Что происходит на рынке минской недвижимости и какие прогнозы на 2023-й

Уходящий год для столичного рынка недвижимости отметился рекордными показателями. Что было со спросом и предложением на первичном и вторичном рынках и как это повлияло на нынешнее положение дел? С какой отметки будут стартовать цены в следующем году? Сократятся ли предложение и спрос в 2023-м после бурного роста в 2022-м? Ответы на эти и другие вопросы искала корреспондент «Р». 

Семья Шмидовых в квартале «Петровские верфи».

Вторичка идет по цепочке

Говоря о емкости рынка недвижимости, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев предпочитает оперировать официальными данными вторичного сегмента, которые учитывают число зарегистрированных сделок. В 2021-м таких было 14,5 тысячи — рекордное количество. Впрочем, уже за 11 месяцев текущего года в Минске совершено 14,2 тысячи сделок. По итогу декабря прогнозируется еще примерно 1,4 тысячи. А значит, в 2022-м покупательская активность возьмет новую планку, невзирая на то что в начале года мало кто из аналитиков на это рассчитывал. Максимум — на стабильный, но не бьющий рекорды спрос на фоне активного 2021-го. При этом на первичном рынке, по оценкам эксперта, объемы заключения договоров примерно сопоставимы с объемом заключения сделок на вторичке. Таким образом, примечательным год выдался и для рынка новостроек. При том что покупатели в большей степени волевым усилием решались закрыть жилищный вопрос, вложиться в недвижимость. 

— После замирания ситуации весной 2022-го люди поняли, что не стоит откладывать достижение одной из главнейших целей жизни в долгий ящик и стали переходить от выбора недвижимости к ее активному приобретению. На руку сыграло снижение цен по итогам марта и возвращение обменного курса к привычному. Люди поднапряглись — и пошли покупать и продавать. На фоне выросших за последние годы процентных ставок по кредитам доля сделок с привлечением займов сократилась с 35 процентов в 2019-м максимум до 15 процентов в нынешнем. При этом более 70 процентов сделок — цепочные, когда для приобретения одной квартиры необходимо продать имеющуюся. А значит, большинство покупателей одновременно выступают и в роли продавца. Потому число предложений сегодня на вторичном рынке как никогда огромное: 9 тысяч вариантов против 7—7,5 тысячи, необходимых для обеспечения баланса спроса и предложения. И это несмотря на то, что в последние полгода ежемесячно продается по 1,4 тысячи квартир — столь длительного постоянства вообще не было. Думаю, в декабре тренд сохранится — традиционное желание стать обладателем нового жилья до конца года никто не отменял. И мы видим, что в последние месяцы покупатели стали решительнее. Так, если в среднем через агентство квартира продается за 40—45 дней, то уже треть вариантов уходит в течение двух недель, — описывает ситуацию эксперт.

Для сравнения: при самостоятельной продаже срок реализации жилья может увеличиваться вдвое, до 100 дней с лишним, если изначально установлена слишком высокая цена. Кстати, на сайте агентства есть база спроса — потенциальных покупателей. Доступ к ней бесплатный. Так что потенциальные продавцы могут прикинуть, какие квартиры в топе спроса, в каких районах. А размещенный там же калькулятор стоимости квартиры позволит объективно просчитать примерную стоимость своего варианта на основании цены совершенных сделок с похожими квартирами. Но нужно учитывать: сейчас давит на стоимость и, соответственно, на скорость совершения сделок и растущий в последнее время обменный курс. Одни покупатели стараются закрыть операцию как можно быстрее, другие приостанавливают процесс и выжидают. 


— Продавцам я бы советовал активнее идти на уступки сейчас, ведь многие из них сами выступают одновременно покупателями в других сделках, что автоматически может поставить их под угрозу. Если тенденция на ослабление рубля по отношению к доллару сохранится, то цены однозначно придется снижать. Вместе с тем у покупателей исчерпываются возможности приобретать жилье. Разве что поддержит их большое желание, которое, судя по обращениям, пока не иссякает, и более доступное кредитование в 2023-м. Так что сейчас, пожалуй, самое активное время выходить на рынок и продавать свою недвижимость, — акцентирует Андрей Чернышев.

Важно учитывать, что размер уступки — скидки от продавца — сегодня в среднем составляет 5,5—6 процентов и, скорее всего, до конца года еще подрастет. Для сравнения: в период спокойного рынка размер торга держится на уровне 3—4 процентов. 

— Мы всегда ориентируем продавца закладывать на торг не более 5 процентов. При этом говорим: если покупатель пришел с деньгами на руках, заинтересован именно в этом варианте и готов торговаться до слез, лучше пойти ему навстречу и побыстрее закрыть вопрос, чем ждать следующего. Если покупатель уйдет, он уже не вернется — широкое предложение квартир на продажу этому только способствует. Тем более следующий покупатель может оказаться из региона и не всегда оперативно приехать на просмотр. К слову, в 2022 году 20—25 процентов покупателей — иногородние. Раньше в разное время их было 7—15 процентов. На этом фоне риелторы активно внедряют дистанционные формы общения, просмотров жилья, чтобы хоть как-то ускорить процесс, — рассказывает собеседник.

