По какому пути пойдет рынок арендного жилья в Беларуси?
В этом году в стране официально появилось жилье коммерческого найма. Говоря проще, арендное. Пока эти квартиры переводят в соответствующий статус из коммунального жилфонда, но уже к концу года в Минске достроят два первых 16-этажных дома, в которых все квартиры будут сдаваться исключительно для коммерческого использования. Вскоре такие многоэтажки появятся в каждом районе столицы, а также областных центрах. Мэр города Николай Ладутько уже озвучил амбициозные планы Минска построить к 2015 году около 3000 подобных квартир.
В Европе рынок арендного жилья существует десятилетиями, у нас же эта работа начинается с чистого листа… Сколько арендных квартир нужно построить в столице и регионах, чтобы удовлетворить спрос нуждающихся и снизить нынешние цены на рынке съемного частного жилья? Сколько будет стоить проживание в типовой арендной квартире и каковы будут условия ее сдачи? Какие ошибки европейских стран не стоит повторять Беларуси? Ответы на эти вопросы «Р» искала вместе с Александром ГОРВАЛЕМ, начальником управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Беларуси, Натальей КУХАРЧИК, заведующей юридическим сектором Министерства жилищно-коммунального хозяйства, Александром АВРАМЕНКО, начальником управления жилищной политики Мингорисполкома, Геннадием КАЛЕНОВЫМ, председателем Международной ассоциации менеджмента недвижимости, и Валентиной СЕНЧИХИНОЙ, заместителем директора по аренде жилья агентства недвижимости «Твоя столица».
В столице сдаются около 40 000 квартир
«Р»: Самая большая по стране очередь на улучшение жилищных условий (а значит, и самый высокий потенциальный спрос на съемные квартиры) — в Минске. В списках на расширение сегодня состоят более 270 тысяч человек. Тысячи студентов и туристов ежегодно приезжают учиться или отдыхать в главный город Беларуси. Все это факторы, определяющие стабильно высокую планку спроса на съемное жилье. Сколько же тысяч квартир и по какой средней цене сдаются сейчас в Минске? Валентина Николаевна, вам слово…
В. СЕНЧИХИНА: По нашим подсчетам, возможно, не совсем точным, в Минске сдается в аренду около 40 тысяч квартир. Это только те, которые официально оформлены договором найма. Хотя подчеркну, что если пару лет назад очень немногие арендодатели заключали договоры, то сейчас аренда около 80 % квартир оформлена договором найма. За последние пять лет количество сдаваемых в аренду квартир возросло, потому что идет масштабное строительство жилья. Наиболее застраиваемые Фрунзенский и Московский районы столицы, к примеру, «дают» больше всего квартир для сдачи в аренду.
«Р»: Как вы охарактеризовали бы сегодняшний спрос на съемное жилье в столице: стабильно ажиотажный, умеренный?
В. СЕНЧИХИНА: Сказать, что спрос круглый год ажиотажный или умеренный, нельзя, поскольку рынок подвержен сезонным колебаниям. Наибольший спрос, как правило, возникает во второй половине июля и продолжается до начала октября. Понятно, с чем это связано: студенты, молодые семьи, молодые специалисты. В зимний период и весной ситуация меняется: спрос уменьшается и на рынок «выбрасывается» больше квартир. Если весной однокомнатные квартиры эконом-класса сдавались по 200—220 долларов, то в августе найти квартиру за 200 долларов было практически невозможно. Цены выросли на 20—25 %. Квартиры, которые стоили в марте 160—170 долларов, летом выросли в цене до 250 долларов. Сейчас, с началом учебного года, когда спрос снизился, стоимость аренды стала падать — до 230—240 долларов. Эта картина повторяется из года в год.
«Р»: Опираясь на цифры, которые вы озвучили — прирост, спрос в Минске, можно ли говорить о том, что собственник-арендатор сегодня полностью диктует потребителю свои условия на рынке ввиду отсутствия конкуренции со стороны государства?
