На вторичном рынке жилья третий месяц падают цены: в среднем за квартиры просят на 5 процентов меньше, чем в апреле.
Если проследить динамику цен на квартиры в Минске за последние пять лет, то можно увидеть, что получившийся график поразительно напоминает знаменитый рисунок Сент-Экзюпери «Удав и слон»: стремительный рост сменился незначительным спадом, затем опять небольшое повышение, а в 2009 году – одно сплошное падение, которое составило примерно 26 процентов. Еще зимой были определенные колебания, но весной рынок замер и принялся «усыхать»: по данным Национального кадастрового агентства, в апреле число сделок упало на 18 процентов, а майская купля-продажа по сравнению с прошлым годом уменьшилась в 2,5 раза. Что это – обвал рынка или удачный момент для покупки жилья?
— Сейчас выгодно покупать, — считает директор агентства недвижимости Аделина Попова. — Вторичный рынок уже три-четыре месяца как мертвый. Похожая картина наблюдается весной-летом уже года три. Полагаю, что с сентября-октября цены пойдут вверх, хотя и незначительно.
Сезонный спад летом усугубила экономическая ситуация — многие упорно не желают снижать цену на жилье. Сегодня цена однокомнатной квартиры в столице начинается от 48—50 тысяч долларов и может достигать 65 тысяч. Около 45—50 тысяч просят за тесную двушку в стареньком доме, а цена удобных и просторных квартир достигает 72—75 тысяч долларов. Торги за трехкомнатную квартиру начинаются с 50—55 тысяч долларов. С другой стороны, по данным Белорусского общества оценщиков, появились предложения по смехотворным ценам — 33—35 тысяч долларов за однокомнатную и 42—44 тысячи — за двушку. Понятно, что о потребительских качествах такого жилья говорить не приходится — квартиры в древних хрущевках отдают задешево те, кому срочно нужны деньги.
Новостройка — выгоднее?
— Вторичный рынок заметно стагнирует, — делится наблюдениями эксперт по недвижимости Вадим Тачкин. — Скорее всего цены будут приближаться к первичному рынку: нет смысла переплачивать за жилье в доме, к примеру, 1980-х годов, когда можно приобрести квартиру в новостройке, да еще и с отделкой. Да, нужно ждать год, но тем не менее...
Действительно, в то время как вторичный квартирный рынок “трясет и штормит”, цена жилья в новостройках достаточно стабильна: от 1000—1100 долларов за “квадрат” в панельном доме до 1300—1400 — в каркасном. Есть предложения и по 1400—1500 долларов за метр. В то же время на вторичном рынке цена “квадрата” составляет около 1300—1400 долларов.
Растущее падение
Как и предсказывали игроки рынка недвижимости, цены частных и государственных застройщиков уравниваются — и те и другие борются за нуждающихся в улучшении жилищных условий. По статистике, девять из десяти белорусов строят квартиры с господдержкой, а в Минске — около 60 процентов. Частные застройщики постепенно осваивают рынок панельного домостроения, на котором традиционно сильны позиции госпредприятий. Например, в микрорайоне Каменная Горка цена в доме госзастройщика — 3,6 млн руб. за квадратный метр, а через улицу частник предлагает квартиры по 3,5 млн руб. — разница особенно заметна по большим квартирам.
— Фирмы стремятся минимизировать затраты за счет оптимизации технологического процесса, — комментирует Вадим Тачкин. — Мы ожидаем снижения цен на проектные работы, которые неоправданно высоки. У стран-соседей они составляют 8—10 процентов от сметной стоимости, а у нас 12—15. Чтобы уменьшить рост цен на стройматериалы, застройщики договариваются с поставщиками и просят скидки — ведь лучше продавать много стройматериалов, но недорого, чем дорого, но нечасто.
Отдельно об отделке
При всей доступности кредитов на жилье для очередников с 1 июля у них появились дополнительные расходы: все квартиры сдаются с обязательной отделкой, читай под ключ. Как рассказал “НГ” заместитель начальника главного управления строительства Минстройархитектуры Вячеслав Кушнер, в зависимости от применяемых материалов удорожание может составить от 8 до 15 процентов. Чтобы решить проблему, государство стало кредитовать строительство квартир на 100 процентов вместо 90. И все же пока многие скептически относятся к подобной мере — боятся, что отделка будет “вкривь и вкось”.
— Полная отделка — это удобно для тех, кто использует кредиты государства, для всех остальных она не нужна, — считает Вадим Тачкин. — И я не думаю, что бизнес будут обязывать таким образом разгружать склады. Да, отделка повышает цену квартиры, но, с другой стороны, она повышает и ее потребительские качества.
Аналитики отмечают, что белорусский рынок недвижимости постепенно начинает следовать европейским тенденциям — с одной стороны, постепенно оправляется от почти двухгодичного “пике”, а с другой — избавляется от завышенных цен.
