— Во-первых, в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий стоит около семисот тысяч семей. Во-вторых, многие белорусы, у которых есть лишние деньги, по-прежнему предпочитают вкладывать их в недвижимость. В-третьих, квартиры покупают не только белорусы, но и иностранные граждане. Очевидно, что жилье пользовалось и будет пользоваться спросом, — говорит начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль. — А то, что ситуация на рынке жилья несколько изменилась, — к этому надо просто привыкнуть.
Специалист признает, что немногие белорусы могут позволить себе взять 20—30-процентный кредит на жилье, но вместе с тем отмечает, что еще в конце прошлого года правительство приняло ряд мер, чтобы сделать жилье более доступным для тех, кто в нем нуждается. Так, Совмин утвердил постановление, согласно которому на льготный кредит (5 процентов годовых в городе и 3 процента в сельской местности) могут претендовать семьи, где среднедушевой доход не превышает три минимальных потребительских бюджета — около 1 миллиона 40 тысяч — на человека. Раньше такие кредиты выдавались семьям с доходом в два минимальных потребительских бюджета на человека.
— В Минске на кредит с минимальной процентной ставкой может претендовать примерно 50 процентов нуждающихся в жилье, в областных центрах — около 60 процентов. В сельской местности этот показатель доходит до 85—90 процентов, — подчеркивает Александр Горваль. — Банки сегодня не должны испытывать нехватку кредитных средств. Правительство на эти цели выделило 3,8 триллиона рублей. Причем эта цифра не закрытая. Практика прошлых лет показывает, что кредиты получают все, кто в них нуждается и, конечно, способен их погасить.
По прогнозам специалиста, некоторое снижение цен может произойти на рынке коммерческого жилья (если застройщики откажутся от части прибыли, которая весьма высока — на уровне 15—20 процентов), а также на вторичном рынке, где 30-летние “хрущевки” почему-то продаются по цене комфортабельных новостроек. А вот жилье для нуждающихся подешевеет вряд ли. Сегодня Минстройархитектуры больше озабочено тем, как сдержать рост цен. Для этого снижается рентабельность госпредприятий, производящих основные строительные материалы. Также “поджимается” прибыльность подрядных организаций. Чтобы не тратиться на разработку новых проектов, жилье чаще строится по типовым проектам и проектам повторного применения. Впрочем, все эти меры квартиры существенно не удешевят...
— Возможно, будут “подрезаны” некоторые государственные проекты, но сокращать объемы строительства жилья мы не намерены, — уверяет начальник управления жилищного строительства. — Кризиса спроса на жилье нет и не предвидится. Попробуйте попасть куда-нибудь в очередь на строительство...
Покупать жилье сейчас или лучше “пересидеть” кризис?
— На сегодня кредитование части застройщиков либо приостановлено, либо осуществляется с неподъемными процентными ставками: 20—25 процентов годовых в рублях — это очень много! — говорит помощник директора риэлторского агентства “Вива Инвест” Вадим Тачкин. — Темпы строительства могут оказаться ниже. Первая и основная причина — финансовый кризис, невозможность обеспечить финансирование объектов на должном уровне, вторая — отсутствие дольщиков, которые еще полгода назад могли взять кредит, имели возможность совершить покупку за счет заемных средств. Сейчас возведение объектов, находящихся в стадии подготовки к началу строительных работ, в некоторых случаях приостановлено.
Риэлторы прогнозируют падение цен на квадратные метры в новостройках: если еще недавно цена метра составляла 1800—2000 долларов, то уже сейчас на рынке есть жилплощадь по цене 1600—1700 долларов. Некоторые объекты в центре столицы подешевели до полутора тысяч. Это связано с тем, что себестоимость строительства упала — подешевели металлоконструкции, цемент, уменьшилась зарплата. Цена будет продолжать снижаться до минимального уровня рентабельности строительства — для домов каркасно-блочной серии эта цифра составляет 1200—1400 долларов, для панельного жилья — несколько меньше.
— По прогнозам, “дно падения” — от 700 до 959 долларов для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, — говорит Вадим Тачкин, — ниже цены не упадут.
Что касается вторичного рынка, движение на нем приостановилось.
— Каждый день нам поступает множество звонков: все интересуются, когда квартиры подешевеют, — рассказала “НГ” директор агентства недвижимости “Сильван” Аделина Попова. — Между тем ждать шквалистого падения цен не стоит! Цены упали очень незначительно — на 5—10 процентов, в основном подешевели квартиры с “чистой продажей” — в этом случае человек продает недвижимость, потому что ему срочно нужны деньги, а не для того, чтобы купить большую жилплощадь.
— Прогнозы делать трудно, вторичный рынок жилья — вещь инертная. Обвала не произойдет, — убежден Вадим Тачкин. — До лета будет плавное падение цены, которое сменится ее резким ростом — после того, как кризис будет преодолен. это синусообразная модель развития, которая характерна для любой экономики.
В прошлом году при задании 67 тысяч в Солигорске и районе было сдано в эксплуатацию 73 650 квадратных метров жилой площади. Планируется, что в нынешнем году будет построено около 100 тысяч квадратов.
