьте о мебели: были случаи, когда жилец на следующий день удивленно обнаруживал, что владелец съехал вместе со скарбом.
— Некоторые хозяева берут залог, — говорит Елена Николаева. — Владелец сдавал семье дорогое жилье за 1200 долларов в месяц около трех лет. Он взял залог размером в двухмесячный платеж. Когда постояльцы съезжали, выяснилось, что они испортили часть имущества — сожгли дорогую столешницу на кухне. Эти деньги вычли из залога.
Владельцев понять можно: бывает, что квартиранты уходят по-английски, не прощаясь. Схема простая — жильцы не платят месяц-полтора, говорят, что деньги вот-вот появятся, а потом пропадают. Правда, сегодня практически никто не готов дать залог (если это не прописано в договоре).
Еще один совет — при осмотре жилья всегда обращайте внимание на исправность коммуникаций, сантехники: неприятно обнаружить течь в трубе в ванной, когда об этом сообщит сосед снизу.
