Основная цель
— НАИП не является нормотворческим органом, не обладает правами толкования нормативно-правовых актов, следовательно, позиция НАИП сформирована, основываясь исключительно на нашем понимании редакции закона, без учета возможной правоприменительной практики, а также нюансов, которые могут содержаться в нормативных актах, изданных в развитие положений закона.Базис земельных отношений остался без изменений: изъять и предоставить земельные участки из сельскохозяйственных земель, лесного фонда либо перевести такие земли в иные категории по-прежнему можно только с согласия Президента.
Основная цель нового документа — дебюрократизация процессов, связанных с решением менее глобальных земельных вопросов. В связи с этим расширены полномочия местных органов власти. В основном новеллы затрагивают земельные интересы граждан, но есть ряд нововведений, которые распространяются и на бизнес.
Дмитрий КРАСОВСКИЙГосударственно-частное партнерство
— Земельный участок может быть предоставлен во временное пользование частным партнерам на основании соглашения о государственно-частном партнерстве на срок, предусмотренный соглашением о государственно-частном партнерстве.Действующим сегодня кодексом такая возможность для частного партнера не предусмотрена, в то время как Закон «О государственно-частном партнерстве» наделяет государственного партнера правом предоставить частному партнеру для выполнения обязательств по соглашению о государственно-частном партнерстве земельные участки, на которых располагаются или должны располагаться объекты инфраструктуры, в аренду, постоянное или временное пользование. Таким образом, законодатель устранил пробел в основном законе о земле, что облегчает ведение переговоров с частным партнером и разъяснение порядка предоставления земельных участков.
Право выкупа
— Землепользователи смогут выкупить или арендовать на 99 лет земельные участки на льготных условиях. На это есть пять лет — до сентября 2027-го (статья 3 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 года № 195-З «Об изменении кодексов»).Норма не включена в новую редакцию кодекса, является временной и содержится в Законе «Об изменении кодексов».
Выделение дополнительного земельного участка
— Субъекты хозяйствования смогут получить дополнительный земельный участок без проведения аукциона в связи с развитием или расширением производства товаров, выполнением работ, оказанием услуг, а также построить на нем новое капитальное строение в целях развития существующего объекта (абзац 3 подпункта 1.17 пункта 1 статьи 42 Кодекса о земле в новой редакции). Такое возможно, если первоначальный участок тоже был получен без аукциона, а дополнительный участок граничит с ним. Новшество начнет действовать с 01.01.2023 года (статья 7 Закона).К примеру, инвестор реализовал проект по строительству фабрики деревообработки на две производственные линии. Бизнес запущен и приносит свои результаты. И инвестор принимает решение расширить производство еще на две линии. Однако сейчас проведение аукциона не гарантирует инвестору получение дополнительного земельного участка, увеличивает временные и денежные затраты. После вступления в силу новой нормы закона развивать бизнес станет гораздо проще и дешевле.
В основном новеллы обновленного кодекса затрагивают земельные интересы граждан, но есть ряд нововведений, которые распространяются и на бизнес.Придорожный сервис и право аренды
— Расширена география земельных участков для строительства объектов придорожного сервиса, за право аренды которых не взимается плата. Платными останутся только территории Минска, областных центров, Брестского, Витебского, Гомельского, Гродненского, Минского и Могилевского районов.Сегодня плата за право аренды земельного участка для строительства объектов придорожного сервиса взимается для пригородных зон столицы и всех областных центров. При этом пригородная зона включает не только земли города и района, но и прилегающих административно-территориальных единиц, а это, как правило, большинство районов области. Очевидно, нововведение делает бизнес в сфере придорожного сервиса более привлекательным.
Градостроительный паспорт
— Инвестор может получить дополнительный участок без корректировки градостроительного паспорта. Например, инвестор заключил инвестиционный договор, получил земельный участок, подготовил градостроительный паспорт и начал выполнять проектно-изыскательские работы. В ходе их выполнения выяснилось, что полученный земельный участок не может вместить заявленное производство (к примеру, провели точные расчеты и определили, что недостаточно места для размещения складов требуемого объема). По действующей редакции закона инвестор вынужден вносить изменения как в инвестиционный договор, так и корректировать градостроительный паспорт. С 1 января 2023 года изменения в инвестиционный договор можно будет внести без корректировки градостроительного паспорта земельного участка, если его размер составит не более 10 процентов основного земельного участка. Согласно действующему законодательству, в таком случае паспорт корректируется.
Целевое назначение
— Можно будет изменить целевое назначение участка до завершения строительства. Решение об изменении целевого назначения участка, предоставленного для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), будет принимать местный исполком. С 1 января 2023 года принятие решения возможно до окончания строительства объекта.Например, земельный участок предоставляется для строительства торгового центра, но инвестор купил его с аукциона и решил, что там выгоднее построить, допустим, гостиницу. После вступления новой редакции Кодекса о земле инвестор должен обратиться в исполком, и при условии соблюдения градостроительных, архитектурных и санитарных норм ему может быть разрешено изменение целевого назначения земельного участка. Он остановит работы, закажет новый проект, завершит строительство объекта, приспособленного под гостиничный бизнес. Сейчас изменить целевое назначение таких земельных участков возможно только после завершения строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации недвижимости.
