3 тысячи 229 многодетных семей в минской очереди на жилье. Всем положен льготный кредит. Сказочно дешевый — под 1 процент годовых на 40 лет. Принято считать, что дареному коню в зубы не смотрят. В интерпретации к нашей теме это означает: включили многодетную семью в ЖСПК в Каменной Горке, Кунцевщине, Дружбе или на другой окраине города — и радуйтесь! Получайте беспрецедентную господдержку, стройтесь и вселяйтесь. Но льготник льготнику рознь. Одним все равно, где квартира, лишь бы хорошая да большая. Другие хотят место жительства выбрать. Однако когда многодетная семья Ивановых (фамилия изменена) попыталась построить сначала дом в хорошем месте, а потом квартиру в Уручье, в дорогом каркасно–блочном доме с полной отделкой практически по себестоимости и в кредит, ничего из этого не вышло. Хотя и такие запросы льготников отнюдь не противоречат ни одному нормативному документу.
Участок участку рознь
Где бы вы предпочли вить семейное гнездышко — в собственном доме или в квартире? Вот и отец троих детей Евгений Иванов тоже рассудил: дом лучше! И решил взять участок. В Минске многодетным семьям дорогую и дефицитную землю дают быстро, бесплатно и на выбор. Вопрос лишь в том: где и какую? По словам Евгения, ему предложили: «Участок в Зацени, который упирался в глухую стену метров 5 высотой. Другой — в Озерище — зажат между железной и автомобильной магистралями. Стоишь, и земля под ногами подрагивает. А чтобы построить дом в Цне, понадобилось бы загонять в землю 13–метровые сваи — такой слой торфа. Для семьи с маленькими детьми места, прямо скажем, неподходящие». Так мечты о собственном доме разбились о суровую реальность. Как и следовало ожидать, привлекательные участки в городе давно кем–то заняты.
Избранные
Но и со строительством квартиры все оказалось непросто. Предложений было несколько. На Западе или в Каменной Горке. «С 60–х годов прошлого века мы живем в Первомайском районе Минска, — рассуждает тесть Евгения. — Хотели, чтобы семья дочери жила рядом. Дети еще маленькие, часто болеют. Кто захочет держать на работе специалиста, который постоянно на больничном, а так привели бы ребенка к бабушке. Детям хорошо, нам удобно и стране экономия — работник в строю».
Но в Уручье, где живет тесть Евгения, так называемое социальное жилье давно не строят. Микрорайон престижный, экологически чистый и метро рядом. К тому же далеко не все коммерсанты готовы связываться с льготниками. Не посвященный в тему пожмет плечами: люди несут деньги, какая разница? Еще какая. Обычному дольщику в цену застройщик может включить все, что угодно, если тот готов платить. А с льготником такой номер не пройдет: банк затребует калькуляцию затрат, лишнее безжалостно вычеркнет и прибыль ограничит 5 процентами. Вот и отсекают коммерческие компании льготников прямо на стадии заключения договоров, где пишут: «Дольщик оплачивает цену объекта долевого строительства без привлечения льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки».
Прочтение подобных договоров очень возмущает Татьяну Затуренскую, начальника отдела жилищной политики и инвестиционных жилищных программ Минстройархитектуры: «Не должны так писать! И отказывать гражданам в привлечении льготных кредитов не имеют права. И требование сразу 100–процентной оплаты тоже неоправданно. Сколько примеров, когда собирают фирмы деньги с граждан, а обязательства затем не выполняют».
Компания, с которой заключил договор наш герой, предусмотрела все: и 100–процентную оплату квартиры в течение недели с момента заключения договора (а это ни много ни мало 300 миллионов рублей), и запрет на льготные кредиты и субсидии. Почитав внимательно законы и проконсультировавшись с юристами, многодетный папа подал на застройщика в суд, рассудив так: «Кто–то должен этот правовой беспредел остановить!» Но, похоже, рванулся в бой с ветряными мельницами. В суде первой инстанции дело проиграл. Мотивировка следующая. Застройщик — стратегический инвестор, которому государство тоже предоставило льготы. Одна из них — право не заключать долевых договоров с гражданами. В итоге дом, который благополучно строится в том числе с привлечением частных дольщиков, оказался не включенным Мингорисполкомом в график строительства и финансирования на 2011 год. А на нет и суда нет. К тому же, как сказано в мотивировочной части решения суда, «стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, включая цену и порядок внесения денежных средств». Однако дольщик скрыл информацию о том, что нуждается в улучшении жилищных условий, и изначально не намеревался выполнять принятые обязательства.