Созданы 10 жилищно-строительных кооперативов в Солигорске, три — в городских поселках. С начала года на многих стройплощадках кипит работа. Но не скажется ли кризис на финансировании строек?
— Сокращения ввода жилья за счет льготных кредитов не предвидится, — отвечает начальник отдела архитектуры и строительства райисполкома Евгений Козлов. — Возможно, меньше будет возводиться домов, квартир за счет собственных средств. В 2007 году было введено в строй 12 тысяч квадратных метров индивидуального жилья, в прошлом — уже 19 тысяч, потому и здесь резкий спад вряд ли произойдет...
Нынче в городе будет возводиться социальный дом на 30 квартир.
Что же касается промышленного строительства, то здесь, как полагают специалисты, возможно, и произойдет некоторое сокращение объемов.
нуждающиеся в улучшении жилищных условий от строительства не отказываются
Как нам рассказали в отделах жилищной политики Первомайского и Центрального районов столицы, проблем с формированием жилищно-строительных кооперативов сегодня не наблюдается. Дело в том, что в соответствии с законодательством в ЖСК приглашаются люди, имеющие право на льготный (5-процентный) кредит.
— Несмотря на то что жилье для очередников подорожало до 1 миллиона 600 тысяч рублей за квадратный метр, люди пока вытягивают эту цену, — отмечают работники администраций. — Это все равно выгоднее, чем строить по коммерческим ценам.
Очередникам с высоким уровнем доходов предлагают либо участвовать в долевом строительстве, либо покупать коммерческое жилье с использованием стандартного 20-процентного кредита.
Между тем застройщики коммерческого жилья признаются, что продать квартиры стало гораздо сложнее.
— Из-за того что ставки кредитов возросли, спрос упал процентов на восемьдесят, — рассказали нам в одном из строительных комбинатов. — Дома, строительство которых мы начали еще в прошлом году, особой тревоги не вызывают — большая часть квартир там уже распродана. А с новостройками, которые мы только закладываем, могут возникнуть проблемы. Впрочем, никто из застройщиков не намерен прекращать работу. Все-таки это наш бизнес.
Мария, маркетолог (Минск):
— Я отстояла в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий и сейчас собираюсь строить квартиру. Главный вопрос, который меня волнует, — какой будет стоимость квадратного метра. По слухам, за метр жилья придется заплатить 1 миллион 670 тысяч рублей. Да, это недешево, и кредиты подорожали, но строить буду. Вряд ли удастся найти вариант получше.
Николай, рабочий (Борисов):
— Жена, двое детей и я живем в двухкомнатной квартире. Тесновато, конечно. Мы планировали продать свою нынешнюю квартиру и купить более просторную, но с такими дорогими кредитами об этом нечего и думать.
Кредиты будут “укорачиваться” и дорожать. Кроме льготных
В эпоху кризиса банки во всем мире полностью либо частично сворачивают свои жилищные программы. Объясняется это дефицитом средств и нежеланием вкладывать деньги в многолетние и поэтому высокорисковые проекты. Такая волна докатилась и до Беларуси. Количество банков, выдающих жилищные кредиты в нашей стране, можно пересчитать по пальцам одной руки.
Банки, как правило, исходят из того, что платежи по кредиту не должны превышать половины среднемесячного дохода клиента. Поэтому у каждого из нас, в зависимости от нашей зарплаты и доходов других членов семьи, поручителей, есть определенная максимальная сумма. Например, сейчас человек с заработком в миллион рублей при кредитовании на общих основаниях может получить лишь до 20 тысяч долларов. Для покупки жилья в Минске этого явно мало. И чем выше будет процентная ставка, тем ниже будет этот самый потолок. “Поднять” его можно снижением ставок и ростом зарплаты.
Выход из ситуации — наращивание льготного кредитования. И похоже, это в Беларуси и собираются делать.
Если в 2008 году “Беларусбанк” выдал льготных кредитов на 1,7 триллиона рублей, то на текущий, как сообщила председатель правления Надежда Ермакова, предусмотрено почти 2,5 триллиона. При этом ставки по льготным кредитам (3 и 5 процентов годовых) повышать не планируется. Выбор такой тактики подтверждает и первый заместитель председателя правления Нацбанка Павел Каллаур. “Правительство разрабатывает меры по льготированию”, — сообщил он “НГ”.
Однако бюджет — не бездонная бочка. Поэтому можно действовать и в другом направлении — снижать цены. В столицах Казахстана и России из-за мирового кризиса стоимость квадратного метра упала в три раза. Вполне вероятно, и у нас может произойти то же самое.
Есть резервы и для снижения издержек стройорганизаций. Как предлагают некоторые специалисты, имеет смысл постепенно переходить от многоэтажек к жилью коттеджного типа. Например, в Скандинавии добротный дом, сложенный из бревен, можно купить и за 40 тысяч долларов.
И еще один выход — направить на жилищное строительство средства населения, хранящиеся “в чулках”.
