Почему в Беларуси так мало частных ЖЭСов?
Чем отличается современная система управления многоквартирными жилыми домами от той, что была лет пятьдесят назад? Собственно, ничем. Почти всем жилфондом руководят ЖРЭО и ЖЭСы, и лишь небольшой процент приходится на товарищества собственников и самостоятельные ЖСПК. Что касается частных обслуживающих компаний, которые в Европе, например, конкурируют друг с другом за право управлять домом, то у нас ситуация прямо противоположная. Только цифры: на тысячи государственных ЖЭСов в нашей стране приходятся всего двадцать частных компаний. Мешает ли что-то развиваться этой сфере услуг? На эту тему рассуждали сами руководители частных ЖЭСов.
Дотации есть, прибыли нет
Темп негосударственным обслуживающим компаниям задает не столица, а областной центр. Десять из двадцати частных ЖЭСов приходится на Могилев. Лидирующие позиции здесь занимает ООО «ЖилЭкспО», которое появилось первым и в городе, и в республике.
По структуре эта компания похожа на классический ЖЭС. На обслуживании — 43 дома. В штате более 80 человек: от инженера-энергетика до альпиниста. Отчисления жильцов на капремонт аккумулируются на субсчете «ЖилЭкспО», ведется раздельный учет средств на каждый дом. Если вдруг по каким-то причинам жильцы захотят заключить договор с другой обслуживающей компанией — свои деньги они смогут забрать с собой.
— Сегодня называть бизнесом управление жилфондом частной компанией рано, — рассуждает директор ООО «ЖилЭкспО» Инна Евсеева. — На данный момент мы коммерческое предприятие, но расценки по обслуживанию у нас государственные, поэтому местный бюджет возмещает часть затрат в пределах норматива. В результате — если по итогам года мы срабатываем с прибылью, нам на такую же сумму урезают субсидии. Получается, нам было бы выгоднее, если бы население возмещало 100 % затрат на обслуживание, но при этом действовала бы система адресной помощи по оплате коммунальных услуг. Дотаций бы не было, но мы могли бы работать с прибылью, причем сейчас у нас обслуживание 1 кв. м жилья обходится на 80 рублей дешевле, чем в ЖЭСе. Другой момент — отсутствие нормативной базы. Фактически мы коммерческое предприятие, но пользуемся той базой, которую разработали для государственных эксплуатирующих организаций. Спорных вопросов много, и каждый раз нужно писать запросы и вырабатывать особые принципы, применимые к нашей компании. Положительный момент в том, что местная власть нас не только поддерживает, но и оказывает помощь в решении вопросов.
Своим взглядом на работу частных ЖЭСов поделился заместитель председателя Могилевского горисполкома Александр Вераксо.
— Всего в городе больше двух тысяч домов, из которых 108 находятся на обслуживании частных компаний. Пусть это и небольшой процент, зато они создают конкурентную среду, что всегда плюс. Каждая компания заинтересована, чтобы оказывать свои услуги качественно. Были случаи, когда жители жаловались на работу частных ЖЭСов, но в общем они зарекомендовали себя неплохо. Некоторые дома, которые они обслуживают, мы приводим в пример и своим коммунальщикам.
Убежденная в том, что за частными обслуживающими компаниями будущее, Инна Евсеева инициировала создание Ассоциации управляющих недвижимостью Беларуси, в которую кроме могилевской компании сейчас входят частные ЖЭСы из Мозыря, Солигорска, Гродно и Минска. Цель — вместе участвовать в разработке нормативной базы, что стимулировало бы появление частных обслуживающих компаний по всей стране.
Договор один, паспортов несколько
Прежде чем создать свою обслуживающую компанию, Елена Хусаинова, председатель Ассоциации по координации действий товариществ собственников Беларуси, познакомилась с работой частных ЖЭСов не только Могилева и Минска, но также Латвии и Польши.
В итоге в марте прошлого года в Минске появился новый частный ЖЭС. Сейчас на обслуживании «БелДомПлюс» семь домов четырех товариществ собственников (ТС). С каждым товариществом свои договорные отношения: с тремя работают только по обслуживанию инженерных сетей, еще одному дополнительно оказывают услуги по комплексной уборке и благоустройству. В штате 15 человек. Товариществам отношения с частной обслуживающей компанией выгодны: если раньше каждому из них приходилось нанимать своих специалистов, то сейчас штат сотрудников один на все дома, а расходы на их содержание делятся между 1150 лицевыми счетами. А это, естественно, удешевляет стоимость обслуживания 1 кв. м жилья.