Пусть подороже, но на все готовое

Что востребовано сегодня? С легким перевесом на вторичке лидируют однушки. На их долю приходится 40—42 процента в общем числе сделок. Еще 38 занимают двушки, 16 — трешки. 

— Если весной — в начале лета покупатели смотрели, какая квартира вписывается в их бюджет, и выбирали из подходящего, то с конца лета начали отдавать предпочтение готовым к проживанию вариантам, чтобы в них максимум можно было переклеить обои. «Уставшие» варианты, даже со скидкой, уже не так интересуют: непонятно, сколько денег и времени еще уйдет на ремонт. Потому и средняя стоимость «квадрата» выросла. То есть не потому, что цены пошли вверх, а потому, что доля квартир с аккуратным ремонтом в общем объеме продаж увеличилась: продавцам надо обратить на это внимание. Это наблюдение подтверждает и тот факт, что стоимость продажи не изменилась. А значит, объективных предпосылок для роста цен нет и пока не предвидится — ни до конца этого года, ни в начале следующего. Наоборот, есть все основания полагать, что цена жилья все же будет снижаться. Как-никак, несмотря на не до конца еще удовлетворенный спрос, покупатели не готовы брать большую сумму взаймы у банков, при этом ищут жилье в хорошем состоянии, — описывает тренды Андрей Чернышев. 

Около 80 процентов застройщиков сегодня предлагают покупателям рассрочку на год или до конца строительства под разные условия.

Разница между стоимостью квартиры стандартных потребительских качеств и готовой к проживанию варьируется в пределах 9—12 тысяч долларов в эквиваленте. 

По прогнозам аналитика, если нынешняя ситуация на рынке недвижимости сохранится в следующем году, то в первом полугодии 2023-го будут проявляться все тенденции этой осени: спрос останется высоким, цены — примерно на привычном уровне, предложение продолжит радовать своим выбором. Впрочем, если изменится одна из составляющих, ситуация тоже поменяется. Плюс свои коррективы могут внести и внешние факторы. 

На рынке первичной недвижимости серьезных изменений не ожидается.

Новостройки всегда интересны

Серьезных изменений не ожидается и на рынке первичной недвижимости. Этот сегмент в 2022-м изобилует предложениями: 159 домов предлагается коммерческими застройщиками. Это без учета жилья, строящегося для нуждающихся, квартиры в котором порой предлагают и по рыночным ценам. И потенциал у этого сегмента недвижимости большой, просматривается на несколько лет вперед. Это даже может обернуться переизбытком при сокращении спроса. 

— Весной и в начале лета часть покупателей переориентировалась на вторичку, опасаясь, как бы их вложение в новостройку не обернулось долгостроем. Но прошло время — мы видим, что в принципе застройщики свои обязательства выполняют, и доверие к проектам с нуля, когда вкладываться максимально выгодно, но и ждать придется год-два, снова вернулось. Цены после весеннего падения немного подросли и держатся примерно на одной и той же отметке, — вводит в курс дела Андрей Чернышев. — Так, например, средняя стоимость однушек эконом-класса за год выросла на 5 процентов, до 1125 долларов в эквиваленте, стандарт-класса — снизилась на 10 процентов, до 1220. Однокомнатные квартиры комфорт-класса подешевели на 3 процента, до 1575, престиж-класса — подросли на 21 процент, до 2 тысяч с небольшим. 

Новоселы готовы к заселению.

При этом, по оценкам эксперта, около 80 процентов застройщиков сегодня предлагают покупателям рассрочку на год или до конца строительства под разные условия: в привязке к иностранной валюте, с повышением стоимости «квадрата», с оплатой за проживание, пока не будет выплачена рассрочка и т.д. При обращении в агентство у покупателя появляется возможность как забронировать понравившуюся квартиру на конкретном этаже, пока ему не одобрят кредит в банке или он не продаст свою на вторичке, так и совместить процесс продажи имеющейся квартиры и покупки новостройки. 

— В этом плане рынок эволюционирует, идет за требованиями покупателей, которые хотят получить хороший сервис и уверенность в выборе на всех этапах. Наши опросы показывают: в 90 процентах случаев новостройка на той или иной стадии строительства предпочтительнее для покупателей. И уже непосредственно в момент сделки они смотрят, какие есть варианты в сегменте, оценивают, насколько им готовы идти навстречу разные застройщики, ведь редко кто идет целенаправленно к конкретному, сопоставляют с тем, что предлагается на вторичке, — резюмирует Андрей Чернышев.


druk@sb.by