Корпоративный ломбард

Почему кредиторы недовольны оценками залогового имущества

Классики литературы весьма однозначно вывели неприглядный образ ломбарда. Но в бизнесе — правила игры другие. И брать кредит под залог имущества фирмы — не какая-то экстренная мера, а самый распространенный инструмент. Особенно часто деньги у банков берут под залог недвижимости. В прежние годы проблем с этим вообще не было. Но потом квадратные метры резко подешевели, спрос на них упал. И нынче все очень аккуратно относятся к залоговому имуществу. Точнее — его цене, которая часто и вызывает споры у кредитополучателя и банкира. Приходится искать общий язык: предприятиям заемные ресурсы для развития необходимы, как воздух.

Коллаж Николая ГИРГЕЛЯ

Бремя залога

Кредитор, заемщик, оценщик подобны раку, лебедю и щуке: имея разные цели, обречены сосуществовать. В определении стоимости залогового имущества конфликт интересов всех участников процесса налицо. Кредитополучатель всеми правдами и неправдами старается увеличить стоимость своего имущества. Менеджер кредитного отдела банка тоже на стороне клиента: у него есть план по выданным кредитам и его надо выполнять. Но в позу становится «залоговик» того же банка. Дать деньги-то не проблема, сложно их потом вернуть. Даже если у неплательщика забрать имущество: его же еще надо реализовать! И не просто спихнуть, а по правильной цене, чтобы в убытках не остаться, а тут еще рынок показывает падение. И заниматься этим приходится именно «залоговику». Естественно, у него формируется профессиональная девиация: стараться занизить стоимость активов клиента. А профессиональным оценщикам приходится играть своеобразную роль медиаторов: скрестить претензии кредитополучателя и требования финансистов. И не просто найти консенсус — выполнить профессионально обоснованную оценку. Причем за относительно небольшие деньги.

— За клиента фирмы борются всеми способами. Даже не всегда этичными. Отдельные оценщики ради привлечения клиента кривят душой и профессиональной совестью и начинают прибирать к рукам клиента не качеством услуги и ее цены, а по стоимости объекта, которая будет указана в заключении и будет удовлетворять клиента, — описал не совсем здоровую ситуацию заместитель директора РУП «Институт недвижимости и оценки» Дмитрий Корсунский. Вот банки и решили подстраховаться: через систему аккредитации отделить добросовестных оценщиков от плевел. Систему построили по принципу: работаем с теми оценщиками, в порядочность которых верим.

Но финансистов в январе этого года жестко встряхнуло Министерство антимонопольного регулирования и торговли (МАРТ). Де-юре дело закончилось предупреждением: от банков потребовали сделать свои списки не обязательными, а рекомендательными. Пришлось подчиниться: более подробное разбирательство по антимонопольным вопросам грозило руководителям финансовых организаций персональными штрафами в несколько сотен базовых величин. Представитель АСБ «Беларусбанк» Игорь Виноградов заметил: сразу стало тяжелее работать. Аккредитованные оценщики все-таки работу делали качественно, чтобы не вылететь из списка и не остаться без работы.

Не рыночная, а ликвидационная

Встречи банкиров, оценщиков и руководителей реального сектора проходят не первый раз. В начале года многие оценщики выступали против «закрытых» списков банков. Но сегодня корифеи рынка пересмотрели свои взгляды. Видимо, устали от недобросовестной конкуренции. И теперь встали на защиту банкиров.

Заместитель директора «ИПМ-консалт оценка» Инесса Падунович признается: аккредитация простая, в требованиях к отчетам банки не предъявляют ничего сверхъестественного. Начальник управления оценки Госкомимущества Дина Соколовская вообще не видит темы для дискуссии: в стране действуют стандарты по оценке. Там скрупулезно прописан весь механизм. Даже шрифт в отчетах. С ней согласился и генеральный директор РУП «Институт недвижимости и оценки» Александр Климчук: все требования банков законодательству не противоречат. Ими финансисты как бы напоминают: требования нормативных документов необходимо соблюдать. Ну а конкуренция… Она есть даже со списками. У Беларусбанка в нем значится 22 оценочные компании, у БПС-Сбербанка — 34… Выбор, как говорится, широчайший.

Кто ставит оценку

Есть еще одна проблема, которая немало беспокоит банковский сектор: является ли рыночная оценка адекватной и жизнеспособной для залогового имущества?

— Стоимость имущества в отчете указана, но по этой цене оно не продается, — разводит руками Игорь Виноградов.

Процент погашения кредитов за счет залогового имущества столь низок, что о нем говорить стыдно. Не логично ли для таких объектов использовать не рыночную, а ликвидационную цену? Как оказалось, рыночная-то стоимость — категория весьма умозрительная. Да, объект столько должен стоить, но когда его удастся продать без дисконта — неизвестно. А ликвидационная оценка привязывает цену ко времени: срок реализации определен в три месяца. Естественно, последний вариант банки устраивал бы больше, но система и нормативно-правовая база пока не позволяют резко сменить коней на переправе.

Дина Соколовская успокоила: по этому вопросу Госкомимущество уже разработал изменения в соответствующий указ, по которому имущество госкомпаний и организаций для целей залога будет оцениваться по рыночной стоимости. Документ уже проходит согласование.

Словом, оценка стоимости оказалась сферой очень дискуссионной. И некоторые вопросы требуют не только теоретического, но и практического, законодательного решения. Впрочем, присутствие на таких встречах представителей Государственного комитета по имуществу значительно повышает вероятность разрешения проблем.

volchkovvv@mail.ru

Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Загрузка...