На вопросы читателей «Р» отвечает председатель Госкомимущества Беларуси Георгий КУЗНЕЦОВ
Порядок взаимоотношений между арендатором и арендодателем до недавнего времени регулировал ряд постановлений, распоряжений и других документов. Разработчики Указа № 518 попытались свести в одном законодательном акте все аспекты арендных отношений. Но выяснилось, что, например, выбрать между понижающим или повышающим коэффициентом многие арендодатели зачастую затрудняются. Есть сложности и в толковании других положений документа. Председатель Государственного комитета по имуществу Беларуси Георгий КУЗНЕЦОВ терпеливо отвечал на вопросы читателей, попутно рассказав «Р», какие изменения собираются внести в новую редакцию Указа № 518. Впрочем, как мы и обещали, разговор шел не только об аренде.
— Георгий Иванович, представители отечественного бизнеса нередко сетуют на высокие ставки арендной платы, которые к тому же внезапно изменяются. Как вы прокомментируете ситуацию?
— Вступивший в силу с 1 января 2010 года Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» стал системным нормативным правовым документом прямого действия, который позволяет комплексно регулировать арендные отношения.
Установление единых подходов к определению размеров арендных ставок значительно упрощает порядок их определения при сдаче в аренду имущества как государственной, так и частной формы собственности.
Вводимый порядок расчета арендной платы распространяется на все категории зданий и сооружений (общественные, производственные, административные, складские), чего не было ранее. Указ устанавливает базовую ставку арендной платы в белорусских рублях в привязке к базовой величине и «отвязывает» ее от евро.
Арендуемая площадь определяется по фактически занимаемой, т.е. арендатор будет платить только за то, чем он непосредственно пользуется. Как вы помните, раньше учитывались места общего пользования (лестничные клетки, коридоры, холлы, лифтовые шахты и т.д.), применялся коэффициент перевода. Чтобы упростить расчет размера арендной платы, отменены коэффициенты комфортности и расположения помещений внутри здания.
Отмечу, что указом сохранен порядок установления повышающих и понижающих коэффициентов для отдельных видов деятельности и категорий арендаторов. Кроме того, размер арендной платы будет определяться в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды. Для этого при согласии сторон предусматривается применение коэффициентов от 0,5 до 3.
Для стимулирования развития производства и оказания услуг в малых и средних городах, а также в сельской местности указом предусмотрено снижение базовой ставки арендной платы в два раза. Такая же льгота касается арендаторов на период проведения ими капитального ремонта или реконструкции арендуемых площадей. Для вовлечения в хозяйственный оборот не используемого более 2 лет недвижимого имущества при сдаче в аренду указом установлен понижающий коэффициент 0,3.
В документе четко определены категории арендаторов, которым установлены коэффициенты к базовым ставкам арендной платы от минимальных (0,1 – инвалидам, детским спортивным школам, студиям и т.д.) до максимальных (21 – игорному бизнесу). Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты, не предусмотренные указом, будут устанавливаться только по решению Президента.
Такие подходы способствуют, с одной стороны, открытости, прозрачности и системности арендных отношений, упрощению расчетов арендной платы, а с другой – созданию широчайших возможностей для стимулирования повышения эффективности использования государственного имущества.
Нормы указа в целом обеспечивают сохранение арендной платы на прежнем уровне. Ну а те, кто занят производством товаров, выполнением работ, оказанием услуг в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения, почувствуют ее снижение.
Чтобы не допустить существенного увеличения размеров арендной платы по приводимым в соответствие с указом договорам аренды, Госкомимуществом рекомендовано государственным органам согласовывать подведомственным организациям-арендодателям коэффициенты от 0,5 до 3 в размере, обеспечивающем сохранение размера арендной платы на сложившемся уровне.
Вернут ли нам льготу?
— Председатель Республиканского общества изобретателей и рационализаторов Антон Скворчевский. Решением республиканской комиссии наши организации пользовались понижающим коэффициентом 0,1 за помещения, арендуемые в Минске, Витебске, Гомеле и Полоцке. А согласно Указу № 518 коэффициент снова будет увеличен до 0,3. Вернут ли нам льготу?
— ГКИ совместно с заинтересованными структурами подготовлен перечень обществ, организаций, которым в качестве льготы будет предоставлен коэффициент 0,1. Ваша организация в перечне числится.
— Слоним беспокоит. Предприниматель осуществляет услуги по ремонту часов. Согласно Указу № 495 к нему применялся льготный коэффициент. Правомерно ли сейчас применение понижающего коэффициента, так как Слоним – город районного подчинения?
— Да, правомерно. Льгота действует для сельских населенных пунктов, поселков городского типа и городов районного подчинения.
— Оршанский отдел образования. По Указу № 518 юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие помещения в безвозмездное пользование, должны возмещать капитальный и текущий ремонт, коммунальные и эксплуатационные услуги. Каков механизм возмещения этих затрат?
— Рекомендации, разработанные Минжилкомхозом, размещены на сайте Госкомимущества www.gki.gov.by.