В. СЕНЧИХИНА: Да, особенно в период повышенного спроса собственники диктуют и цену аренды, и ее сроки, и предоплату. Самое печальное в этой ситуации, что, даже несмотря на заключаемые договоры найма, собственник в любой момент может изменить цену. Он хозяин положения.
«Р»: На ваш взгляд, изменится ли расстановка сил после того, как в Минске арендные госквартиры начнут строиться тысячами? И сколько их должно появиться, чтобы ценник на съем частного жилья медленно пополз вниз?
В. СЕНЧИХИНА: Если будет альтернатива коммерческой аренде, она «подвинет» сегодняшний рынок арендного жилья по цене. Я считаю, что она начнет падать: появится живой пример, что и по какой цене можно будет снять в Минске.
А. АВРАМЕНКО: Если позволите, я вам продемонстрирую сравнительную таблицу цен на идентичные по характеристикам государственные и коммерческие квартиры, сдающиеся в аренду. Размер платы за пользование двухкомнатной квартирой по улице Голодеда, 11 составляет 707 тысяч рублей. Вместе с оплатой коммунальных услуг (около 270 тысяч) съемщику этой квартиры придется платить примерно 980 тысяч рублей в месяц. Понятно, что там скромный ремонт — покрашено, поклеено, есть ванна, плита, но нет никакой мебели. И квартира похожей площади в том же районе по Голодеда, 17: стоимость ее аренды — 2 миллиона 241 тысяча. И таких сравнений, где стоимость аренды отличается в 2—2,5 раза, можно привести много.
В. СЕНЧИХИНА: Да, разница значительная. Мы беседовали с нашими клиентами по поводу планов правительства развивать рынок арендного жилья, спрашивали, как они относятся к отсутствию дорогостоящего ремонта в съемной квартире. Люди готовы вселиться в квартиру без холодильника, поставить там свою раскладушку, но только снимать ее по низкой цене.
Арендные дома появятся в городах-спутниках
«Р»: Девять администраций районов Минска сегодня сдают нуждающимся в улучшении жилищных условий около 100 арендных квартир. Учитывая тот факт, что стоимость проживания в них (в зависимости от расположения и коэффициента) в 1,5—2 раза ниже рыночной, спрос сегодня составляет 10—11 человек на квартиру. Так сколько же арендного жилья объективно нужно Минску: 3000, 40 000, 200 000? Разработан ли график строительства таких домов по районам?
А. АВРАМЕНКО: Вопрос одновременно и очень простой, и очень сложный. Да, есть определенное количество нуждающихся, но не обязательно все из них будут желать иметь арендную квартиру до момента приобретения собственной. А есть люди, которые не являются нуждающимися, но которым нужна арендная квартира. Предположить, какой будет эта цифра, можно, точно посчитать — нет. Но уже сейчас ясно, что она будет немаленькой. Это по очень скромным подсчетам спрос составляет 10—11 человек на одну предлагаемую квартиру, бывает, он доходит и до 25—30 человек — в зависимости от того, что это за квартира и в каком районе. Это при том, что далеко не все сегодня еще знают, что такое арендное жилье. Значит, все, что мы построим, будет востребовано и воспринято с благодарностью. Темпы строительства будут зависеть еще и от возможностей города. А территориальные возможности очень ограничены, и, возможно, придется выходить за пределы столицы. Сейчас звучит тема городов-спутников — арендное жилье будет строиться там и в других местах, где еще возможно найти свободные пятна.
«Р»: Учитывая относительно невысокую стоимость арендного жилья, предоставляемого государством, по сравнению с коммерческой арендой, не будут ли арендные дома считаться жильем второго сорта с выделением под их строительство территорий преимущественно в промзонах и за кольцевыми автодорогами?
А. АВРАМЕНКО: Нет, ни в коем разе. Это обычные дома, просто у них другой статус. Равно как и социальное жилье: оно же расположено в обычных жилых домах, в тех же, что и частное. Так что строить будем там, где есть место.
«Р»: То есть вы не исключаете, что арендные дома могут появиться в Смолевичах, Заславле, Логойске…
А. АВРАМЕНКО: Да, наряду с другими жилыми домами.