— Несмотря на то, что никаких преград к созданию частной обслуживающей компании не было, что к нам хорошо относятся в отделе городского хозяйства администрации нашего района, первый год выдался тяжелым. В первую очередь, на мой взгляд, причины в том, что отсутствует единая методика работы с частными обслуживающими компаниями, нет перечня документов, которые регламентируют конкретно нашу деятельность, — рассуждает Елена Хусаинова. — Расскажу о тех проблемах, которые были у нас. Первое, что мы сделали по аналогии с Могилевом, — в качестве обслуживающей компании заключили один общий договор с поставщиками коммунальных услуг на все наши товарищества собственников. Так же, кстати, делают и ЖРЭО. Но летом появилась проблема — у нас потребовали паспорта готовности отдельно к каждому ТС. Но если договор один, зачем паспортов несколько? Это дополнительные затраты и лишнее бремя жильцам. Дальше — больше. Так как товарищества — юрлица, оказалось, что они сами, каждый в отдельности, должны заключать и договора на поставку услуг — того требует нормативная база. На мой взгляд, неудобно и нелогично. Опять началась волокита с переоформлением документов, и мы вернулись к тому, с чего начинали. В итоге решили: будем предоставлять только услуги по обслуживанию инженерных сетей.
Что касается государственных дотаций, то «БелДомПлюс» их не получает.
— Мы оказываем услуги по фактическим затратам с учетом рентабельности, а на дотации подает товарищество. Нам это выгоднее: так мы можем работать с прибылью, — поясняет Елена Хусаинова.
Несмотря на то, что в Минске частные ЖЭСы обслуживают менее 1 % жилфонда, в отделе городского хозяйства Мингорисполкома на их деятельность смотрят заинтересованно, но с оговоркой.
— Администрации районов города проводят мониторинг деятельности частных обслуживающих компаний. Некоторые из них работают хорошо, но, к сожалению, есть и такие, на которые постоянно поступают жалобы от жильцов, — рассказывает Алексей Минченко, начальник отдела городского хозяйства Мингорисполкома. — Конечно, городу интересно, чтобы количество частных обслуживающих компаний увеличивалось. Хотя бы потому, что появится конкуренция на рынке коммунальных услуг. Но только при условии, что частные ЖЭСы будут работать добросовестно: не оставлять жильцов один на один с проблемами дома и по назначению использовать их отчисления на капитальный ремонт и техническое обслуживание.
Капремонт, ТС, частный ЖЭС
Эталон управления жилфондом в Европе, безусловно, Германия. Тем интереснее наблюдать, как развивается белорусско-германское совместное предприятие по управлению и эксплуатации жилфонда СООО «Мозырская альтернатива», которому в феврале исполнился год.
Штат компании — всего шесть человек, на обслуживании находятся 1015 квартир. 13 домам предоставляют услуги по техобслуживанию — от монтажа и наладки систем отопления до консультативной помощи председателям ТС и ЖСПК. Еще одному в качестве эксперимента — услуги по коммерческому обслуживанию, что включает, например, начисление по жировкам. Компания начала деятельность с того, что капитально отремонтировала и взяла на обслуживание дом 1964 года постройки. С условием — жители создают товарищество собственников.
— Спрос рождает предложение. Чем больше ТС и самостоятельных ЖСПК, тем более востребованы будут частные управляющие компании, — убежден директор СООО «Мозырская альтернатива» Николай Гайдуков. — Но ТС, например, в нашей стране — менее 2 % от всего жилфонда. Думаю, наиболее правильным было бы, если бы ЖЭСы делали капремонт, а потом передавали управление домами жителям. Собственники должны сами решать, кому — ЖЭСу либо частной компании — доверить обслуживание своего жилья либо вообще управлять им самим. Второй момент — конкуренцию на рынке жилищно-коммунальных услуг должны стимулировать местные власти. Объявлять, например, тендеры на обслуживание дома.
И еще один нюанс. Уже говорилось выше, что частные обслуживающие компании дело новое. Действительно, существуют проблемы объективного характера. Но не нужно забывать и о частной инициативе. Вопрос: почему именно в Могилеве находится половина негосударственных ЖЭСов? Ответ прост: там все началось с одного инициативного человека. Теперь таких людей десятки в разных городах Беларуси. А это дает надежду, что в будущем за право управлять нашими домами будут бороться ЖЭСы и государственной, и негосударственной формы собственности.
-------------------------------------
Комментарий в тему
Галина ПОЛЯНСКАЯ, председатель Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации:
— Развитие частных управляющих компаний, безусловно, выгодно жителям нашей страны. Хотя бы потому, что это приносит конкуренцию на рынок жилищно-коммунальных услуг, а следовательно, улучшает качество обслуживания жилого фонда. Жильцам домов важно предоставить выбор: либо государственный ЖЭС, либо частная компания.
Для нормальной работы таких компаний необходимо действовать по двум направлениям: подготовка грамотной нормативно-правовой базы и развитие системы кредитования подобных структур.
Сейчас законодательство четко прописывает деятельность ЖЭСов, но по частникам существует пробел. Правда, инициатив по подготовке нормативных актов в этом отношении пока не поступало. Вероятно, потому, что частных управляющих компаний еще не очень много, это абсолютно новое дело: нужно какое-то время, чтобы накопился опыт.
В этом смысле мы очень надеемся на такие белорусские организации, как, например, Международная ассоциация управляющих недвижимостью. Эта структура занимается продвижением новых форм работы, и у них есть серьезные наработки.
А вообще, с инициативами по Жилищному кодексу может выступить любая заинтересованная организация или физическое лицо. Предложения можно направить и в Палату представителей, и в Министерство ЖКХ. Каждое тщательно рассматривается и в случае признания целесообразным поступает в работу.
