Адреса квартир выписываю из объявлений популярных интернет-порталов о недвижимости. Для образа потенциальной квартирантки обзавожусь чемоданом.
Микрорайон Серебрянка в Минске. С порога обескураживаю хозяина трехкомнатной квартиры на улице Якубова: «Ночевать мне негде, и я готова въехать в квартиру прямо сейчас. Вот мои вещи». С формальностями прошу разобраться побыстрее и пытаюсь всучить мужчине оплату за три месяца вперед.
«Погодите, а бумажки оформить?» — недоумевает арендодатель. Я непреклонна — времени на всю эту тягомотину нет. Но даже мой довод, что владельцу жилья получится сэкономить средства, которые могли быть уплачены в качестве налогов, не помогает. Собственник недоумевает: «Зачем мне так рисковать? Уже обжигался не раз». Понимаю — уговорить не удастся. Тут мой собеседник одну за другой вспоминает свои печальные истории: одни жильцы разбили раковину в ванной — возмещать ущерб не собирались, другие шумели по ночам и будили соседей, а третьи и вовсе съехали без предупреждения — не заплатили за два месяца аренды.
Риелторы уже устали повторять, как важно официально заключать договор найма. Наталья Раденя, заместитель директора по аренде жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости», приводит примеры: «Нередко к нам обращаются с вопросами: как взыскать с квартирантов долги по коммунальным платежам и телефонным счетам, как заставить нерадивых жильцов возместить нанесенный имуществу ущерб? Если нет договора найма, то и спросить не с кого. В официальной бумаге же четко прописаны права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение условий договора». В «дополнительных условиях», акцентирует внимание специалист, можно сделать опись имущества, которое передается в пользование съемщику, а также указать какие-то особые требования к жильцам.
Но все ли собственники квартир заранее задумываются о том, чтобы уберечь себя, свое жилье и вещи? Мария Феликсова (фамилия изменена. — Авт.) живет на улице Кнорина, в десяти минутах ходьбы от Парка Челюскинцев. «Недавно знакомая попросилась пожить у меня пару недель, пока квартиру будет подыскивать. Не раздумывая, согласилась помочь ей с временной крышей над головой. Но «загостилась» она надолго», — видно, как моей собеседнице неприятно вспоминать ту историю. Конечно, ни о каком договоре найма никто из них и не задумывался, все строилось на честном слове.
«Живет и живет, думала, — вспоминает Мария Евгеньевна. — А в какой-то день резко испарились и квартирантка, и несколько недешевых вещей из дома». В тот день хозяйка квартиры недосчиталась новых кожаных сапог, MP3-плеера и бижутерии. Так что в моем случае она категорична: хотите жить — оформляем договор!
К слову, цена за спокойствие и гарантию, что квартирой будут пользоваться добросовестно, достаточно приемлемая. Ставки налога на сдачу в аренду жилых помещений устанавливаются в зависимости от населенного пункта и района, где находится квартира. «В Минске, к примеру, есть три такие зоны. Так, за каждую отдельную комнату на окраине города необходимо уплачивать 170 тысяч рублей. Чуть больше сумма в промежуточной зоне — 200 тысяч. Со сдачи квадратных метров в центре города ставка налога возрастает до 240 тысяч рублей за одну комнату», — приводят цифры в управлении налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества Министерства по налогам и сборам. Суммы, согласитесь, не заоблачные.
Продолжаем эксперимент. Уже в Малиновке звоню в первую приглянувшуюся мне дверь квартиры. Собственница Дарья никогда не подавала объявление о сдаче своей квартиры в новостройке, но в последнее время, оказалось, подумывает взять к себе жильца. «Придется надолго уехать к родственникам. А за квартирой кто-то же должен присматривать…» — к моему удивлению, хозяйка готова поселить у себя первого встречного человека. «А как же договор?» — интересуюсь. «А что он дает? Только деньги на ветер», — уверенно заявила та.
Сознаюсь, что жилье подбираю лишь ради эксперимента. И убеждаю хозяйку перестать быть такой легкомысленной — без документов доверять свои «метры» кому попало. «Тогда придется закрыть квартиру на ключ и переживать, с кем кошку оставить. Поздно я спохватилась, времени искать жильцов уже нет», — отчаивается она.
К слову, и в такой ситуации есть разумный выход — можно обратиться в агентство недвижимости. Специалисты найдут порядочных квартирантов, оформят договор найма и полностью отследят своевременность оплаты коммунальных платежей и аренды. И не придется страдать от неизвестности, пока вы, к примеру, ухаживаете за своей престарелой бабушкой далеко за пределами города.
Напоследок пишу нескольким пользователям социальных сетей и форумов, которые тоже сдают квартиры. Результат неожиданный — шестеро из двадцати моих собеседников с ходу согласились на сдачу жилья без договора. «Что уж мы, без бумажки не договоримся?» — отвечает мне один арендодатель. «Оставьте эту бюрократию. Зачем нам лишняя морока», — уверен другой хозяин «метров». А остальные и вовсе предложили жить в квартире под видом племянницы, «чтобы соседи налоговикам не сдали», а платить за аренду попросили авансом — на полгода вперед.
Поступило и предложение подселиться в комнату. Читаю сообщение: студентка 3 курса не справляется с оплатой, поэтому ищет себе соседку. Звоню. «Естественно, придется переделать договор — вписать еще одно имя съемщика», — предупреждает та. «А может, без него обойдемся?» — пытаюсь спровоцировать девушку. Безуспешно.
«Месяц назад я осталась на улице без денег и квартиры. С хозяйкой договорилась, что буду снимать на длительный срок, а та взяла и через пару месяцев подложила мне свинью — выставила квартиру на продажу», — делится опытом моя потенциальная соседка по комнате. Выехать из квартиры ей велели в течение недели. Делать, говорит, было нечего. Собрала вещи и ушла — устное соглашение с хозяйкой жилья не предъявишь, и деньги ей не вернули.
В ТЕМУ
Андрей КОВАЛЕВСКИЙ, начальник управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества Министерства по налогам и сборам:
— Налоговые органы постоянно мониторят СМИ и всевозможные интернет-сайты, чтобы разоблачить недобросовестных арендодателей. Информация о тех, кто не платит налог со сдачи жилья, также поступает от правоохранительных органов и жилищно-коммунальных служб. Часто нелегалов на чистую воду выводят и люди, которые живут по соседству с арендными квартирами. Они могут жаловаться на шум или другие проблемы с квартирантами. Своих арендодателей «сдают» и сами съемщики «метров» — такое бывает, когда они недовольны резким подъемом оплаты или внезапным выселением из квартиры.
Нередко бывает, что арендодатели идут на хитрости. Договор найма заключают на одну комнату, а на самом деле сдают две-три. Налоговые органы отслеживают и квартиры, где договор найма расторгли — без него некоторые владельцы жилья по-прежнему продолжают сдавать помещение. Если говорить о цифрах, то с начала года налоговые органы выявили в стране более 2 тысяч арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов. Они вернули в казну 1,6 млрд рублей.
Цифра
По статистике, сообщают в Министерстве по налогам и сборам, на 1 октября 2015 года всего в стране зарегистрировано 127 606 физических лиц, сдающих квартиры в долгосрочную аренду. В Минске, к примеру, таких около 55 тысяч человек. Их число по сравнению с прошлым годом увеличилось по стране на 17,4%, по Минску — на 13,6%. Рост добросовестных арендодателей, отмечают в ведомстве, фиксируется из года в год. От этой категории налогоплательщиков на 1 октября 2015 года в бюджет поступило около 140 млрд рублей.
