Правомерно ли требование от застройщика доплатить за уже выкупленные потенциальными новоселами квартиры?

Как известно, покупка, строительство недвижимости ­нередко сопряжены с различными сложностями. Если плохо ориентируешься в законодательстве, можно нарваться на крупные неприятности: иногда потерять и жилье, и деньги. Люди дальновидные предпочитают в таких вопросах действовать через риелторов, юристов, но и это не всегда помогает. 

Горькие метры

В 2020 году около полутора десятков могилевчан — будущих новоселов — заключили предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме по улице Лазаренко через риелтора. При этом самих квартир еще не было: их только собиралось строить местное общество с ограниченной ответственностью. 

Людям, внесшим стопроцентную предоплату по предварительным договорам за свои квадратные метры и полностью профинансировавшим стройку, пообещали, что через год они станут полноправными владельцами «стен». К сожалению, прежний руководитель фирмы-застройщика погиб. Спросить, почему именно такой вид договоров им был предложен, теперь не с кого. Руководство сменилось.

Дом, как рассказывают потенциальные новоселы, достроили с опозданием, долго устраняли недоделки. Только в ноябре прошлого года был подписан акт о его вводе в эксплуатацию. Но еще раньше, в апреле, жильцам передали ключи от квартир с голыми стенами, без отделки, многие, чтобы не терять драгоценного времени, сделали дорогостоящие ремонты. 

И вдруг в декабре как снег на голову — уведомления о необходимости произвести доплату! При этом, по словам потенциальных новоселов, они не видели никаких расчетов, обоснований, никто не подписывал дополнительных соглашений. К примеру, одному из могилевчан, как он утверждает, предложено доплатить 20 тысяч рублей — сумма немалая. 

Однако застройщик настаивает — дескать, если не хотите доплачивать, освобождайте квартиры и мы вернем вам деньги, но не сразу: по мере поступления на счет, а финансовое положение у нас сейчас непростое. И еще в ООО порекомендовали обращаться в суд — как там решат, так и будет. 

Своя правда

Представитель застройщика видит ситуацию со своей колокольни: мол, у нас в стране свобода договорных отношений, так что у застройщика нет обязанности возводить жилье именно на основании договора создания объекта долевого строительства, есть другие варианты. 

С домом по улице Лазаренко получилось так: его возводили на месте частного сектора, на отселение жильцов ушло немало времени, сроки поджимали. Когда приступили к строительству, у фирмы не хватало собственных оборотных средств, было решено возводить дом с привлечением заемных денег будущих жильцов. Со многими потенциальными новоселами заключали договоры займа — с ними сегодня нет споров. 

Но затем прежний директор обратился за помощью в риелторскую фирму, и одна из сотрудниц организации предложила вариант предварительных договоров купли-продажи. Аргументировали тем, что по этой же схеме возводились и другие дома в городе. Впоследствии именно эти случаи привели к серьезным разногласиям между сторонами. 

А тогда, в 2020 году, многие потенциальные владельцы квартир предложением заинтересовались, понесли в ООО деньги, обеспечили финансирование стройки. 

Цена за квадратный метр жилья, как уверяет представитель фирмы, была указана совсем небольшая — 450—500 долларов в рублях по курсу. Сегодня жильцам, по некоторой информации, предлагают квадратные метры по себестоимости, без прибыли застройщика, — 1495 рублей за метр. Вроде цена сопоставима с другими предложениями рынка недвижимости. Почему новоселы порой отказываются? Они говорят, что вовсе не считают цену, по которой оплачивали квартиры без отделки, низкой. Добавляют, что нашли в интернете предложения о продаже недвижимости за 2020 год, средняя стоимость в Могилеве была именно такой. 

Представитель общества с ограниченной ответственностью рассказал, что с некоторыми недовольными новоселами все же удалось договориться. Одним вернули деньги, не в один прием — их нужно было еще собрать, но особо и не затягивали. Другим, согласившимся доплатить, предоставили отсрочки и рассрочки и уже передали квартиры в собственность. 

Можно понять руководство фирмы, не просчитавшее свои риски. «Но при чем здесь мы?» — вопрошают новоселы. Даже если предположить, что квартиры они приобретали по заниженным ценам, — такие условия им предложил застройщик, который теперь пошел на попятную. Вполне возможно, что на более дорогие квартиры многие бы и не согласились. Люди, с их слов, взяли кредиты в банке, теперь ежемесячно выплачивают крупные суммы, а семейный бюджет не резиновый. 

Добиться справедливости

В один из районных судов Могилева было подано 16 исковых заявлений. Во всех случаях истцы требовали понудить одного и того же ответчика — руководство фирмы — заключить основные договоры купли-продажи без доплат взамен предварительных. 

Оппонент в свою очередь говорит о сложном финансовом положении, предпосылках к банкротству, если он пойдет на уступки. Также фирма намерена попытаться признать предварительные договоры недействительными, вернуть квартиры, а деньги отдавать по частям. Такая перспектива пугает потенциальных новоселов, особенно тех, кто вложился в ремонты. 

Пятеро истцов не выдержали, отозвали свои заявления, заключили мировые соглашения с застройщиком на его условиях. Несогласных осталось 11. 

В настоящее время районный суд уже вынес по искам решения: установить факт ничтожности предварительных договоров купли-продажи жилого помещения, признать их договорами создания объекта долевого строительства, оформленными предварительным договором купли-продажи. 

Решения суда не вступили в законную силу. Застройщик с ними не согласился, обжалует в суде высшей инстанции. 

Конечно, непросто предположить, чем завершится противостояние. Поэтому всем, кто собирается строить квартиру, перед подписанием договора, предложенного застройщиком, следует тщательно его изу­чить, проконсультироваться с юристом, а лучше с несколькими.

«НГ» будет следить за развитием событий. 

В ТЕМУ

Еще в декабре прошлого года одна из сторон конфликта в ответ на свой запрос получила разъяснение из Министерства архитектуры и строительства: «Пунктом 1 Указа «О некоторых вопросах жилищного строительства» установлено, что привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании:

♦ договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком;

♦ договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков;

♦ заключаемых между застройщиком-эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.

На основании вышеизложенного использование иных способов привлечения денежных средств физических лиц для финансирования расходов организации-застройщика жилого дома (например, заключение предварительных договоров купли-продажи) будет противоречить требованиям законодательства Республики Беларусь».

МНЕНИЕ

Николай Курносов, юрист государственной строительной организации:

— Ответчик применил в свое время двухступенчатую систему отношений — сначала предварительный договор купли-продажи, затем основной договор. По предварительному граждане заплатили всю сумму за строительство квартир, а организация обязалась за их деньги возвести дом и после его ввода в эксплуатацию и регистрации жилых помещений в кадастровом агентстве оформить основные договоры купли-продажи без доплаты. Однако, передав ключи от квартир, потребовала доплатить, причем поставила условие: не доплатите — не заключим основной договор. Это и привело стороны в суд. Ведь заключение предварительных договоров не предполагает ответственность застройщика, установленную законодательством для договоров долевого строительства. Согласно Указу «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», гражданин, заключивший такой договор, выступает уже как потребитель со всеми вытекающими последствиями — освобождается от госпошлины за подачу искового требования, имеет возможность взыскивать моральный вред и значительные штрафные санкции за несоблюдение сроков возведения дома и прочее. Суд своим решением вернул стороны к правоотношениям, которые следовало бы оформить с самого начала.

mendeleva@sb.by