«Купим двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в кирпичном или каркасно–блочном доме не старше 2000 года, возле метро. Не первый этаж, чистый подъезд, приличные соседи. Цена без хорошего ремонта — 1.000 долларов за квадратный метр». Перед нами среднестатистическое объявление о приобретении недвижимости в Минске, четко характеризующее особенность момента: покупатель, не стесняясь, диктует свои предпочтения, в том числе и финансовые. В то время как продавец его не слышит или не желает понимать, точнее, принимать конъюнктуру рынка. В подтверждение — другой рекламный месседж: «Срочно продам новую квартиру улучшенной планировки со строительной отделкой. Не угловая, в тамбуре — две квартиры, окна — на парковку для жителей дома и частный сектор, рядом — общественный транспорт, школа, детсад, торговые центры и замечательная природа! Стоимость — 1.380 долларов за квадратный метр в эквиваленте!»
Нестыковка спроса и предложения уже имеет четкие цифровые очертания. В первом квартале количество сделок купли–продажи квартир в Минске оказалось немногим более 2.000. Это 15–процентное падение к первому кварталу минувшего года. В областных центрах картина еще менее оптимистичная — рынок потерял треть сделок в сравнении с результатами годичной давности. Объективные причины: зарплата не растет, с рынка уходят те, кому нет необходимости спешить как с продажей, так и с покупкой. Первые готовы подождать до лучших времен, когда вернется динамичный спрос, вторые хотят увидеть «дно». А определенности пока нет. Это в общем и целом. О частностях и перспективах — мнения экспертов.
Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest, директор агентства недвижимости «Вива Консалт»:
— Сегодня чаще всего люди, которые хотели и давно планировали приобретение квартиры, отказываются от покупки. Но не потому, что у них не хватает денег. Просто сориентировались и ждут еще большего падения цен, тенденция снижения которых сохраняется на протяжении нескольких месяцев и, по всем законам рынка, будет продолжаться. В лучшем случае до июля–августа.
Почему? Тут все очевидно: покупательная способность падает, зарплата снижается, многие бизнесы находятся либо на заре разорения, либо уже начинают закрываться. Россия, наш основной рынок, сократила потребление. Весь бизнес вокруг производственных кластеров терпит убытки — нет реализации в тех объемах, которые были. Как следствие, идет сжатие и рынка недвижимости. Спрос стал меньше. А строить меньше не стали. Нельзя остановить стройки в одночасье. Вот для того чтобы тех немногих платежеспособных потребителей, которые остались, привлечь, застройщики и снижают цены. Наперегонки, по принципу — кто больше и быстрее. Это стало возможным потому, что индексация цен на стройматериалы не произошла адекватно девальвации национальной валюты и себестоимость строительства в долларах тоже снизилась. Застройщики, снижая цены, теряют прибыль, необходимую для рефинансирования, то есть для запуска новых проектов. Следовательно, помимо того, что на рынке есть дефицит будущих стройплощадок, не будет хватать денег и на их освоение. На рынок новостройки выйдут с опозданием. По моим прогнозам, точка равновесия на рынке недвижимости может наступить где–то в... 2021 году. Покупатели и продавцы сойдутся на цене около 2.000 долларов за «квадрат» в панельном доме среднего уровня, в том, который сейчас продаем по тысяче долларов. Объяснение простое. Сегодня, для того чтобы запустить новую стройку, землю надо купить на аукционе, то есть проинвестировать немалые деньги. Затем отселить людей — пустырей в Минске больше нет. Все это удорожание ляжет в себестоимость. Кроме того, все новые дома — с подземными паркингами. Это штука дорогая и непродаваемая. Застройщики будут закладывать затраты в цену недвижимости. Еще один фактор: инфраструктуры инженерно–бытовой в кварталах жилой застройки нет. Ее, по всей видимости, будут возводить частные застройщики. Таким образом, цена входа в рынок существенно возрастет. Так что жилья в Минске будет строиться немного, и оно будет дорогим.
В июле–августе ожидаем приближения уровня цен ко дну. Застройщики прекратят гонку за потребителем. А в сентябре прогнозируем возобновление активности. Но роста цен до конца года не произойдет.
Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость»:
— Сейчас мы находимся в начале большого пути снижения активности покупателей и цен. Тренд сохранится до нового года, если не будут предприняты какие–то административные меры. Поскольку при средней заработной плате в 6 миллионов рублей жилье, которое стоит 18 — 20 миллионов рублей за квадратный метр, нельзя назвать доступным. Между тем резервы есть. Себестоимость панельной коробки МАПИДа — где–то 550 — 600 у.е. в эквиваленте. Почему на рынке оно появляется по 1.000 — 1.100 у.е. за «квадрат»? Все просто. Застройщики финансируют инфраструктуру, которую теоретически надо бы городу строить за счет бюджета, поскольку строительство дорог, инженерных сетей и водопроводов — прямая обязанность государства. Для этого все мы платим налоги. Однако в нынешней ситуации рассчитывать, что бюджет возьмет на себя эту часть затрат, слишком оптимистично.
aelita@sb.by
Советская Белоруссия № 80 (24710). Среда, 29 апреля 2015
