Далеко идущие клоны
— Есть серьезные положительные моменты в предлагаемых изменениях работы риелторских организаций: наконец-то будут установлены договорные цены при продаже коммерческой недвижимости и оказании услуг юридическим лицам. А тарифы для физических лиц установятся не фиксированные, а предельные, что позволит агентствам недвижимости гибко подходить к ценообразованию услуг.
Сложившийся в Беларуси рынок подразумевает оплату услуг двумя сторонами сделки. Такая практика распространена в Германии: покупатель платит всегда. Причем во всех землях пополам с продавцами, а в трех крупнейших городах продавцы не платят вовсе.
Предлагаемые у нас изменения в тарифах на риелторские услуги и порядке их оплаты сильно изменят рынок недвижимости. Ведь сегодня оплата продавцом и покупателем услуги по сделке вызвана регулированием стоимости наших услуг государством. Если убрать оплату услуг покупателем, то агентства потеряют 30% доходов и потерпят убытки. В регионах эта цифра будет еще выше: там доходы риелторских организаций до 50% состоят из оплаты услуг покупателями.
Сейчас продавец платит агентству 1—3% от стоимости объекта. Чем выше цена, тем меньше затраты клиента. Разве это справедливо? Получается, что человек, который продает дом за 100 тысяч долларов, заплатит агентству всего 1%, а тот, кто продает однушку за 30 тысяч долларов, заплатит 3% от стоимости объекта. Подход нужно менять, например, процентную ставку установить одинаковой для всех видов объектов.
Что касается запрета на оплату риелторских услуг покупателем, ссылаясь на так называемый конфликт интересов, такое обоснование нехарактерно для деятельности риелторских организаций. Это понятие распространено в работе юристов. Агентства недвижимости не проводят сделку купли-продажи, если между продавцом и покупателем возникают споры. Необходимо полное согласие сторон. Если будет принято решение о значительном уменьшении доходов агентств недвижимости, компании не исчезнут с рынка, они будут вынуждены придумывать схемы, чтобы держаться на плаву. Это может привести к тому, что каждое агентство будет вынуждено открыть агентство-«клон». Ведь в одном месте нельзя будет обслуживать и покупателя, и продавца.
Риелторы отвечают за качество своих услуг. Только профессионал сможет проанализировать правоустанавливающие документы и возможные риски (наследственная квартира, прописанные малолетние дети, престарелые собственники и т. д.), рассказать о перспективах района и существующей инфраструктуре. Агентство проводит полную проверку квартиры и ее истории, чтобы у покупателя в дальнейшем не было проблем. К тому же страхование ответственности риелторских организаций распространяется только на потребителей, с которыми заключен договор. Но, к сожалению, участились случаи, когда продавец и покупатель идут на сговор за спиной риелтора. И все это после обширной рекламной кампании и проделанной специалистом работы. Кроме того, потребители всеми силами пытаются сэкономить и найти лазейки, чтобы не заплатить за услугу. Это вредит не только агентствам, но и экономике государства, которое недополучает налоги.
К сожалению, мы сталкиваемся с желанием клиентов сэкономить на стоимости риелторских услуг. Одна из причин — невысокие доходы граждан, их низкая сознательность и ответственность.
В то же время при возникновении споров контролирующие органы чаще принимают сторону потребителя, а не риелторской организации, несмотря на явное невыполнение им своих обязательств. И еще один важный момент. Во многом удачная купля-продажа объекта недвижимости зависит от профессионализма посредника. Многие даже не догадываются, насколько колоссальные усилия приходится приложить специалисту, прежде чем сделка состоится. Иногда для одного клиента устраиваются десятки просмотров жилья, пока не подберется подходящий вариант. Тем временем, если сделка срывается по вине покупателя (в случае если с ним не заключен договор на оказание услуг), претензий к нему агентства недвижимости предъявить, по сути, не могут. Законодательство практически не предусматривает такую возможность. Но это важный для риелторов момент. И здесь есть о чем подумать.
Посредник не всегда нужен
— В проекте прописан запрет на выступление риелторской организации одновременно на стороне покупателя и продавца в одной сделке. Согласитесь, как один человек может расхваливать объект продажи и в то же время помогать покупателю найти все огрехи? В перспективе один риелтор со стороны продавца будет продвигать объект недвижимости, а второй — со стороны покупателя — будет трезво оценивать соответствие состояния квартиры ее стоимости. У каждого будут свои задачи, что позволит избежать конфликта интересов.
В Министерство юстиции все чаще приходят жалобы. Их суть в том, что люди сами находят, например, квартиры для покупки, но когда хотят встретиться с продавцом, им навязывают услуги агентства. Сделки на рынке недвижимости без посредников сейчас практически невозможны. Как только даешь объявление, начинаются звонки, даже если прописано: «Агентства просьба не беспокоить». Навязывают услуги, несмотря на то, что покупатель и продавец не хотят заключать договор.
Целесообразно, считаю, отказаться и от конкретной стоимости риелторских услуг, устанавливая только ее верхние пределы. Например, сегодня за подготовку документов по покупке любой квартиры законом установлена цена 30 базовых величин. Одно из нововведений — сделать эту сумму не абсолютной величиной, а максимальной, чтобы агентства в зависимости от ситуации сами устанавливали цены. Компании смогут качественно и более гибко формировать пакеты своих услуг. Выбор появится и у клиентов, ведь они нередко отказываются от посредников из-за высокой цены, которая установлена не ими, а государством.
Сплошь и рядом встречается недобросовестная реклама объектов недвижимости: реклама без договора; реклама, в которой указан несуществующий дом или цена ниже той, которую поставил собственник жилья. Теперь же тот, кто размещает объявление, обязан будет указать наименование риелторской организации, номер лицензии, дату ее выдачи, а также номер договора на оказание услуг.
Также важно запретить работу по предоплате. Риелтор не сможет взять деньги, предложить неподходящие варианты и уйти в тень. Клиент заплатит, если останется удовлетворен квартирой или домом. В противном случае наказание для организации будет строгим: от штрафа до лишения лицензии.
На 1 января 2019 года в Беларуси зарегистрированы 143 риелторские организации, свидетельство об аттестации имеют 847 риелторов. Для них поиск и продажа жилья — источник дохода, от каждой сделки они получают определенный процент. Купить недвижимость без посторонней помощи вполне реально, если есть понимание того, какая квартира нужна, примерного бюджета, особенностей района. Да, агент действительно поможет сэкономить время. Не у каждого есть возможность сидеть в базах данных и звонить по всем вариантам. Но смотреть квартиры все равно нужно самому. Сегодня появляется все больше электронных сервисов, которые позволяют и самостоятельно подобрать нужные варианты, и проверить юридические нюансы.
Сейчас проходит опытная эксплуатация электронного реестра договоров на оказание риелторских услуг. По сути это оцифровка журналов зарегистрированных договоров, которые сейчас ведет каждое агентство недвижимости. Например, для оформления договора риелторы должны сделать порядка полсотни запросов в ряд инстанций — Национальное кадастровое агентство, МВД, ЖКХ, медучреждения (об отсутствии/наличии психоневрологического, наркологического, туберкулезного учета), Минюст, Минкульт, нотариальные бюро и т. д. А реестр договоров позволит получать эти сведения онлайн и сэкономить время. В июле ресурс будет готов к апробации на рынке. Новый механизм поможет снизить временные и финансовые издержки для риелторского сообщества, а также увеличить поступления денежных средств в бюджет государства.
Многие участники рынка ведут честную борьбу, но появляющиеся случаи обмана портят репутацию профессии в целом. Пришло время убрать лазейки для установления собственных правил игры.
