Почему государственная строительная организация открыто игнорирует указ Президента, не обращает внимания на замечания руководителей органов госуправления и заставляет людей расплачиваться за собственную некомпетентность?
На недавнем совещании с правительством и Нацбанком Президент сделал упор на ответственность и принципиальности руководителей, без которых трудно выйти на качественный рост уровня жизни людей. Но, видимо, не все до конца понимают истинный смысл этих слов. Особенно в сфере строительства, на работе которой Александр Лукашенко пообещал остановиться отдельно. Что же происходит там? Откровенное вымогательство денег у граждан, срыв сроков, игнорирование Указа главы государства № 396 и поручений вышестоящих органов власти. И кем? Авторитетным государственным застройщиком! Факты? Их можно узнать у дольщиков дома № 2 по пр-ту Дзержинского— ул. Щорса в Минске. Десятки ни в чем не повинных граждан остались один на один с сильным застройщиком, рискуя проиграть суды и потерять полностью оплаченные квартиры.
«Они даже не пытались успеть…»
— Строящийся по пр-ту Дзержинского—ул. Щорса дом № 2 состоит из двух секций. В августе 2011-го мы заключили с ГПО «Минскстрой» договоры долевого строительства на квартиры в первом пусковом комплексе: цена 1 кв. метра — 7 294 690 рублей. Ввод в эксплуатацию — март 2012 года. Но ни в марте, ни в мае, ни в сентябре ключи мы так и не получили, — вспоминают Александр Кортес, Александр Тарасюк, Юрий Юшко, Виталий Воскобойников, Лидия Кондратенко и другие дольщики. — В феврале нам вдруг предложили подписать допсоглашения о переносе сроков окончания строительства на июнь 2012-го. К этому документу прилагался новый график платежей, последний из которых дольщики должны были сделать в июне. Поскольку цена метра не менялась, мы выполнили просьбу застройщика и произвели 100-процентную оплату на указанный месяц. Представьте наше удивление, когда в июне этого года вместе со справкой о полной оплате стоимости квартир мы получили очередное уведомление о переносе сроков сдачи — уже на август. Не понимая, что происходит, начали писать письма застройщику, из ответов узнали: цена квадратного метра увеличивается на 20 процентов. Но почему? Оказалось, застройщик посчитал рост индексов строительно-монтажных работ на 1 марта нынешнего года. При этом стройка почти полностью стояла с апреля по май включительно, и на 1 июня процент готовности дома составил всего 68,8 процента (в апреле, для сравнения, 66,1). То есть они даже не пытались успеть к началу лета.
Подписывать этот странный документ дольщики наотрез отказались, подключили независимых юристов. Те сразу же нашли в действиях ГПО «Минскстрой» грубые нарушения Указа Президента № 396. Первое. Перенося ранее установленные сроки строительства, застройщик обязан был уведомить об этом дольщиков не позднее, чем за 2 месяца до наступления этой даты (то есть еще 1 января 2012-го). Второе. Сроки ввода объекта в эксплуатацию можно продлить лишь в том случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовала непреодолимая сила (например, теракт, стихийное бедствие, боевые действия и т.д.). Подтвердить это в установленном порядке должен либо суд, либо уполномоченный госорган. Третье. Застройщик вправе изменять цену в нормативный период строительства в связи с изменением индексов СМР, но уведомить об этом дольщиков, приведя обоснованный расчет ее изменения, следует за 10 дней до окончания срока очередного платежа. В данном случае — до 7 марта нынешнего года. Однако сделано этого не было.
— Неоднократные нарушения Указа Президента № 396 — налицо, вразумительных объяснений по поводу переноса сроков строительства нам никто не дает. Письма зампреда Мингорисполкома Сергея Радомана и первого замминистра архитектуры и строительства Ирины Архиповой, где ясно сказано, что менять цену уже оплаченного жилья нельзя, в «Минскстрое» игнорируют. Представьте, нам даже калькуляцию новой цены квадратного метра никто на руки не дает! — сетуют дольщики. — А в августе все, кто отказался подписать это допсоглашение, начали получать по почте уведомления о расторжении договора. Некоторые дольщики испугались и побежали-таки подписывать. Просили об одном — внести в текст допсоглашения фразу о том, что цена 8.532.977 окончательная и пересчету не подлежит. Но застройщик от предложения отказался.