«Р»: Кто будет заниматься строительством арендного жилья в столице?
А. АВРАМЕНКО: УКСы районов и УКС Мингорисполкома, под это они будут брать кредитные ресурсы в банках. Кроме этого, строительством будут заниматься и другие организации и ведомства.
«Р»: Мы говорим о том, что Минск построит к 2015-му 3000 арендных квартир. Интересно, а как изменится к этому году число коммунальных квартир, переведенных в разряд арендных?
А. АВРАМЕНКО: Из всего жилфонда города 87 % находится в частной собственности. Все остальное — государственный жилфонд: социальное, служебное, маневренный фонд, квартиры, в которых люди живут, не приватизировав их, и арендное жилье. Сколько же еще отсюда можно вывести в категорию арендных? Очень немного.
«Р»: Решен ли сегодня вопрос о возмещении затрат ЖЭСов и ЖРЭО, которые за собственные средства вынуждены ремонтировать коммунальные квартиры, переведенные в разряд арендных. На данный момент эти затраты предприятия системы ЖКХ берут себе на убытки…
Н. КУХАРЧИК: Работы по текущему ремонту финансируются за счет средств местных бюджетов по соответствующей статье расходов, предусмотренных как для социального или служебного жилья, так и для коммерческого.
Трудовые ресурсы «на якоре» собственности
«Р»: Теперь, когда мы ознакомились с положением дел в столице, давайте обратим свои взоры на регионы. Ведь арендные квартиры нужны не только минчанам. Итак, сколько же арендного жилья предлагается построить в Беларуси к 2015 году в соответствии с новой Концепцией жилищной политики?
А. ГОРВАЛЬ: О регионах пока предметно говорить сложно, поскольку сейчас рассматривается только проект постановления правительства об объемах строительства в 2013 году. Но в целом, согласно концепции, в строительстве этого жилья должна быть динамика. До 2015 года включительно по республике предполагается построить 600 тысяч квадратных метров: 110 тысяч в 2013 году, 180 — в 2014-м, 250 — в 2015 году. Что такое 600 тысяч квадратных метров? Это 11—12 тысяч квартир. Много это или мало? Я согласен с коллегой, что это покажет только практика.
Конечно, прежде всего арендное жилье необходимо в крупных городах — столице, областных центрах. Что касается конкурентной составляющей строительства жилья, оно задумывалось как альтернатива частной аренде и вообще строительству собственного жилья. Это новое направление, характерное для многих стран мира. У нас после распада СССР оно почти прекратило свое существование, а сейчас возрождается. Цифры, которые коллеги назвали относительно частной аренды, подтверждают, что арендное жилье востребовано. Закончатся очередники — есть масса других людей, не стоящих в очереди, которые желают получить такое жилье. Трудовые ресурсы должны быть подвижными и не работу искать возле дома, а дом возле работы. Так происходит во всем мире. А мы связали трудовые ресурсы собственностью, и люди стали неподвижными. Фактически мы закрепостили трудовые ресурсы. А это очередной тормоз в развитии нашей экономики.
Перенести зарубежный опыт в наши условия сложно. У нас действует система ручного управления, по крайней мере, в жилищном строительстве. Мы начали с простейших форм: бюджетного финансирования, расчета окупаемости, сопоставления с рыночными ценами, чтобы это было интересно для граждан. В дальнейшем, когда определятся группа населения, спрос и потребности, я полагаю, мы будем переходить и к привлечению негосударственного сектора к строительству арендного жилья, к организации бизнеса. Ведь за рубежом арендные дома — это не альтруистский проект, а бизнес. И тот, кто вложил деньги, получает доход. Чтобы это реализовать, подготовлен проект указа Президента о строительстве арендного жилья в части его финансирования. Мы должны показать, как это жилье на первом этапе будет из бюджета финансироваться. Рассчитываем, что до конца этого года согласуем этот документ. Он идет довольно сложно, потому что тема новая. На всех уровнях должно сформироваться понимание, что эта практика полезная, правильная, нужная.
