Жилой дом под офис. Как его оформить?

— Может ли владелец земельного участка, выделенного ему, скажем, под строительство дома, использовать его в иных целях?
— Согласно статье 65 Кодекса Республики Беларусь о земле собственник земельного участка обязан использовать этот участок в соответствии с целевым назначением и условиями его передачи.
Это значит, что если гражданину Республики Беларусь в установленном порядке передан в частную собственность земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома, то данный участок он может использовать только для этой цели, а не для какой-либо иной. Поэтому важно не только иметь в собственности земельный участок, но и использовать его именно для указанных целей, а тем более держать его в порядке, ведь уборка офисов достаточно недорогая услуга.
— Под какие цели, кроме строительства и обслуживания жилого дома, предусмотрено законодательством выделение земельных участков?
— Государство выделяет гражданам и они приобретают в собственность земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и дачного строительства.
Таким образом, невозможно осуществить строительство жилого дома, если участок выделен для ведения личного подсобного хозяйства.
— Какие санкции могут применяться к тем гражданам, которые используют участок не по назначению?
— Нарушение требований земельного законодательства, связанных с использованием земельного участка не по установленному при предоставлении (передаче) этого участка целевому назначению согласно пункту 5 части первой статьи 53 Кодекса, является основанием для принудительного изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина.
— Может ли изъять земельный участок, используемый не по назначению, исполком?
— Нет, не может. Принудительное  изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, производится только по решению суда. Решение о принудительном изъятии земельного участка за нарушение земельного законодательства принимается на основании материалов, свидетельствующих о том, что после получения письменного предупреждения от уполномоченного лица собственник земельного участка не принял меры к устранению в установленный срок допущенных нарушений.
— Получив земельный участок и построив на нем жилой дом, вправе ли гражданин оборудовать в нем помещения под офис или склад?
— Как и любое строительство, строительство жилого дома усадебного типа должно осуществляться только согласно разработанному в установленном порядке архитектурному (строительному) проекту.
По желанию гражданина, являющегося, кроме того, еще и индивидуальным предпринимателем, соответствующая проектная организация, с которой заключен договор на разработку градостроительной документации на строительство жилого дома усадебного типа, вправе запроектировать в таком доме кроме жилых помещений и другие помещения, необходимые гражданину для осуществления предпринимательской деятельности. Но в этом случае возникает вопрос: а сколько может быть в жилом доме таких помещений и есть ли какие-либо ограничения на соотношения жилой и нежилой площади в жилом доме?
Жилищный кодекс Республики Беларусь определил, что жилой дом — это здание, в котором более половины площади занято жилыми помещениями. Следовательно, нежилые помещения могут занимать менее половины жилого дома.
Если все условия законодательства будут соблюдены при проектировании и строительстве жилого дома, то гражданин, имеющий в частной собственности земельный участок, вправе заниматься предпринимательской деятельностью в своем жилом доме.
Таким образом, гражданин имеет право осуществить строительство в составе жилого дома нежилых помещений, предназначенных для использования в качестве офиса, склада для оптовой торговли.
— Как известно, налог на землю и налог на недвижимость — разные вещи. Могут ли налоговые органы установить иной налог, если часть жилого дома используется для предпринимательской деятельности?
— Да, может. В случае строительства жилого дома с помещениями, предназначенными для осуществления предпринимательской деятельности, налоговые органы на основании информации, полученной от местных исполнительных и распорядительных органов, могут потребовать уплаты гражданами земельного налога по иным ставкам, чем ставки, установленные для граждан, которым земельные участки предоставлены для строительства и обслуживания жилого дома, а именно по ставкам земельного налога на землю населенных пунктов (или часть земельного участка, пропорциональную площади нежилых помещений, используемых для предпринимательской деятельности).