— И еще вопрос. В безвозмездное пользование, как правило, получают помещения бюджетные организации. Они тоже должны возмещать капремонт?
— Да, сегодня, в соответствии с нормами указа, должны. Вместе с тем прорабатывается вопрос возможности возмещения таких расходов, если сторонами договора являются бюджетные организации.
— Георгий Иванович, из Лиды звонят. Мы частные предприниматели и арендуем помещение кинотеатра «Юбилейный» с 2006 года. Сделали там ремонт, а нас сейчас выселяют. Как поясняют местные власти, в связи с «Дожинками». Куда нам идти?
— Такие вопросы нужно решать с председателем горисполкома, облисполкома. Если город найдет помещение, его предоставят вам взамен. Сами понимаете, что, когда город будет подвергнут серьезной реконструкции, то могут возникнуть проблемы. Но после проведения мероприятия все станет на свои места.
Коэффициент 3 отменим
— Здравствуйте, аптека № 110 г. Новополоцка, юридическое лицо. Мы арендуем помещение у ОАО «Нафтан», состоящее из двух комнат. За одну комнату выставляют повышающий коэффициент 3, оно считается площадью для размещения руководителя…
— Сегодня это правильно, но мы вносим на рассмотрение проект указа Президента, в котором этот коэффициент предполагается отменить. Арендуемая площадь будет оплачиваться по одной ставке.
— Дмитрий меня зовут. Прошу вас разъяснить, вправе ли арендодатель при сдаче в аренду зданий или помещений, находящихся в частной собственности, устанавливать размер арендной платы в евро с последующей оплатой в белорусских рублях по курсу Национального банка на день оплаты?
— Размер арендной платы исчисляется исходя из размера базовой величины, установленной на день заключения договора аренды, и указывается в этом договоре. Сдача в аренду находящегося в частной собственности недвижимого имущества, не являющегося торговым местом на рынке и торговом объекте в торговом центре, а также не находящегося в собственности хозяйственных обществ, не подпадает под условия определения размера арендной платы, предусмотренные Указом № 518.
Что касается порядка определения арендной платы для иного имущества, находящегося в частной собственности, то в соответствии с положениями статьи 394 Гражданского кодекса Республики Беларусь расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства. Согласно статье 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
— Скажите, будут ли изменения в Указе № 518 в части перезаключения договоров без аукционов со старыми арендаторами?
— Такая норма также предусмотрена проектом нового указа.
Не давите производителя
— А будут ли официальные разъяснения по порядку применения коэффициентов?
— В указе каждый случай не пропишешь. Если у вас арендатор занимается производством, то не давите его, дайте право работать. Да, если вы сделали евроремонт в предоставляемом помещении, понесли большие затраты, тогда можно установить и коэффициент 3. Но если даете развалюху, которую еще необходимо привести в божеский вид и к тому же расположенную на окраине населенного пункта, — тогда 0,5. В каждом конкретном случае подходите разумно. А вообще, чтобы быть более объективными при установлении данного коэффициента, мы предлагаем создать комиссию и решать этот вопрос комиссионно.
— Добрый день, я индивидуальный предприниматель, пенсионерка. Предусмотрены ли нам льготы при аренде?
— Нет, пенсионеры освобождены только от налога на землю.
— ОАО «Спецавтотехника» беспокоит. На нашем предприятии 46 % государственной собственности. Распространяется ли на нас действие Указа № 518?
— Нет, не распространяется. Вы можете устанавливать ставки арендной платы в прежнем порядке.
— Георгий Иванович, из строительной организации вам звонят. Есть у нас арендатор – расчетно-кассовый центр банка. В нем работают его начальник и оператор. Можем ли мы при определении арендной платы применить к ним повышающий коэффициент 3?
— В отношении начальника можете применять. Но мы вносим изменения в указ, где планируем отменить этот коэффициент, за всю площадь будут платить одинаково.
— А еще встал вопрос о применении понижающего коэффициента 0,5 за площади, требующие капремонта…
— Он распространяется на нормативный срок проведенных работ, прописанный в документах. При этом обращается за документацией арендатор, а разрешают реконструкцию собственнику объекта. Расходы по проведению неотделимых улучшений арендованного имущества, как правило, возмещают арендодатели после расторжения договора аренды.
— Витебская «Белфармация» на проводе. У нас размещается структурное подразделение вместе с четырьмя арендаторами. Наша аптека отделена от них. Арендаторы находятся на втором этаже, мы — на первом. У них есть общий большой коридор. По Указу № 495 этот коридор входил в оплачиваемую площадь, нам возмещали коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. А на кого будут возлагаться эти обязанности теперь?
— Заключайте с ними, к примеру, договор по возмещению затрат. В него вы можете включить затраты на обслуживание (уборку), охрану, отопление, электричество и т.д. – все что касается этого коридора.
— Юрисконсульт Анастасия Александровна. В каком порядке согласуется коэффициент: сначала между арендатором и арендодателем заключением соглашения, а затем передается на согласование государственным органам или арендодатель сам определяет коэффициент, согласует его применение с государственным органом, а затем заключает с арендатором соглашение?
