Как наладить работу финансовых инструментов, которые используются во всем мире для финансирования строительства жилья?

Алексей КУЗЬМИЧ	Владимир  ПУЗЫРЕВСКИЙ	Виктор АГЕЕВ	Александр ГОРВАЛЬ	Марина ЕРЕМЕНКО

А. Горваль: Населению не хватает не предложенных инструментов, а самого главного — высокого уровня доходов. А так какие инструменты для финансирования строительства жилья ни используй, какие цепочки ни выстраивай — весь вопрос в сумме, которую в итоге нужно потратить на покупку. Ведь для большинства собрать эти деньги весьма проблематично.

А. Горваль: Самым главным до сих пор остается господдержка прямым рублем. Пусть по объему льготных кредитов сегодня меньше, а категории льготников с 2012 года сократились, но этот инструмент все равно остался. И для значительной массы населения он основной. Остальные инструменты — они больше виртуальные. К примеру, ипотека. Закон есть, документы есть, а ипотеки нет. Если кто-то не платит по такому кредиту, банки потом не могут разобраться с такими заемщиками. 

Если говорить о системе жилищных строительных сбережений, то в 2011 году мы вышли с проектом этого закона в Парламент, и он даже прошел первое чтение. Но потом случился кризис, и его принятие отложили до лучших времен. Лучшие времена с финансовой точки зрения пока так и не наступили. Но, тем не менее, в 2013 году по инициативе Нацбанка мы начали понемногу возвращаться к системе жилищных строительных сбережений. Ведь эта система уже давно работает в Беларусбанке, но она пока предлагается как сугубо банковский продукт, а мы говорим о системе стройсбережений в масштабах всего государства. 

С конца 2013 года идет работа над проектом указа о жилищно-строительных сбережениях. К сожалению, до сих пор все заинтересованные лица не договорились даже о концептуальных подходах к тому, как эта система будет работать, не говоря уже о нюансах. Мы изучали зарубежный опыт, все вроде знаем, но пытаемся внести в документ национальную особенность. На мой взгляд, это не лучшим образом выглядит, когда мы пытаемся жилищными стройсбережениями подменить систему льготного кредитования. А вообще, эта система — такова позиция нашего министерства — должна быть, условно говоря, классической. Это когда существует закрытая система, когда в ней работают, отгородившись этой закрытостью от тех колебаний на финансовом рынке, которые происходят во всем мире. Эта закрытость особенно полезна для Беларуси, учитывая, что у нас такие колебания случаются раз в три года. Ведь как ипотека, так и система стройсбережений могут работать лишь при невысоких процентах инфляции, при низкой ставке рефинансирования. 

Если же мы сделаем эту систему открытой, то без существенной поддержки государства она не будет работать. У государства тоже будут проблемы с дополнительным финансированием этой системы. Потому она задумывалась как механизм, альтернативный господдержке, как механизм, который позволяет человеку в более комфортных условиях накопить на покупку квартиры. И главное — это дать ему возможность построить дешевое жилье, то, которое сейчас строим для очередников. Во всем мире как: деньги накопил, кредит получил — иди на рынок, ищи варианты. Мы же сделали схему такую, чтобы человеку гарантировалась доступность к дешевому жилью, если он отработал свой накопительный цикл по этой системе. 

А. Горваль: Существуют еще системы займов, выдаваемых предприятиями для своих работников, но в силу финансовой слабости подавляющего большинства компаний эти схемы также почти свернулись. Есть иные попытки, например, инструмент по жилищным облигациям строительства. Он, конечно, не подспорье для поддержания экономических возможностей домохозяйства, но создает некую защитную оболочку для человека, который вступил в систему строительства. Банком, через который имитируются эти ценные бумаги, в случае наступления каких-то страховых случаев компенсируется номинальная стоимость этих облигаций. В других же случаях, если застройщик оказался недобросовестным или у него появился преступный умысел, сделать это бывает сложнее.

