Хотите до глубины души удивить шведа, американца или француза? Просто расскажите ему правду о налоговой системе. Нет, не про то, какая она громоздкая, неудобная, с нюансами и разночтениями. Сколько ни общался с европейцами — аналогичные проблемы, только вид сбоку. Ничем особенным не удивишь. А вот скажите, что в Беларуси нет налога на недвижимость, и повергнете своего гостя в ступор. Он четыре раза переспросит, уточнит… И все равно подумает, что вы его разыгрываете. А ведь так оно и есть. Простые граждане не несут никакой фискальной нагрузки на этот вид имущества. Точнее, налог-то вроде бы и есть, но с льготами настолько широкими, что, чтобы под них не попасть, необходимо обладать тотальной невезучестью.
Во многих странах налог на недвижимость в некотором роде является базовым. Земля и строение обладают одной замечательной особенностью: их не скроешь, не спрячешь, не выведешь в офшор, не оптимизируешь… Все на виду, прозрачно, четко и понятно. Именно поэтому этот налог обладает почти стопроцентной собираемостью. И суммы получаются приличные. Обычно их пускают на развитие инфраструктуры: дороги, коммуникации, улучшение экологии.
В конце концов, эти факторы влияют на стоимость недвижимости. Такое налоговое бремя получается даже, на удивление, справедливым. Но сей механизм практически не используется в Беларуси. Нет, юридические организации его платят, и исправно. А граждане в основном освобождены от такой фискальной нагрузки. Законодательство предусматривает разные льготы. Например, от налога освобождаются владельцы единственного жилья-квартиры. Вроде бы логичная политика в социальном государстве. Вот только одна заковырка — преференция распространяется на всех без исключения: и владельцев старенькой крохотной хрущевки, и двухуровневого пентхауса. Кстати, во многих странах с развитой налоговой системой тоже есть льготы. Но привязаны они к цене недвижимости: если ее кадастровая стоимость не превысила определенный порог — получаете определенные преференции.
Резонно было бы зарубежный опыт использовать и в Беларуси. А то скоро половину страны застроят лихие девелоперы, а большого толку для бюджета от такого бума, по существу, и нет. Только лишняя головная боль для властей, как подвести к новостройкам электричество и другие коммуникации. При этом владельцы очень даже недешевых квадратных метров официально иной раз оказываются не богаче церковной мыши. И на каждый прием к местным властям обязательно запишется несколько групп из коттеджных поселков с требованием провести воду, свет, газ, дорогу… За казенный счет, разумеется. Мол, сами не можем позволить себе такую роскошь. Пора уже подходить к вопросу богатства по международным стандартам. Да, у человека может быть невысокая зарплата, но если он владеет недвижимостью, которая стоит несколько сотен тысяч долларов, то уж бедным его точно считать нельзя. Собственно говоря, налог на недвижимость делает затраты на инфраструктуру более справедливыми. Хотя, уверен, найдется немало людей, со мной не согласных. Но так подходят к проблеме в той же Швеции — стране с очень даже социальной политикой.
Впрочем, владельцы дворцов, усадеб и многокомнатных апартаментов пока могут вздохнуть спокойно. Полноценный налог на недвижимость завтра в Беларуси не появится. Кроме политической воли, необходимо решить целый комплекс вопросов.
«Сейчас стоимость зданий и сооружений для целей налогообложения обычно определяется по затратному методу», — поясняет начальник управления оценки ГУП «Национальное кадастровое агентство» Государственного комитета по имуществу Дмитрий Ритвинский. Давно известный классический способ: берется сметная стоимость объекта (в белорусских рублях), потом корректируется при помощи коэффициентов на строительно-монтажные работы и амортизацию… Подход имеет право на жизнь, но к рыночной стоимости недвижимости никакого отношения не имеет. У многих предприятий на балансе есть активы на бумаге, полностью изношенные, с нулевой остаточной стоимостью или очень низкой, но продать их можно очень даже дорого. Да, есть налог на землю исходя из ее кадастровой стоимости. Но он тоже не совсем отражает действительность. Ведь привлекательность участка определяется не только его площадью или положением, но и его застройкой, которая, собственно говоря, неотрывна от земли. «Мы пришли к выводу, что целесообразно упрощать систему и оценивать недвижимость как единый комплекс — участок и строения на ней», — утверждает специалист.