— В любом из предложенных вариантов. Очередность согласования коэффициента не установлена.
— Директор обувного магазина «Луч». Относятся ли к этой группе структурных подразделений, к которым нужно применять коэффициент 3, кабинеты: товароведа по приему от покупателей обуви, не выдержавшей гарантийных сроков носки; завсекциями и их заместителей; главной кассы, где производится сбор наличной выручки за реализацию товаров и ее инкассирование?
— Полагаю, что при размещении этих сотрудников магазина повышающий коэффициент 3 не применяется.
АренДа или Нет?
— Солонец Наталья Сергеевна, юрисконсульт госучреждения филиал № 5 Футбольного клуба «Минск». Хотели бы в определенные дни недели пользоваться футбольным полем СШ № 189. Для этого нужно заключать договор аренды или возмездного оказания услуг?
— В случае если футбольное поле, оборудование и помещения передаются в пользование только одному лицу для самостоятельного использования этого имущества, то нужно заключать договор аренды.
— Из Горок вопрос. Тамара Тарасюк, экономист УКПП «Коммунальник». Каким образом придать статус торгового центра гостинице, находящейся в районной коммунальной собственности, если из всей арендуемой площади 50 % площадей арендуется под розничную торговлю промышленными, продовольственными и хозяйственными товарами народного потребления?
— В соответствии с действующим законодательством статус торгового центра присваивается местными органами власти. На сайте Минторга можно найти весь перечень торговых центров.
— Янукович Елена. Наше предприятие предоставляет свои столбы наружного освещения различным организациям по их просьбе для прокладки кабельных линий, линий электропередачи и т.д. в возмездное, временное пользование. Будут ли такие отношения относиться к арендным отношениям, ведь площадь предоставляемой части опоры определить практически невозможно?
— Да, будут считаться. Размер арендной платы устанавливается по договоренности сторон.
— Жирнова, директор ЗАО ТП «Горизонт». Арендуется подвальное помещение в жилом доме (городская коммунальная собственность). Внизу, по полу арендуемых подвальных помещений проходят инженерные коммуникации, предназначенные для отопления 5-этажного жилого дома. Эта площадь не используется и не может быть использована. БТИ дано разъяснение, что при составлении техпаспорта ими проводятся измерения по инструкции «от стены до стены». Получается, что оплачивается площадь, которая арендатором не используется. Правильно ли это, если нет, то куда обращаться?
— Оформление техпаспорта к определению арендуемых площадей отношения не имеет. В данном случае предлагаю рассмотреть вариант заключения договора аренды части помещения. Вопрос нужно урегулировать с арендодателем.
— Меня зовут Надежда Михайловна. Кто может прояснить ситуацию с возмещением фактических затрат по содержанию и эксплуатации здания, если в нем находятся и службы арендодателя, в каком процентном соотношении исчислять зарплаты сотрудников, обслуживающих здание, использование расходных материалов
и т.д.?
— Методику расчета возмещения затрат по содержанию и эксплуатации здания можно взять на сайте Госкомимущества в разделе «Аренда имущества».
— Относятся ли категории арендаторов, оказывающих услуги по таможенному оформлению (специалисты по таможенному декларированию), банковские работники (РКЦ) к категории, к которой не применяется повышающий коэффициент 3 как для специалистов подразделения?
— Как я уже говорил, прорабатывается вопрос об отмене повышающего коэффициента 3.
— Внесение арендной платы арендатором-нерезидентом не учтено в Указе № 518. Как сейчас формулировать в договоре аренды расчеты по арендной плате и коммунальным услугам между резидентом-арендодателем и нерезидентом-арендатором? Где об этом можно прочитать?
— Расчет арендной платы осуществляется в базовых величинах. Вместе с тем в постановлении Нацбанка № 72 определен перечень лиц, которым разрешено осуществлять расчет по обязательствам в иностранной валюте.
— Предприятие «Гарант» из Лиды. РУП «Белтелеком» оказывает нашему предприятию услугу обеспечения обмена информацией с сетью Интернет. Должно ли предприятие оплачивать по отдельному договору арендную плату за часть помещения, на которой находится устройство (оптический кросс) для присоединения кабеля предприятия к сети РУП «Белтелеком», или такой договор неправомерен, так как соединение сетей является обязательным условием предоставления услуг Интернета? Устройство размещено в стойке РУП «Белтелеком».
— В соответствии с Гражданским кодексом договор может быть смешанным, т.е. определять отношения по возмездному оказанию услуги и предоставлению части помещения (оборудования) в аренду.
— Меня зовут Андрей Есенин. Скажите, обязательно ли проведение аукциона при перезаключении договора аренды, срок которого истек 31 декабря 2009 г., на часть фойе площадью 2,5 м2 для размещения кофейного автомата в административном здании, находящемся в коммунальной собственности?
— Указом не предусмотрена обязательность проведения аукциона на право заключения аренды части здания. Вместе с тем у балансодержателя такое право есть.
Не только об аренде
— Меня зовут Александр. Хочу узнать, должен ли я обязательно сажать на садовом участке плодовые деревья или можно посеять газонную траву?