Еще один важный момент. Если сопоставить цены на арендное жилье со стоимостью строительства квартир даже по льготным кредитам, получается, что первое значительно доступнее. Есть целая группа населения, которая не может построить свое жилье даже по льготному кредиту, не говоря о коммерческом. Арендное жилье решило бы квартирный вопрос для таких людей. Они могли бы уйти из списка очередников, получить арендное жилье и жить там всю жизнь. Система там очень лояльная: постоянная пролонгация аренды, если нет нарушений порядка пользования помещением. Дети могут продолжать арендовать — процесс бесконечный. Задача министерства — уточнить этот механизм, чтобы им пользовались не только местные бюджеты, но и можно было из республиканского бюджета в рамках тех средств, которые выделяются на строительство, строить именно арендное жилье. Это в Минске есть бюджет. А есть масса исключительно дотационных регионов, которым в первую очередь нужно будет помочь строить арендное жилье.
«Р»: Арендные квартиры — прерогатива только больших городов?
А. ГОРВАЛЬ: Не стоит так сужать. Все будет зависеть от потребностей. Объемы строительства формируются по заявкам исполкомов, причем с самого низшего звена — района. Потом определяется итоговая цифра.
«Окупаемость такого жилья — 25—30 лет»
«Р»: Предложена ли Министерством архитектуры и строительства формула, которая сможет удовлетворить спрос на жилье хотя бы со стороны нуждающихся в улучшении жилищных условий? Скажем, количество «арендных» метров на тысячу очередников?
Н. КУХАРЧИК: У нас в стране 855 тысяч нуждающихся, по данным на
1 января 2012 года. Естественно, спрос есть не везде. Почему плата, о которой говорится в указе, зависит от коэффициентов, устанавливаемых облисполкомами? Потому что на местах видно, где есть спрос на жилье. Там, где он есть, можно установить другую плату. Соответственно, будут формироваться и запросы на строительство. У нас есть информация, что не все коммерческие квартиры в регионах заселены. Возможно, это жилье не совсем устраивает людей по уровню благоустройства.
А. ГОРВАЛЬ: Объемы покажет практика. Мы пока говорим о том объеме арендного жилья, когда не оценена даже линия поведения населения. Есть еще один момент: необходимо время, чтобы люди привыкли к тому, что есть такая система. Пример из личного опыта. Когда принимаешь граждан, предлагаешь им арендное жилье, в ответ слышишь: «Ну нет, аренда мне не подходит: что я своим детям оставлю?» Годы, на протяжении которых мы доказывали, что необходимо быть собственником жилья, наложили свой отпечаток. Теперь нужны годы, чтобы убедить людей в обратном. Это процесс инерционный.
«Р»: Александр Авраменко уже начинал об этом рассказывать, давайте продолжим тему. Кто и каким образом будет строить такие дома?
А. ГОРВАЛЬ: Финансовые ресурсы из тех средств, которые правительство выделяет на жилищное строительство, предоставляются исполкомам в лице государственного заказчика строительства — УКСов. Средства на строительство будут предоставляться исходя из заявок исполкомов.
«Р»: Существует ли понятие срок окупаемости арендного дома и сколько он составляет?
А. ГОРВАЛЬ: Объективно, срок окупаемости довольно длительный. Если учитывать инфляционную составляющую, он с трудом поддается подсчетам. В текущих ценах окупаемость этого жилья — 25—30 лет.
«Р»: Интересно, разнятся ли сегодня цены на такое жилье в Минске, Бресте или, скажем, Витебске? Планируется ли ввести единый стандарт по ценообразованию для всей страны?
Н. КУХАРЧИК: В областных городах нет планировочных зон, как в Минске. Все облисполкомы установили свои коэффициенты для областных центров и для конкретных населенных пунктов в зависимости от численности населения. Есть даже коэффициенты 0,3, 0,5… Если умножить их на стоимость аренды 1-го квадратного метра (а это 20 тысяч рублей), получим цену гораздо ниже, чем рекомендована правительством.
«Р»: Какие страны постсоветского пространства сегодня могут послужить примером для Беларуси? Где этот вопрос уже решен или решается?