Вот основные моменты иных, кроме господдержки, систем, которые есть в стране или разрабатываются. Есть еще и косвенные системы поддержки, которые тоже не в полной мере работают. Я бы хотел сказать и об индивидуальном жилищном строительстве. Ведь у нас для этой сферы одна из главных проблем — отсутствие востребованных и доступных по цене земельных участков. Теоретически их много, но там такие участки продаются, которые и бесплатно никто не захочет брать: ни дороги, ни электричества, вокруг болото да хмызняки. Востребованных участков мало, они в основном идут с аукционов, доступ к ним имеют те, у кого есть деньги. Мы не решаем проблему доступности земельного участка для тех граждан, у которых невысокие доходы. Да, без аукциона нуждающимся участки даются, но их немного, да они и неинтересны для стройки. А это был бы солидный ресурс — если уж человек втянулся в строительство, то до конца жизни будет лямку тянуть, строить свой дом.

А. Кузьмич: Нам давно пора менять подходы. В мусульманских странах человек на ослике будет ездить, но при этом все заработанные деньги отдавать на строительство дома для своей семьи. А у нас — на дорогом «Мерседесе» кататься и ни в чем себе не отказывать, но при этом ждать от государства льготного кредита в течение 25 лет. 

А. Горваль: Да, есть такая проблема. Недавно у нас начали строить арендное жилье, но народ все равно против: дайте мне льготный кредит, я хочу квартиру в собственность. И будет такой человек мучиться, жить всю жизнь в общежитии, ездить при этом на дорогом автомобиле… Но затягивать пояс, чтобы нормально решить свою жилищную проблему, не станет. 

А. Кузьмич: Надо заставить людей участвовать в освоении альтернативных финансовых инструментов, чтобы им было интересно. Депутаты нашей комиссии в свое время предлагали и вовсе исключить льготное кредитование, а давать людям социальное жилье. Но у нас у населения существует непреодолимое желание иметь квартиру именно в собственности — они сидят и ждут. Мы были в общежитии завода холодильников на проспекте Пушкина. Спрашиваю у директора: какая основная проблема у проживающих? Расширение стоянки для машин, отвечает. Вот такая логика у большинства: буду жить в общежитии до 40 лет, буду ездить на хорошей машине, отдыхать каждый год на море, а потом по льготному кредиту построюсь.

В. Пузыревский: Господдержка, прямо скажем, людей разбаловала. Но есть у нас совсем другая проблема — серьезный недобор налогов. Вот представьте, человек построил себе жилье, ему эту сумму государство возвращает. Во-первых, в виде дотаций, которые ему выделялись через облисполком, а во-вторых, по подоходному налогу при выплате заработной платы. Эта норма была принята еще в декабре 1991 года Указом «О подоходном налоге с физических лиц». Тогда шел развал СССР, были экономические сложности, но у нас в республике было самое мощное строительство — почти 90 тысяч квартир построили. В итоге возникла проблема с завершением строек, и придумали: для того чтобы простимулировать население, освободили его от налогов на заработную плату, причем на солидный срок — на 40 лет. Прошла почти четверть века, но эта система практически в неизменном виде существует и поныне, она незыблема. В 2010 году этот документ слегка переписали, но не сильно. И его нормы попали в Налоговый кодекс. Но почему-то в Правительстве никто не задумывается об обратной стороне вопроса: сколько же денег мы таким образом из бюджета изъяли.

Догнал нас мировой экономический кризис, мы долго держались, но к концу 2012 года понемногу его прочувствовали — начали сокращать госаппарат, урезать инвестиции в строительство, корректировать различные госпрограммы, но эту норму не тронули. Знаете, сколько с 1991 года человек таким образом не участвовали в формировании бюджета, а только улучшали свои жилищные условия за счет других людей? Миллион тридцать тысяч! Не настала ли пора эту «дурницу» прикрыть? 

В. Пузыревский: Госсистема строительства для так называемых льготников, как она определена? Не хватает квадратных метров — вот и главный повод стать на очередь. Ну и что? А если человек, который претендует на такой льготный кредит, на самом деле имеет настолько высокий доход, что не одну квартиру, а целый десяток их может построить? Да и живет он в квартире хорошей и не собирается из нее съезжать. Но нет, ему проще по документам притвориться бедным и тянуть из государства деньги. 