«Выход один — заставить дольщиков доплатить»
Что же вдруг случилось с респектабельным государственным застройщиком? Прежде чем отправиться на встречу к руководству «Минскстроя», я встретился с сотрудником ГПО, располагающим информацией по данной стройке, и узнал немало любопытных фактов.
— Объект с самого начала финансируется ненадлежащим образом, — говорит мой собеседник. — Как правило, в начале строительства мы берем банковский кредит либо строим за собственные средства. Здесь ставка была сделана в основном на деньги дольщиков. Административные помещения на первом этаже 1-го пускового комплекса застройщик обязан делать за свой счет. Однако мы частично использовали для этих нужд средства дольщиков со спецсчета, а это серьезное нарушение. Раскрою еще одну тайну: нормативный срок строительства первого пускового комплекса истек в декабре 2011 года. Да-да, именно в декабре, а не марте 2012-го: ведь официальное начало строительства — ноябрь 2010-го, добавьте 13,5 месяца… Откуда взялся март 2012-го? Там что-то не так с проектной документацией, сроки удлинили до 17,5 месяца, но госэкспертизу эти корректировки, кажется, не прошли. В ноябре 2011-го еще можно было красиво выйти из этой некрасивой истории: предложить дольщикам подписать новые допсоглашения, изменить стоимость квадратного метра и сроки ввода. Затем взять кредит — и достроить секцию. Но тогда никто даже не пошевелился. Представьте, еще в марте, апреле и мае этого года «Минскстрой» заключал договоры по расценкам прошлого! Сейчас выход только один — просить у города в очередной раз продлить срок строительства и любыми путями заставить дольщиков доплатить.
Во всем виноваты кризис и подрядчик?
С такими «домашними заготовками» мы отправились на интервью к Сергею Руте, заместителю генерального директора ГПО «Минскстрой». Но в итоге на вопросы «Р» отвечал начальник инвестиционного управления Владимир Кушнеров и двое специалистов.
Каков же процент готовности первого пускового на сегодня и сколько средств не хватает на его завершение? Цифры таковы: 75,11 % на 1 сентября и 15 млрд. рублей соответственно. Где же взять такие деньги, учитывая, что дольщики платить отказываются? Выяснилось: предприятие собирается брать кредит в размере 50 млрд. рублей.
— Всему виной — финансовый кризис прошлого года. Со строек столицы массово уходили строители: наше объединение потеряло за 2011—2012 годы более 2500 специалистов. Если говорить о подрядчике этого дома, то перед началом учебного года стройтрест № 1 все свои силы бросил на сады и школы. Вот и получилось, что работать было некому, объект фактически стоял, — объясняет причины просрочки Владимир Михеевич. — Административные помещения? Разумеется, предприятие строило их за свои средства. Нет, на подтверждающие документы взглянуть нельзя: мы предъявим их только КГК или прокуратуре. Нормативный срок истек в марте, именно на этот месяц мы и проиндексировали объем незавершенного строительства, применив мартовские индексы... С чего вы взяли, что нормативный срок завершился в декабре 2011-го? По первоначальному ПОСу (проекту организации строительства) он и вправду был 13,5 месяца, но это была техническая ошибка проектировщиков «Минскпроекта». Ошибку исправили — получилось 17,5 месяца. Какая госэкспертиза? Второй раз ее в подобных случаях не проходят: спросите кого угодно.
Обязательно спросим. А пока вопрос: почему расчет новой стоимости кв. м не выдают людям на руки? Там что, тоже техническая ошибка?
— Это требование не содержится ни в Указе № 396 Президента, ни в договоре долевого строительства. Пожалуйста, можно прийти и посмотреть в 401-м кабинете,— объясняет Дмитрий Бокуть, главный специалист отдела инвестиционных программ ГПО «Минскстрой».
Выходит, или подписывай, или готовься к расторжению договора?