А. ГОРВАЛЬ: Есть такие предпосылки в Украине и России, но заметного развития там эта практика не получила. Мы смотрели опыт разных стран, но его надо привязать к нашим реалиям.
В Германии большинство населения — арендаторы
«Р»: Мы уже сказали о том, что Беларусь находится пока в самом начале развития рынка арендного жилья. Поэтому на данном этапе важно оценить имеющийся мировой опыт и позаимствовать лучшее. Мы пригласили на сегодняшнюю встречу человека, который знает все или почти все об арендном жилье в Германии. Геннадий Геннадьевич, как вы считаете, почему на Западе рынок арендного жилья развит намного больше, чем у нас, в то время как в постсоветских странах имеет место «культ собственного жилья»?
Г. КАЛЕНОВ: В странах бывшего СССР была ностальгия по собственности и собственникам. Наши немецкие коллеги считают, что тот факт, что в странах постсоветского пространства прошла почти бесплатная приватизация жилья, — это благо для страны, подарок государства населению. В Германии такого не было. После объединения ГДР и ФРГ, если кто-то хотел стать собственником, он должен был купить квартиру за рыночную стоимость. Никаких исключений не делалось. Но, сделав такой подарок, у нас забыли вложить в него инструкцию по применению. И сегодня это создает массу проблем. Могу привести пример. Председатель нашей ассоциации Вернер Меркель является членом президиума Центрального координирующего союза Ассоциации управляющих компаний Германии. Сейчас этот союз занимается проведением общих собраний в совместных домовладениях Германии, тема — модернизация старого панельного жилья. Утепление фасадов домов, которым по 25—30 лет. То есть тот же процесс, который происходит сегодня в Беларуси. Когда они проводят такие собрания с собственниками, в этих районах резко возрастает продажа успокоительных в аптеках, потому что суммы астрономические. И, по его мнению, сегодня полностью утеплить все старые дома в Германии невозможно: нет денег. А это ведущая экономика Европы! Через несколько лет в Беларуси будет то же самое: если ты собственник, плати за ремонт дома. Поэтому в Германии подавляющая часть населения — именно арендаторы. Аренда по немецкому законодательству бессрочна, как это было в Советском Союзе.
«Р»: Как устроен рынок арендного жилья в Германии и, в частности, в Берлине? Каков там процент арендных домов и квартир в сравнении с частным жильем? Что полезного из этого опыта Беларусь могла бы перенять уже сегодня?
Г. КАЛЕНОВ: В Германии в собственности физлиц находится всего 44 процента жилья (например, в Берлине только каждый десятый живет в собственной квартире). Все остальное — это арендные дома. Они принадлежат либо жилищным компаниям, которые покупают дома и сдают квартиры в аренду, либо крупным жилищно-строительным компаниям, которые строят дома для себя (ЖК и ЖСК). Если ЖК или ЖСК принимают решение продать дом поквартирно, а не целиком, тогда образуется совместное домовладение. К слову, почти все многоквартирные дома в Беларуси — это совместные домовладения, в Германии их значительно меньше.
Мне кажется, что уже сейчас нам можно позаимствовать у немцев принцип строительства социального арендного жилья. Там его строят исключительно частные жилищные компании. Однако при этом их главный заказчик и партнер — муниципалитет, который гарантирует, что всегда будет арендовать это жилье. Дальше компания строит дом и сдает его в аренду, например, берлинскому муниципалитету. Последний платит бессрочную аренду по коммерческой стоимости. Ее размер в течение года меняться не может. Что происходит дальше? Арендовав у частной компании такой дом, мэрия сдает его в аренду различным категориям граждан. И вот на этой стадии уже появляются определенные правила: для кого-то коэффициент 0,8, для кого-то — 0,7, а в некоторых случаях это и бесплатная аренда. В чем тут выгода? Первое. Собственник — всегда частная компания, и у мэрии никогда не болит голова по поводу управления, эксплуатации, капитального и текущего ремонта. Второе. Муниципалитет на решение проблемы проживания различных категорий граждан не тратит ни одного евро через финансирование строительства.
