Покупатели стремятся во что бы то ни стало вложить имеющиеся сбережения в квадратные метры, подталкивая рост цен
Главной причиной нынешнего роста рынка недвижимости специалисты успели назвать отложенный спрос. После финансовых катаклизмов 2011 года многие белорусы поумерили «аппетиты» и решение своего квартирного вопроса отложили на потом. Почти два года подряд цены стояли, а реальных сделок на рынке совершалось немного. Застой «прорвало» в конце минувшего года, когда ближе к новогодним праздникам начался традиционный всплеск спроса. Цены слегка качнулись вперед, и сегодня впору говорить о том, что рынок жилья столкнулся с ажиотажными настроениями. Те белорусы, у которых еще есть деньги, во что бы то ни стало спешат потратить их на квадратные метры, пока цены не выросли да заоблачных высот.
В Европе под напором кризиса жилье дешевеет. А у нас цены, наоборот, «отвязываются». Вместе с высокими ставками по кредитам это делает квартиры еще менее доступными. Сегодня вверх ценник на рынке жилья подталкивает именно ажиотаж. Как говорят риелторы, если бы покупатели вели себя менее активно, цены бы не росли столь стремительно. В свою очередь проявлять такую активность покупателей заставляют именно растущие цены. Понимая, что в сентябре цены будут еще выше, они нервничают, торопятся, стараясь сэкономить. В итоге получается замкнутый круг. По данным ГК «Твоя столица», за первое полугодие в Минске было совершено 6813 сделок с квартирами, что на 41 % больше аналогичного периода прошлого года. «Самым активным месяцем оказался апрель, в течение которого совершено 1168 сделок. Количество сделок, зафиксированных в июне, увеличилось почти на 11 % по отношению к показателям мая и почти сравнялось с показателями марта—апреля и составляет 1123 сделки», — отметили аналитики.
Новостройки строятся не теми темпами
Один из самых главных факторов, влияющих на рынок жилья, — это новое предложение. В зависимости от того, сколько новых квартир строится в стране, цены должны снижаться или расти. Понятно, что даже бурные темпы новых строек не способны значительно прикрыть голод рынка. За первые шесть месяцев нынешнего года в Минске ввели в эксплуатацию 528,6 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 52 % от годового задания в миллион «квадратов». Вместе с тем, как недавно обсуждали в правительстве, в целом строительная отрасль не дотягивает до необходимых показателей — в целом по стране задание было выполнено только на 40 %: введено 2618,9 кв. метра, при этом 54 % этого объема было введено для лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Как отметили в ГК «Твоя столица», первичный рынок жилой недвижимости по состоянию на конец июня был представлен 128 объектами, из которых 85 объектов, или 66 %, относятся к бизнес-классу, 37 объектов (29 %) — эконом-классу и 6 объектов (5 %) — классу элит. Среди наиболее застраиваемых коммерческими застройщиками районов столицы можно выделить Московский (22 %), Первомайский (16 %) и Фрунзенский (17 %). Аналитики отмечают, что по сравнению с началом 2013 г. количество строящихся объектов класса эконом увеличилось на 6 объектов, класса бизнес и элит — на 14 и 1 объект соответственно.
В белорусской столице на начальных стадиях строительства находится 23 % всех строящихся объектов, на стадии строительства каркаса и отделочных работ — 53 % объектов, на стадии подготовки к сдаче — 24 % всех объектов.
По схеме долевого строительства предлагаются квартиры в 52 % всех строящихся объектов. Кроме того, в 34 % объектов приобрести квартиру можно путем покупки жилищных облигаций, посредством купли-продажи — 14 % объектов. Что же касается цен на новостройки, то риелторы отмечают тенденцию поквартального роста цен на кв. м по всем квартирам, однако наибольший рост отмечен в отношении однокомнатных квартир. Стоимость квартир на первичном рынке в июне составила: эконом-класс — $ 1381 за «квадрат», бизнес-класс — $ 1576, класс элит — $ 2517. Таким образом, средневзвешенная цена в июне текущего года составила $ 1590 за квадратный метр, что на 13 % больше, чем в январе 2013 года.