Да, мы — социальное государство, и это правильно. Между тем существуют категории людей, которые действительно нуждаются в государственной поддержке. И мы, депутаты, неоднократно поднимали эти вопросы. В некоторой степени нам удалось приостановить рост числа так называемых социально незащищенных граждан. Но некоторые вопросы решить очень трудно. В частности, дети-сироты, по закону через полгода после наступления совершеннолетия им положено дать квартиру. У нас число таких детей, которым это жилье не дали, с 2008 года выросло вдвое — с 14 тысяч до 28 тысяч, но государство по этой категории граждан отдельную госпрограмму не принимает. У нас есть программа для многодетных, а вот людям, которым в этой жизни реально не на что рассчитывать, ничего предложить не можем. Знаете, где вынуждены жить такие дети после того, как достигнут совершеннолетия? Там же, в своих интернатах. Приходят и живут, где-то в подсобках, а педагоги бывших своих воспитанников по доброте душевной подкармливают. 

Почему я говорю, что пора отменять освобождение по налогу на заработную плату? Судите сами: 1,030 млн человек, считай четверть трудоспособного населения, не делают никаких отчислений на то, чтобы в стране ходил транспорт, строилось жилье. А в бюджете сейчас денег, как вы знаете, совсем немного. И самое главное — для обслуживания своего кредита он получает только треть, а остальные  просто кладет в карман. Приведу пример: сейчас человек из сэкономленной льготы платит государству только 75 процентов, а 25 процентов кладет к себе в карман. Вот смотрите: средняя зарплата по стране у нас 6,5 миллиона, 13 процентов от нее — это получается примерно 800 тысяч. Для обслуживания любого кредита в среднем надо 500—560 тысяч. Получается, что каждый месяц 300 тысяч каждый построивший жилье оставляет себе. То есть за квартиру платят сущие копейки да посмеиваются над государством. 

В. Агеев: Говорить о том, что с того момента, как был подписан Указ № 13, льготного кредитования у нас в стране нет, в корне неправильно. Да, когда документ вышел, он был направлен не на сокращение господдержки, а, скажем так, на более адресную помощь тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Если говорить проще, раньше, до его появления, было достаточно состоять на учете и относиться к категории малообеспеченных граждан. Причем отнесение к данной категории осуществляется по заявительному принципу. Поэтому были предприняты меры — ограничили круг категорий граждан, которые будут или имеют право на господдержку. Но если обратиться к цифрам, то выяснится парадокс: за последние четыре года по объемам выдаваемых льготных ресурсов, наоборот, произошел рост. Пожалуй, только в этом году мы впервые практически в два раза сократили планируемые объемы финансирования льготного жилья. 

В. Пузыревский: Да, 62 процента квартир было построено за счет собственных средств. Так что еще вопрос, есть ли необходимость продолжать сохранять льготную политику для определенного класса граждан, если большинство в принципе способно строить жилье за свои деньги. Тем более что законодательно у нас понятие «нуждаемость в жилье» не определено. 

Никто про это никогда не говорил, но такую практику пора прекращать. Я понимаю, что это непопулярная мера, но, с другой стороны, скажите, популярно ли сокращать штаты в госкомпаниях и в организациях, популярно ли сдерживать рост заработной платы? Нет! Но при этом для определенного круга лиц, которые вполне могут построить себе жилье самостоятельно, мы продолжаем создавать тепличные условия. Вот попросите Горваля, чтобы он приблизительно посчитал, сколько за счет вот таких сэкономленных средств можно было бы в стране построить социального жилья. Думаю, что получатся тысячи квадратных метров.

В. Агеев: Да, налоговая система позволяет иметь льготы по подоходному налогу. Но мы забываем, что в рамках льготной финансовой поддержки существует финподдержка и молодых, и многодетных семей. Ведь когда многодетной семье выдается льготный кредит, то при наличии трех несовершеннолетних детей 75 процентов от суммы ежемесячного платежа погашает государство, а если четверо и более детей — то все 100 процентов. Жилье получается фактически бесплатным. Мы при коммунизме так не жили, как еще недавно. Поэтому, в принципе, это во многом разбаловало людей. Мы у себя в банке регулярно проводим приемы граждан и очень часто наблюдаем такую картину: приходит к нам 19—20-летний молодой человек или девушка и буквально требует льготный кредит для себя. Довод один: хочет свое жилье. Вспомните, в советское время ведь никакой собственности не было, и для того, чтобы получить квартиру, многие работали по 10—15 лет на заводах. А тут все мы вдруг захотели стать собственниками… 

А. Горваль: Пузыревский правильно обострил эту проблему. Да, о ней говорят, думают, но никто не решается сломать сложившуюся схему. 

