Чтобы получить льготный кредит, минчанину больше не нужно ждать 20 лет
Стоите в очереди на квартиру? Зарабатываете не больше 1 миллиона 89 тысяч 540 рублей в пересчете на каждого члена семьи? Тогда эта новость — для вас. Мингорисполком принял решение о новых условиях предоставления льготных кредитов на строительство жилья. Его суть вкратце: теперь взять ссуду в банке под 5 процентов годовых на 20 лет может человек, условно говоря, только вчера ставший на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
При этом необязательно ждать, пока квартирный отдел администрации района включит вас в жилищно–строительный кооператив. Практически все строящиеся ЖСК были сформированы еще в прошлом году. А нынче в очереди 247 тысяч минчан. Если УКС введет в строй, как планирует, примерно 900 тысяч квадратных метров жилья, то на новоселье могут рассчитывать не более 15 тысяч нуждающихся.
Решить квартирный вопрос минчан теперь помогут коммерсанты. Впрочем, эта фраза в условиях ахового падения спроса на рынке недвижимости вполне может звучать и так: нуждающиеся в улучшении жилищных условий минчане помогут коммерческим застройщикам решить их квартирный вопрос.
Однако есть нюансы.
Практика выделения жилья для нуждающихся в коммерческих новостройках не нова. Еще несколько лет назад Мингорисполком заставил частные компании заключать договоры долевого строительства (на 20 — 30 процентов квартир) с очередниками по цене: себестоимость плюс 5 процентов. Когда квартиры еще на уровне котлована расходились, как горячие пирожки, по 2.000 условных единиц за квадратный метр, застройщикам такой нажим очень не нравился. Но коль мэрия сказала «надо», бизнес ответил «есть».
Однако ожидаемого эффекта не получилось. Очередников с 20–летним стажем, желающих построить квартиру пусть и в центре города, и с подземным паркингом, но в 4 раза дороже, чем в УКСе, оказалось немного. 3,2 — 3,5 миллиона рублей — такова со всеми накрутками (инженерные сети; передача бесплатно 7 процентов квартир для отселения жильцов, чьи дома идут под снос; подземные стоянки) стоимость коммерческого жилья. Нынче ситуация изменилась.
Застройщики ждут «бесквартирных» граждан с распростертыми объятиями. Потому что других инвесторов, готовых брать кредит на жилье под 25 процентов годовых, практически нет. Но взаимная любовь очередников и строителей–бизнесменов снова споткнулась о цену. Госцена в Минске варьируется от 1,5 до 1,7 миллиона рублей за метр. У коммерсантов — в полтора–два раза больше. Фактически стоимость квадратного метра не изменилась. Только в пересчете на доллары она выглядит привлекательнее, чем в прошлом году — 1.200 — 1.300 у.е. за метр. Но это всего лишь эффект девальвации рубля, а не умелого менеджмента застройщиков.
«Ожидать дополнительных инвестиций в стройкомплекс при таких условиях практически бессмысленно», — утверждает Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость». Вот ход его рассуждений:
— Давайте посчитаем, на какую сумму льготного кредита может претендовать семья из 4 человек, которая надумает построить «трешку» площадью, допустим, 80 квадратных метров, скажем, по 3,4 миллиона рублей за каждый. Правила льготного кредитования: не больше 20 квадратных метров на члена семьи, не более 90 процентов их нормативной (не выше 1,7 миллиона рублей) стоимости, площадь любой имеющейся в собственности недвижимости вычитается. Итого семья из 4 человек может получить 122,4 миллиона рублей льготного кредита (20х4х90%х1,7 млн.), и это при условии, что никакой недвижимости в собственности нет и доход не меньше 2,5 — 3 миллионов рублей в месяц. Однако приглянувшаяся нам квартирка стоит 272 миллиона рублей (80х3,4 млн.). Это значит, что оставшуюся сумму — 150 миллионов рублей — вам придется брать в кредит под 17 процентов годовых. В принципе, дадут, но совокупный доход семьи тогда должен быть не менее 6 миллионов рублей.
Причем описанный вариант — один из самых оптимистичных. После обнародования решения Мингорисполкома у нас разрывались телефоны: дайте–ка нам ваши новостройки, просили люди. Но когда я им делал беглый расчет исходя из конкретной ситуации (многие собирались однокомнатную поменять на трехкомнатную), получалось, что льготных денег им не хватит даже на первоначальный взнос. Да и продать имеющееся жилье практически нереально. Спроса нет.
Тем не менее на днях на официальном сайте Мингорисполкома появятся списки компаний–застройщиков, включенных в график льготного кредитования на 2009 год. И теоретически любой очередник может туда пойти и заключить договор долевого строительства. Это сейчас выгода просматривается туманно. Однако в стройкомплексе есть резервы снижения себестоимости. Цемент за пределами страны подешевел в 3 раза, у нас пока на 10 процентов. Дешевеет арматура (минус 15 процентов), щебень, керамика. Исчезает дефицит кадров, провоцировавший рост зарплат. На отечественные стройки возвращаются профессионалы, работавшие вахтовым методом в Москве и Санкт–Петербурге. По прогнозам специалистов, при таких тенденциях стоимость квадратного метра в новостройках может снизиться до 2 — 2,5 миллиона рублей. Вот тогда, пожалуй, решение Мингорисполкома заработает в полную силу. И город сделает серьезный шаг в решении квартирного вопроса очередников.