Трешка в Минске — 350 $, пять комнат в Берлине — 123 евро
«Р»: Что представляет собой типичная арендная квартира в Германии: какова ее площадь, меблировка, условия сдачи и, конечно, цена?
Г. КАЛЕНОВ: В Германии нет понятия «элитный» или «социальный» дом. Все они одинаковые, и по внешнему виду строения никогда не отличишь, какие люди в нем живут. Мне кажется, эта политика, направленная на минимизацию социального расслоения, интересна в первую очередь для Беларуси. Ведь практика Америки, где есть элитные районы и гетто, — гораздо менее интересный опыт. Типичная арендная квартира? Буквально сегодня посмотрел в интернете цены на арендное жилье в Берлине. Там есть район Марцан, как две капли похожий на наш Зеленый Луг. Сегодня в Марцане предлагается в аренду пятикомнатная квартира с очень хорошим ремонтом площадью 99,5 метров за 123 евро. И эта квартира сегодня доступна. Если сейчас любой из нас позвонит в агентство и скажет, что готов арендовать эту квартиру, ему с удовольствием ее предоставят. Так вот, эти 123 евро платятся либо физическому лицу, либо жилищно-строительной компании. Других вариантов нет: ведь ни один муниципалитет Германии, как я уже сказал, сегодня социальное жилье не строит. В рекламке всегда указывается общий метраж, число комнат и лоджий, а также сколько киловатт-часов энергии потребляет квартира в год. Вот еще один типичный вариант для Берлина: тот же Марцан, четыре комнаты, площадь 82 кв. м, цена аренды — 102 евро в месяц. Вы сами видите, это в разы дешевле наших цен…
В. СЕНЧИХИНА: Такая квартира в Зеленом луге сегодня стоит 350—400 долларов. Разумеется, без коммунальных платежей.
А. ГОРВАЛЬ: Привлечение частного инвестора при строительстве арендных домов — ближайшая перспектива Беларуси. Пока мы делаем первые шаги за счет бюджета, чтобы прощупать, набить шишки и научиться. Опыт Германии, безусловно, интересен, однако его успех основан на стабильной финансово-кредитной политике одной из сильнейших экономик Европы. У нас ситуация в силу разных причин несколько иная. И это нельзя сбрасывать со счетов… Еще один момент: большинство частных строительных компаний Беларуси сегодня не обладают достаточным собственным капиталом для строительства арендного жилья под ключ. Все они используют заемный капитал и в массе своей предлагают нашим гражданам долевое строительство, которое в Германии, как мы все слышали, попросту не актуально. Там человек покупает уже готовый продукт, у нас же дольщика втягивают в инвестиционный цикл со всеми его перипетиями, нарушением сроков строительства, изменением цен и т.д. Впрочем, объективности ради скажем, что в Беларуси сегодня есть компании с иностранным капиталом, которые взялись бы за арендное жилье по примеру Германии. Но тут уже начинаются колебания у наших финансовых органов: мол, как это так, мы частнику отдадим бюджетные средства на аренду или сделаем заказ на строительство. Нет, мы — только УКСу и больше никому! В результате этого не начинают работать чисто экономические механизмы взаимоотношений. В итоге не получается бизнеса. Но даже сейчас все понимают: на одном бюджете мы далеко не уедем, и к практике, о которой рассказал Геннадий Каленов, нам придется рано или поздно перейти. Но для этого понадобятся время, опыт и изменение ряда экономических взаимоотношений в масштабах страны. Ведь западные идеи, которые так хорошо воспринимаются на слух, на нашу почву зачастую очень плохо ложатся. Поэтому пока привлечь негосударственный капитал в необходимых объемах на данном этапе пока не получается.
«Р»: Геннадий Геннадьевич, как вы считаете, сможет ли арендное жилье, предназначенное по сути своей только для нуждающихся, сбить цену на рынке съемного жилья Минска и областных центров? Ведь ясно, что в ближайшие 5—7 лет спрос все равно будет превышать предложение… Сколько ж тогда придется построи