Вторичный рынок бьет рекорды
Для вторичного рынка жилья год начался с олимпийской пробежки. Спрос очень сильно раскрутил уровень цен. По мнению экспертов ГК «Твоя столица», сложившаяся ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости обусловлена ожидаемым в среднесрочной перспективе сокращением объемов строительства жилья в границах Минска, стремлением покупателей во что бы то ни стало вложить имеющиеся сбережения, а также сокращением льготного кредитования. Те, кто раньше рассчитывал на эти инструменты, поняли, что ждать у моря погоды не стоит, и принялись решать свой квартирный вопрос самостоятельно. «Структура покупательских предпочтений на протяжении последних шести месяцев оставалась практически неизменной: активно покупают квартиры как в новых домах, так и в домах советской постройки. Последние особенно популярны ввиду своей малой площади, а значит, более низкой окончательной стоимости квартиры», — говорят в группе компаний.
Наибольшим покупательским спросом среди квартир стандартных потребительских качеств пользуются однокомнатные квартиры стоимостью до $ 60 тыс., двухкомнатные — до $ 80 тыс. и трехкомнатные — до $ 120 тыс. «Рассматривая совершенные сделки, можно констатировать, что в июне средняя цена кв. м в квартирах типовых потребительских качеств на вторичном рынке недвижимости Минска стала самой высокой за последние четыре года — $ 1512. По отношению к сделкам, заключенным в январе этого года, рост составил 18 %. Рост цен в июне по отношению к январю составил: на однокомнатную квартиру — 19 %, до $ 1626 за кв. метр, двухкомнатную — 12 %, до $ 1430 за кв. метр, трехкомнатную — 18 %, до $ 1387 за кв. метр. Цена «квадрата» жилья в домах современного типа не сильно отличается от цены прочих типов жилья — в разные месяцы отклонение составляло от минус 1 % до плюс 3 %.
Обычно статистика по рынку жилья имеет один серьезный недостаток. В нее попадают цены предложения, то есть те ценники, которые формируют владельцы жилья перед тем, как выставить квартиры на продажу. Понятно, что покупатель чаще всего начинает торговаться, и в итоге может получиться так, что реальная цена сделки может заметно отличаться от первоначальной суммы. По данным ГК «Твоя столица», в среднем цена сделки от цены предложения отличается сегодня на 15 % в сторону уменьшения. В денежном эквиваленте средняя цена предложения на рынке выше средней цены сделки на сумму порядка $ 242. Наибольшие отклонения были зафиксированы в январе (17 %) и апреле (18 %).
Что же касается рынка аренды жилья, то в июне стоимость этой услуги практически не отличалась от установившейся в мае. Заключение договора аренды однокомнатной квартиры в июне происходило в среднем за $ 337 за месяц, двух- и трехкомнатных — за $ 398 и $ 428 соответственно. Впрочем, именно в августе обычно рынок сталкивается с ростом спроса, и цены нередко начинают расти. Специалисты риелторских агентств прогнозировали, что стоимость аренды жилья может в обозримом будущем взлететь, причем серьезно — сразу на 15—20 %.
--------------------------------------------------
У соседей
Цены на жилье сегодня растут не только в Беларуси, но и у наших ближайших соседей. И не только у нас летом нынешнего года рынок не ушел на «каникулы», а продолжает рост.
В Москве, к примеру, спрос на покупку вторичных квартир вырос в июле на 5 %, квадратный метр подорожал на 1,3 %, до 185,7 тыс. российских рублей. Стоимость в долларах почти не изменилась — $ 5,7 тыс. за «квадрат». На динамику цен повлиял рост курса американской валюты, а также процесс вымывания дешевого предложения городских квартир, поясняют эксперты. По объему предложения на рынке жилья Москвы лидируют вторичные квартиры. Их доля на сегодня в структуре предложения составляет 32,5 %. Ценовой диапазон «двушек» варьируется от 5,2 до 92 млн. рублей. А вот в Киеве на вторичном рынке жилой недвижимости продолжается ценовая стагнация. В июле средняя стоимость представленных к продаже 1—4-комнатных квартир отмечена на уровне 16 319 гривен за квадратный метр (около $ 2,01 тыс.).
В Казахстане рост цен на жилье в марте по отношению к декабрю 2012 года составил 1,4 %, причем цены на жилье в Астане растут гораздо быстрее. По сравнению с концом 2012 года увеличение стоимости одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках Астаны составило около 8 %, при этом средняя стоимость жилья на первичном рынке составила около $ 1,9 тыс. за кв. метр, на вторичном рынке — $ 2 тыс. за кв. метр.
В Баку в июне средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила $ 1286, ростом к предыдущему месяцу — на 0,9 % и на 31,2 % к аналогичному периоду прошлого года.