В. Агеев: Говоря о господдержке, мы обычно упоминаем, что это для людей. Но не забывайте, что есть и обратная сторона медали — строительная отрасль. И еще вопрос, сможет ли она выполнять такие объемы без льготных кредитов. Да, за эти деньги строят в основном ЖСПК, но они идут и на долевое строительство. И в определенном смысле это драйвер строительного рынка. Да, господдержка должна быть, но она должна быть адресной. Инвалиды, сироты, многодетные семьи — они без серьезной госпомощи обзавестись своим жильем не смогут. 

В. Пузыревский: Нормальная ипотека как должна работать? Правильно: пришел в банк, взял кредит, допустим 30 тысяч долларов, заложив в обмен какое-то имущество, например машину. Если перестал платить по кредиту, банк забирает залог. Не надо кивать на инфляцию. В прошлом году у нас жилье строилось, несмотря на то, что цены в стране росли, точно так же и в этом году все продолжается. Все упирается в банки. Вот скажите мне, почему они не могут взять деньги граждан и положить на счет под процент, только перед этим написать на депозите: «Стройсбережения»? В чем вопрос? А они хотят себе больше выгадать. Конечно, можно этот вопрос рассмотреть на уровне Правительства и в виде государственной поддержки к банковскому проценту приложить еще несколько сверху, чтобы население было активным в вопросах таких вложений. Не думаю, что это было бы так дорого — выделить из бюджета еще немного денег на стимулирование этих вкладов. Но банки тоже должны быть на стороне населения.

В. Агеев: Ипотека де-юре в стране существует — она определена законодательно, регистрируется, выполняются формализованные процедуры. Но она не работает, потому что нет механизма выселения проблемного должника, нет судебной практики выселения, отсутствует возможность реализации этого жилого помещения, чтобы погасить кредит. Это связано в первую очередь с прописками, налогообложением. Чтобы устранить эти несоответствия, надо внести изменения в Гражданский и Жилищный кодексы и продумать еще ряд механизмов для ее реализации. 

В. Пузыревский: Скажите, сколько сейчас хранится вкладов в долларах? Примерно 70 процентов — это доллары, а 30 — национальная валюта. А почему стройсбережения нельзя в банк положить в валюте? 

В. Агеев: Сегодня соотношение другое — примерно 50 на 50. В конце года ситуация была иной, но сегодня все выровнялось. 

А. Кузьмич: Самое главное в системе стройсбережений — должна существовать определенная гарантия государства, что эти вклады не сгорят. И не надо говорить, что в этом вопросе необходима стабильность рубля. Если моими деньгами пользуется государство, а я являюсь источником для получения кредита для других людей, то я должен быть уверен в определенной стабильности. Если я насобирал денег, скажем, на 10—15—20 квадратных метров, то я должен быть полностью уверен в том, что в банке сейчас лежат мои метры, а не деньги. И государство обязано это каждому вкладчику гарантировать. Он ведь доверился, отдал свои деньги, рискнул ими, и эти деньги он положил на счет, когда все было нормально, инфляция была невысокой и экономические условия приемлемыми. 

Во всем мире как выглядит такая схема: открыл счет, насобирал минимум 50 процентов от стоимости жилья, а потом снял эти деньги и на оставшуюся сумму взял льготный кредит. В иных странах существуют даже премии на такие сбережения от государства. Германия три четверти своего жилья таким образом построила. Там существуют закрытые кассы, где аккумулируются деньги, которые идут только на строительство жилья. 