За и против
А теперь давайте порассуждаем о происходящем. Фигурирующее здесь семейство не первое и не последнее, которое не может реализовать свое право на льготное жилье так, как хочется. Не знаю, как у вас, но мое внутреннее «я» раздвоилось. Когда я делаю шаг в сторону многодетной семьи, начинаю задавать те же вопросы. Ни в одном документе не сказано, что, давая льготный кредит, государство выбирает место для постройки такого жилья, не регламентирован и уровень комфорта. Но на деле построить квартиру реальнее всего на окраине в панельке. «Если льготник готов строить жилье в дорогом доме по цене выше, чем предлагают государственные застройщики и предусмотрено по нормативу, то почему бы нет? Пусть доплачивает и строит! — поддерживает мысль Татьяна Затуренская. — Исполком, на мой взгляд, должен предусмотреть четкий механизм реализации льготы и контролировать практику заключения и исполнения договоров долевого строительства».
Заботу о правах нуждающихся со своей стороны Минстройархитектуры проявило. Застройщик будет обязан возвращать дольщику, использующему льготный кредит, излишне уплаченные суммы, если прибыль к вводу дома в эксплуатацию оказалась больше, чем планировалось, или себестоимость ниже. И еще как по заказу: дольщик, заключивший договор на общих основаниях, но оказавшийся льготником, может требовать перерасчета цены. То есть того, чего, собственно, добивался Евгений. Вот только эта норма законодательства распространяется на договоры, которые будут заключены после 25 октября 2011 года.
Если же развернуться лицом к застройщику, то и в его мнении есть резон. Любая льгота — не манна небесная. Кто–то ее обязательно должен оплатить. В случае со строительством жилья такая формула возмещения: за тех, кто платит меньше, приплачивают все остальные. Если одному в цену закладывают 5% прибыли, то другому — 25. Потому что вряд ли коммерческая фирма сможет нормально работать с 5–процентной доходностью в условиях нашей гиперинфляции. Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса–Сервис», активно строящего жилье для очередников, только вздыхает по этому поводу: «Откровенно говоря, в бухгалтерии получается чехарда. Очень сложная система учета себестоимости. А что будем делать после 25 октября, представляю с трудом. Любой человек, заключивший с нами договор на общих основаниях, может оказаться нуждающимся в улучшении жилищных условий (их в Минске 280 тысяч). В итоге льготников окажется больше, чем мы рассчитывали принять. Как им тогда делать перерасчет цены? И из каких сумм вернуть излишне уплаченное? Под угрозой может оказаться вся экономика предприятия».
По мнению Сергея Коренько, предоставляя льготу, государство должно четко ее ограничить, прописать механизм реализации, просчитать источники и, главное, не менять без конца правила игры! Ведь инвестиции в недвижимость долгосрочные. Сегодня нормативных документов, прописывающих те или иные льготы, слишком много и постоянно появляются новые. Одни требования законных и подзаконных актов противоречат другим или не стыкуются, а третьи просто нереально выполнить. Все это дискредитирует льготы, которые по определению не могут быть безразмерными и безусловными. Иначе они превращаются в иллюзию, фикцию, пустые обещания. И по большому счету, предоставление льгот — прерогатива государства, а не коммерческих компаний. Для которых главное — максимальное извлечение прибыли и уплата налогов в бюджет. Именно затем, чтобы государство потом могло грамотно ими распорядиться, адресно поддерживая тех, кто особенно в этом нуждается. Банально, но лучше не придумано.