— Да, мы уже судимся с дольщиками первого пускового комплекса. Другого выхода из данной ситуации нет. Слишком уж серьезные суммы стоят на кону: умножьте 7583 кв. м на 1 млн. 230 тысяч рублей доплаты с метра. Да, мы читали ответ дольщикам первого замминистра архитектуры и строительства И.Архиповой. Там ГПО «Минскстрой», в частности, указано на то, что при нарушении срока передачи дольщику квартиры по вине застройщика размер средств, подлежащих уплате, не увеличивается. Кроме того, нам, а также Мингорисполкому рекомендовано устранить имеющиеся нарушения по заключенным договорам. Все правильно, «рекомендовано»… Вмешиваться в отношения субъектов хозяйствования министерство не имеет права. Если уж на то пошло, мы подчиняемся столичному исполкому. И только если оттуда поступит команда взять указанные выше суммы на убытки, ГПО это сделает, — объяснил всю «кухню» Владимир Кушнеров. — Когда завершится строительство? Думаю, в декабре этого года.
«Дольщиков ввели в заблуждение…»
Все дороги вели нас в ОАО «Стройтрест № 1». Но, увы, воинственной беседы с несознательным подрядчиком не получилось. Ведь главный «виновник» срыва сроков сам оказался жертвой.
— Это мы-то ушли с объекта?! А что бы вы сделали на моем месте, когда с трестом не рассчитываются несколько месяцев, когда висит задолженность, исчисляемая в миллиардах рублей? За что, скажите, пожалуйста, покупать материалы и строить? Если бы у нас был один такой проблемный объект, ладно, достроили бы как-то из своих средств. А так у нас таких должников аж пять! Поэтому мы вынуждены были оставить на Дзержинского—Щорса минимальное число рабочих и перевести силы на те объекты, где заказчики платят по счетам, — разводит руками Михаил Найденов, директор ОАО «Стройтрест № 1». — Сегодня на завершение работ по первому пусковому комплексу нужно около 16—17 млрд. рублей. Но, увы, вопрос с финансированием «Минскстрой» за это время так и не решил. Завершим ли к декабрю? Вы что, смеетесь? Полтора месяца назад мы писали ГПО: если на объект начнут поступать средства, мы с трудом сможем закончить его в последних числах года. Сейчас таких гарантий я дать не могу.
Что ж, спасибо за откровенность. Теперь осталось прояснить двусмысленную ситуацию с нормативными сроками. Так все-таки 13,5 или 17,5? Первым делом направляюсь в институт «Минскпроект», который готовил уже известный нам ПОС. Находим документ в архиве, читаем.
— Нет, никакой технической ошибки со стороны проектировщиков здесь не допущено. В первоначальном варианте документация официально прошла госэкспертизу, и нормативный срок строительства первого пускового комплекса на сегодня составляет 13,5 месяца (с учетом подготовительного периода). Что касается изменений, внесенных в мае 2012 года, то заключения госэкспертизы на них нет, — констатирует Евгений Пшеничников, и.о. начальника отдела проектов организации строительства УП «Минскпроект». — Почему, непонятно. Когда меняется сметная стоимость объекта или нормативный срок, экспертиза обязательна.
Чтобы до конца удостовериться в своей правоте, редакция «Р» обратилась с официальным запросом к генеральному директору Главгосстройэкспертизы Беларуси Виктору Петруше. И вскоре получила однозначный ответ по интересующему вопросу: «…в случае внесения по инициативе заказчика, застройщика изменений в утвержденную документацию в связи с изменением технико-экономических показателей объекта (включающих и продолжительность строительства), проводится повторная экспертиза и повторное утверждение измененной документации».
Что же из этого следует? Первое и самое главное: нормативный срок строительства первой секции дома № 2 по пр. Дзержинского—ул. Щорса истек еще в декабре прошлого года. А значит, никаких индексов изменения СМР на март 2012 г. застройщик применять не имеет права. Соответственно, не имеет он и права разрывать на этом основании договоры долевого строительства.
Но это еще не все. Когда вместе с экспертами Главгосстройэкспертизы мы начали детально изучать откорректированную документацию, вскрылись совершенно неожиданные вещи.