В. Агеев: Что касается иных механизмов, которые могли бы стать альтернативой господдержке, то Александр Витальевич основную причину, почему они не работают, определил верно: у того, кто хочет построиться, должны быть высокие доходы. И чем выше эти доходы, тем лучше. Понятно, что суммы эти в основном неподъемные, даже я, представитель банковского сектора, не могу себе позволить квартиру со стоимостью квадратного метра в 15—19 млн рублей. Соглашусь, существует проблема доступности источников финансирования жилищного строительства. Если бы они работали нормально, льготное кредитование можно было бы свести на нет. 

Сегодня вся масса работы в этой части лежит исключительно на Беларусбанке, вся остальная банковская система в процессе практически не участвует. Система строительных сбережений действует в нашем банке почти десять лет — с 2006 года. Условия, я считаю, приемлемые: сбережения под ставку рефинансирования, кредиты под ставку рефинансирования плюс один процент. 

В. Пузыревский: Но почему она не работает?

В. Агеев: Она на нашем уровне работает, а вот на уровне страны — нет. Алексей Федорович прав: клиенту нужны определенные государственные гарантии. Если он принес в банк 200 миллионов, а это на тот момент были деньги на строительство 20 квадратных метров, то и через три года, пока он будет накапливать эти сбережения, это будут 20 квадратных метров, а не 15 с учетом инфляции. Плюс должна быть еще какая-то система стимулирования, чтобы люди в банки несли деньги охотнее. Следует признать: система строй-сбережений у нас в стране будет работать только в комплексе — когда в нее вольются банки, Минфин и строительная отрасль. К тому же, стоит признать, кроме Беларусбанка, среди других банков охотников прийти на это поле нет, мы работаем в одиночку, другим система стройсбережений просто не интересна. И гражданам, кстати, даже несмотря на выгодные кредиты, тоже. 

М. Еременко: Может, есть вообще смысл отменить понятие «учет нуждающихся в улучшении жилищных условий»? Удивляет позиция Правительства — все подводить под нашу социальную политику. Когда впервые подняли вопрос о выплате премий в системе жилищных строительных сбережений, Минфин был категорически против. Это ведомство ни в коем случае не хочет давать премии всем, а только нуждающимся в улучшении жилищных условий. Но о будущем никто не задумывается. Потратив бюджетные деньги сейчас, мы ведь экономим их в долгосрочной перспективе, и не только в той части, что не будем всем и вся раздавать льготные кредиты. Они вернутся к нам в виде налоговых поступлений от развития той же строительной отрасли, за счет общего мультипликационного эффекта всей системы.

В. Пузыревский: Система стройсбережений, надо признать, заработать у нас быстро не сможет. Пока мы снизим инфляцию до приемлемых значений, пройдет пару лет, потом, пока эти деньги накапливаться будут, еще минимум три года. То есть на все про все понадобится лет пять. Да и то при условии, что опять в экономике не случится что-нибудь непредвиденное. Поэтому надо вводить новые системы стимулирования в жилищном строительстве и больше строить. Я уже называл цифру — 90 тысяч квартир в год возводили в начале 1990-х. В прошлом году — всего 30 тысяч для нуждающихся, а в этом году будет еще меньше, ведь инвестиционная программа уже сокращена на 45 процентов. А это значит, что для достижения приличных цифр нам теперь понадобится шесть с половиной таких 2014-х годов. А это, как вы понимаете, нереально. 

В. Агеев: Этот инструмент возник в ответ на такой момент: государство регламентировало процедуру долевого строительства, чтобы было меньше рисков для населения, а застройщиков призвало к порядку. Они и начали искать другие механизмы, чтобы иметь возможность играть с ценой квадратного метра и минимизировать свои риски. Жилищная облигация — это ценная бумага, которую можно перепродать. Но в случае каких-то неприятностей застройщик вернет вам деньги только по номинальной стоимости. Механизм также сможет нормально заработать только тогда, когда государство четко его регламентирует, чтобы не было «обманутых» дольщиков. 

В. Агеев: В последнее время наблюдается рост числа желающих взять такие кредиты и под 35 процентов годовых. Но при этом суммы, которые берут в долг, заметно уменьшились. 

benko@sb.by

m_druk@mail.ru