Но кроме методологической существует большая техническая проблема: как оценить всю белорусскую недвижимость? В стране миллионы самых разнообразных объектов. Подходить к каждому персонально — неоправданная трата сил и средств. Никакой налог не компенсирует таких глобальных затрат. В Едином государственном регистре недвижимого имущества есть не вся информация об объектах. В том числе и по причине добровольной регистрации объектов. Нередко как получается: по документам, на участке стоит старый деревянный домик 1940, 1950, 1960-х годов постройки, а рядом двухэтажная каменная «пристройка» раза в 4 больше по площади. «На большинство объектов какие-то документы есть, их можно найти в архивах, занести в базу, но они будут 10-, 20-, 30-летней давности и могут совершенно не отражать действительность», — констатирует Дмитрий Ритвинский.
В Национальном кадастровом агентстве изучали мировой опыт, подходы самых «продвинутых» стран и разработали современную систему массовой оценки недвижимости. Сейчас ее обкатывают в трех районах (Советский район г. Минска, г. Кобрин и Кобринский район), в которых расположено более 150 тысяч разнообразных объектов. Ключевым этапом стала «ковровая» аэрофотосъемка «подопытных» территорий в высоком разрешении. Плюс машина проехала по всем улицам Кобрина и части района с автоматической камерой и сделала панорамную съемку. Получилось что-то типа Google-панорамы, только с разрешением в 15 раз больше. Потом все данные объединили в одной компьютерной программе. Кстати, собственной разработки.
«Получился очень удобный инструмент», — Дмитрий Ритвинский с гордостью демонстрирует возможности системы. Виртуальная карта с высоким разрешением, четко просматриваются все контуры участков, строений. Можно просчитать их размеры, площадь, узнать всю информацию об объекте. Выбираешь любой объект, щелчок мыши — и строение предстает уже в виде фотоизображения. Информация о характеристиках объектов недвижимости вносится в базу данных: ее сейчас активно формируют сотрудники агентств по госрегистрации на пилотных территориях (Советский район г. Минска, г. Кобрин и Кобринский район), поднимая документы в различных источниках. «Сейчас налоговые инспекции, как правило, применяют подворный осмотр», — говорит специалист. Но получается долго и слишком дорого. Новая технология «в кабинетном режиме» позволяет сопоставить данные о строениях, которые есть в документах, и визуальную информацию. Если есть слишком большие расхождения, уже адресно следует совершать встречные проверки.
В ближайшие месяцы (декабрь — февраль) база недвижимости по экспериментальным районам будет завершена. Также сформированы математические модели массовой оценки. Всю работу планируют закончить в мае, затем — обсуждение результатов с заинтересованными ведомствами.
Дмитрий Ритвинский признается: достигнуть стопроцентной точности не удастся. Какая-то погрешность будет присутствовать. Но планируется, что она будет небольшой. Кроме того, каждый собственник будет иметь возможность оспорить оценку. «Это естественный процесс: в мировой практике считается нормальным, если 1—3% людей не согласны с результатом», — констатирует он. Но до судов доходит в разы меньше дел. Обычно все решается в досудебном порядке. К тому же скандалить на полную катушку имеет экономический смысл, если объект значительно переоценен. Та же зарубежная практика демонстрирует: издержки на «разбор полетов» могут быть значительно выше, чем налог на недвижимость за несколько лет.
Словом, скоро мы узнаем стоимость всей недвижимости, по крайней мере, на территории трех районов. Своеобразный момент истины: возможно, мы не такие уж и бедные, как нам кажется. Один знакомый, когда сложил стоимость своей квартиры, участка и гаража, с удивлением обнаружил: цена его активов приближается к аналогичным владениям среднего швейцарца. Хотя в зарплате он, конечно, проигрывает. Правда, какие будут сделаны фискальные выводы из полученной информации, Дмитрий Ритвинский затрудняется сказать. «Наше дело собрать и оценить, а фискальная политика — в компетенции соответствующих государственных органов», — констатировал он.
volchkovvv@mail.ru
