Постепенно Минск своими шумными улицами, суетой, начавшимися автомобильными пробками стал выдавливать за кольцевую тех минчан, которым хочется тишины и спокойствия. Впрочем, на возрастающую популярность загородной недвижимости обычно влияет не столько урбанизация города, сколько рост цен на квартиры. Вот взять, к примеру, «трешку» площадью 72 квадратных метра в микрорайоне Малиновка. Она на сегодняшний день обойдется покупателю в 92—100 тыс. долларов. За эти деньги можно приобрести хороший, пусть и недостроенный, дом в Минской области, больший по площади да еще с земельным участком для огорода. Конечно, с учетом того, что жилье в столице сейчас стало дешеветь, теряют в цене и загородные индивидуальные дома. Но специалисты придерживаются мнения, что в отличие от квартир дешеветь они должны еще более стремительными темпами, ведь у них перспектив быть купленными меньше, и к конъюнктуре цен они более чувствительны.
Риэлторы загородную недвижимость делят по классам. Если не придерживаться строгой терминологии, то оперируют они такими понятиями, как «домик в садовом товариществе» или «дача», «коттедж для постоянного проживания» и «дом в деревне». Понятно, что как место для постоянного проживания рассматриваются только две последние категории. Среди дачных поселков с избушками и сбитыми из старых окон теплицами нет-нет, да и промелькнет домина, выстроенный почти на половину участка в шесть соток. В прошлом году спрос на такую недвижимость вырос, даже несмотря на достаточно высокую цену, они пользовались устойчивым спросом. Правда, подобных предложений было не так уж и много. Сегодня такую дачу в 15—20 километровой зоне от Минска можно купить по цене от 20 тыс. до 55 тыс. долларов. Впрочем, попадаются и предложения с более головокружительными ценами — до 250 тыс. долларов.
Пожалуй, самым важным событием, произошедшим на загородном рынке недвижимости в последнее время, стало принятие Указа Президента № 387. Согласно документу, с 1 января 2015 года в пригородной зоне Минска запрещено создавать новые садоводческие товарищества и дачные кооперативы и, кроме того, с этой даты все свободные земельные участки в садовых товариществах в пригородной зоне Минска предоставляются исключительно по результатам аукционных торгов. Также в пригородной зоне столицы и областных центров был введен пятилетний запрет на отчуждение земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества. Понятно, что такое изменение законодательства спровоцировало повышенный интерес людей к дачным домикам. Среди зимы на специализированных форумах в интернете только и разговоров было, что о дачной недвижимости. Правда, в основном подогревало интерес не желание побыстрее приобрести дачный домик с участком — ведь скоро «лавочка закроется», а перспектива продать его подороже. Поспешу разочаровать: резкого роста цен на дачную недвижимость специалисты не прогнозируют, напротив, рынок ждет снижение цен, связанное с общей экономической ситуацией.
Финансовые проблемы рынок загородной недвижимости уже ощутил в полной мере. Риэлторы отмечают, наиболее чувствительным к кризисным изменениям оказался сегмент коттеджей средней ценовой категории — 300—500 тыс. долларов. В основном их удается реализовать при условии, что продавец решается на очень серьезную скидку от первоначальной цены. А вот на коттеджи-«миллионники» спроса нет совсем.
Что нам ожидать в будущем? На сегодняшний день на рынке коттеджей еще остается много неликвида. То, что было построено 20 лет назад, сегодня абсолютно не отвечает требованиям современного покупателя. Поэтому коттеджи, возведенные в начале 1990-х, будут стремительно дешеветь. Помочь цене на них не упасть до нижней отметки может только удачное месторасположение. Но если продавцы хотят за приемлемую цену продать свою «коробку», то ее надо доводить до 100-процентной готовности. Недострой без окон с неблагоустроенным участком вряд ли сейчас найдет покупателя.
А вот спрос на деревенские дома в столичном пригороде оказался стойким. Такие домики по-прежнему раскупаются медленно, но верно. Покупателей, готовых приобрести относительно недорогой домик в деревне на территории Минского района, притягивает прежде всего тот фактор, что таких объектов остается все меньше. Говорят, наблюдается стабильный, хоть и невысокий спрос на дома в приближенных к столице городах — Логойске, Заславле, Смолевичах, Дзержинске, Фаниполе. Покупают такую недвижимость преимущественно пенсионеры.
Точные прогнозы относительно того, как поведет себя рынок загородной недвижимости в ближайшем будущем, специалисты делать не берутся. Все зависит от того, будут ли продавцы и покупатели занимать выжидательную позицию. На рынке квартир сегодня происходит именно это — все ждут, что цены упадут еще больше. Успеха добьется тот, кто сумеет правильно оценить реалии рынка.
ЧТО БУДЕТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ СПРОСОМ?
По мнению экспертов, в ближайшие несколько лет может возникнуть рост спроса на «незавершенку» — недостроенные и законсервированные строения, но обязательно со всеми необходимыми коммуникациями и удобным подъездом. Востребованными также будут и дома на расстоянии 30—35 километров от Минска.
benko@sb.by
Домик в деревне по сходной цене
Рынок загородной недвижимости в отличие от квартирного имеет ярко выраженную сезонность. В январе присматривать себе дачный домик не поедешь — мало ли какие дефекты строительства под снежным покровом можно просмотреть. Зато весной, когда все растает, начинается потепление и в сфере купли-продажи домов и коттеджей.