— Дольщиков просто ввели в заблуждение, подменив понятия. Да, действительно, общая продолжительность строительства первого пускового комплекса — 17,5 месяца. Но не надо ее путать с нормативной. По документации, на которую ссылается в своих ответах застройщик, четко видно: первый пусковой комплекс — это фундамент и жилая часть со 2-го по 13-й этаж. Встроенные помещения на первом — это самостоятельный пусковой комплекс, не имеющий к жилой части никакого отношения. На графике те четыре месяца, за которые следовало построить административный блок, отображены как «провал». Таким образом, они не входят в нормативный срок жилой части, а просто плюсуются как общая продолжительность. Что это значит? Только то, что, индексируя нормативный срок длительностью 17,5 месяца, застройщик дважды берет средства за строительство встроенных административных помещений. Первый раз — с дольщиков. Второй — по факту продажи этих помещений коммерческим организациям, — объясняют эксперты. — Так что теперь дольщики, которые подписали допсоглашения, на полном основании могут настаивать на возврате этой существенной «разницы».
Прочитав эту статью, руководство ГПО «Минскстрой» явно не прослезится от стыда и не бросится отзывать свои допсоглашения. Нам ведь с вами ясно объяснили: слишком большие суммы стоят на кону. А это значит, что каждому из тех, кто не желает за так отдать «дяде» несколько десятков миллионов рублей, придется пройти через тернии судебного процесса — с исками, госпошлинами и дополнительными затратами. Если адвокат попадется хороший, они победят, и истина восторжествует. В противном случае попрощаются с квартирами, стоимость которых уже полностью оплатили.
Одного не пойму. Чем же так провинились перед застройщиком дольщики этого коммерческого дома? Может, своей порядочностью? Или желанием получить ключи в установленные договором сроки? Нет, они «виноваты» лишь в чужом непрофессионализме и, как выяснилось, лукавстве. Но что могут сделать простые люди против государственного застройщика, которому не указ даже указы Президента, мнение профильного министерства и замечания кураторов из Мингорисполкома? Они могут лишь надеяться на помощь и объективность тех, у кого еще остались совесть и честь.
От редакции
Это далеко не первый материал «Р» о бесправии дольщиков и серьезных финансовых нарушениях в сфере долевого строительства Беларуси. «Просчет инженера» (17.09.2011), «Сдвиг по фасаду» (18.10.2011), «Задание на дом» (27.01.2012), «Ожидание у парадного подъезда» (04.05.2012), «Очередник заплатит дважды» (22.03.2012)… У этих проблемных репортажей разная география, но одна характерная симптоматика. А именно: наплевательское отношение государственных и частных застройщиков к Указу Президента № 396, отсутствие эффективного контроля за ходом долевого строительства со стороны местных властей, фактическое их бессилие хоть как-то повлиять на ситуацию и помочь людям.
Каждый раз приходится видеть одно и то же. Десятки страниц ответов и пояснений различных министерств и контролирующих органов, отчаянные марш-броски дольщиков на приемы в рай-, гор- и облисполкомы, Минстройархитектуры, прокуратуру, КГК. И что же? На выходе — лишь настоятельные рекомендации чиновников обратиться в суд. После всех мытарств, переживаний и угроз человек остается один на один с дилеммой: доплатить баснословные суммы (которые причудились во сне очередному горе-застройщику) или подавать исковое заявление в суд, рискуя получить на руки обесценившиеся за время стройки средства. Вы скажете: надо внимательнее читать договор. Не согласны! Для начала надо искоренить условия для финансовых злоупотреблений со стороны УКСов и их кураторов в исполкомах. Но как это сделать?
Да, новой Концепцией жилищной политики предусмотрено ввести госзаказ на строительство жилья. Это позволит освободить граждан от участия в инвестиционном процессе на этапе проектирования и строительства: они получат уже готовые квартиры вместе с кредитными обязательствами. Идея замечательная, но касается она только очередников. Дольщики коммерческого жилья опять остаются один на один с застройщиками, например, такими, о которых мы рассказали.