В нынешнем году ситуация сложилась — лучше не придумаешь: почти бесснежная зима очень быстро закончилась и первые сделки состоялись уже в марте. Но риелторы говорят, что даже такие климатические плюсы на рынке отразились не сильно: как и на квартирные квадратные метры, цены на домики стремительно падают и постепенно приближаются к уровню 2008 года. Дальше стоит ожидать еще большего их снижения.
— Обращаются ко мне клиенты, которые рекламируют дом за 390 тысяч долларов, и спрашивают: за сколько его реально продать? Я говорю: не дороже 200 тысяч. В итоге, взвесив аргументы, они соглашаются на 150. Зачем же изначально завышали цену? — задается вопросом специалист по загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Татьяна Мигай.
Руководитель АН «Загородный дом» Владимир Чернушевич согласен с коллегой и прогнозирует: окончательный перелом в сознании продавцов произойдет к июлю—августу, но пока у большинства владельцев запросы весьма высокие. Статистика «Твоей столицы» такова: сделок за последние два месяца больше не стало. Хотя предложений на рынке заметно прибавилось. Поступают они регулярно: за участком и строением нужно присматривать, доводить до ума. Да и в садовых товариществах грозятся изымать неухоженные наделы. Возвращаются в квартиры и владельцы коттеджей: далеко не везде хорошее транспортное сообщение и дороги, элементарно нет магазинов, детских садов, школ. Неудобства, понимаете ли. К тому же и коммунальные платежи растут. В последние годы «голые» или обжитые участки получали-покупали все кому не лень. А теперь многие одумались и резонно отказываются от обременительной недвижимости. При этом расходятся с покупателями во взглядах относительно качества предложения. В частном домостроении у каждого свое понятие хорошего. Строил для себя – самый главный аргумент. И не важно, какие материалы использовались, сколько лет коробка стояла без крыши, как давно появился дом…
— Спросом сейчас пользуется недвижимость в радиусе 30 километров от Минска по цене максимум до 30 тысяч условных единиц, — делится наблюдениями Владимир Чернушевич. — Продаются и одно-двухэтажные коттеджи за 60—70 тысяч. Ценовой порог здесь — 100 тысяч условных единиц.
За эти деньги хоть и с трудом, но пока можно продать квартиру в Минске и отправиться жить за город. Для сравнения, до 2008-го на ура шли коробки под крышей с подведенными коммуникациями — при виде такого жилья покупатели легко расставались с суммами до 200 тысяч «зеленых». Коммуникации и сейчас важны для тех, кто желает обустроиться в пригороде. Учитываются также и такие факторы, как наличие электрички или хорошей автодороги рядом, чтоб не «убивать» машину и сэкономить на бензине. Более состоятельные граждане готовы выложить за коттедж площадью в 150—250 квадратных метров до 200 тысяч долларов. Хотя сегмент дорогого жилья изобилует предложениями с ценами повыше.
— Дома такие продаются годами. Владельцы говорят, что слишком дорого объект достался, много денег вложили, и потому не хотят уйти «в минус». А порой приходится, ведь строение элементарно устаревает, — считает Владимир Чернушевич и для наглядности приводит пример из своей практики: — За коттедж в Раубичах 8 лет назад покупатели предлагали 390 тысяч, но в цене не сошлись — хозяин хотел на 10 тысяч больше. И только в прошлом году иностранцы купили его за 370 тысяч.
Кстати, об иностранцах. В наши агентства недвижимости они в последнее время зачастили. Причем если год-два назад это преимущественно были граждане России и Казахстана, то теперь очень много клиентов-украинцев. Правда, спрашивают они в основном жилье недорогое. Россияне же за дачами гоняться перестали — видимо, накупились вдоволь. Даже наоборот, они сейчас активно распродают недвижимость. Неудивительно: московский рынок жилья заметно просел, самое время покупать квартиры на родине.
Говорят, цены могут упасть, если разрешат продавать участки, выделенные нуждающимся. Риелторы не исключают, что такое решение может быть принято: уж слишком много тех, кто спустя рукава относится к льготному участку. Потому что рассчитывали выиграть сперва на перепродаже, потом — взять кредит, возвести дом, чтобы подзаработать. Но правила изменились: новые хозяева могут заехать через 8 лет после того, как дом будет готов. На это отводится максимум 10 лет. Правда, не успевающие дважды могут попросить об отсрочке: сначала на три года, затем на два.
Прямая речь
Владимир ЧЕРНУШЕВИЧ, председатель Совета риэлтеров при Министерстве юстиции:
— Аренда загородной недвижимости для наших граждан неактуальна. У нас есть большая база, но телефоны молчат, несмотря на массированную рекламу. Белорусы — собственники по натуре, могут пару сезонов поэкономить, пожить в городе, чтобы прикупить маленький, но свой дачный домик. Коренные минчане уже давно так поступили, приезжие отправляются на лето к родителям в регионы. Снимают либо иностранцы, либо иногородние, кому некуда возвращаться и у кого нет денег на приобретение. К ним можно добавить тех, кто сомневается, покупать ли дом за городом, и кто решил поэкспериментировать.
m_druk@mail.ru
