О рынке недвижимости

Очень захотелось купить квартиру. Хотя бы виртуально. Заманчивое предложение появилось на рынке. В строящемся доме близко к центру Минска, фиксированная цена в рублях, рассрочка на 3 года и кредитная поддержка — под 20% годовых на 15 лет. Итак, легенда: доход 25 миллионов рублей в месяц (с меньшей суммой, как мне кажется, в коммерческие новостройки нечего соваться), нужна трешка 90 «квадратов» — на такие квартиры самые низкие цены за квадратный метр. Результат. В доме, который обещают сдать в нынешнем году, квадратный метр при стопроцентной оплате стоит 19 млн. 840 тысяч, в рассрочку на 3 года — почти 28 млн. Это 1 млрд. 785,6 млн. и около 2,5 млрд. рублей соответственно.

От таких цифр даже дух захватывает, но мужественно звоню в банк по поводу кредитной поддержки. И выясняю: клиенту с доходом 25 млн. рублей в месяц могут предложить максимальную сумму кредита 600 млн. Это всего лишь треть минимальной суммы и меньше четверти максимальной. В проекте на уровне котлована цены не намного ниже — 17 и 20,5 млн. В общем, потенциальному покупателю с далеко не средней зарплатой в загашнике надо иметь по меньшей мере миллиард 185,6 миллиона, или 76,5 тысячи долларов. А потом еще кредит выплачивать 15 лет по 13 млн. ежемесячно.

В том, что даже в нынешней критической ситуации на рынке никто ничего не дарит, еще до эксперимента меня убеждал Вадим Тачкин, директор ООО «Вива Капитал»: «Подарки от банка? Маловероятно. Это обычный рекламный трюк, при котором сниженная процентная ставка обязательно компенсируется некими другими инструментами. В рекламе, как обычно, говорят то, что ласкает слух. Один застройщик недавно предлагал комнату в подарок. А вникнешь в детали — и бонусы растворяются. Но тот, кто хотел купить двушку, лезет в кабалу, чтобы приобрести трешку на последние».

Чего только не придумают девелоперы! В середине июля российские заинтриговали покупателей первой онлайн–распродажей жилья Москвы и Подмосковья, названной «черной пятницей» на рынке недвижимости. За три дня, 17 — 19 июля, на продажу обещали выставить более 2 тысяч квартир, апартаментов, лофтов, индивидуальных домов и земельных участков от 30 застройщиков и продавцов недвижимости с баснословными скидками. Подмосковные чиновники даже не на шутку всполошились: мобилизовали на всякий случай прокуратуру, антимонопольную службу и налоговые органы, чтобы оценить все возможные риски и последствия от таких акций. Прежде всего опасаются новой волны обманутых дольщиков...

Однако беспокойство было напрасным. В «черной пятнице» приняли участие 47 компаний московского региона, выставивших на продажу по сниженным ценам 2,7 тысячи лотов. Все объекты — в высокой стадии готовности. Но в итоге за три дня акции 511 лотов забронировано и 196 — продано. Очень, прямо скажем, негустой улов «черной пятницы». При том, что до начала акции заявки на сайте оставили около 50 тысяч претендентов. Но реально акцией воспользовался тот пул покупателей, которые уже приняли окончательное решение о приобретении недвижимости и отложили ее, чтобы рассмотреть предложения в момент «черной пятницы». И тут не обошлось без уловок: некоторые представленные квартиры и дома можно приобрести с аналогичной скидкой, но не впопыхах, а с чувством и расстановкой в любой удобный день.

Наш девелоперский бизнес, как и российский, переживает непростые времена. Вот как характеризует ситуацию Вадим Тачкин: «Дома строятся, а деньги в отрасль не приходят. Граждане забыли, как выглядят нормальные кредиты. И подрядчики в основном работают в долг. Плавно сейчас мы подходим к тому, что будут переноситься сроки ввода коммерческих объектов. Могут появиться долгострои. Покупатели, у которых есть реальные деньги, больше года держат паузу. И она уже слишком затянулась».

Вместо «черных пятниц» и рекламных трюков, которые могут ввести в заблуждение только немногих, девелоперы предлагают вдохнуть жизнь в ипотеку. Причем речь идет не о льготных, а о рыночных кредитах, но на больший срок — 30 лет. Аргументы Вадима Тачкина: «Если мы даем кредит на 30 лет, то возьмет его молодая семья, потому что к моменту выплаты последнего рубля человек не должен выйти на пенсию. Таким образом, помогаем решить квартирный вопрос молодым и мотивируем их больше и лучше работать».

Но тут главное, чтобы деньги были еще и жестко связанными и не пошли ровненько на закупку импортных строительных и отделочных материалов, а то ведь, как уже бывало, уйдут на поддержку экономики Юго–Восточной Азии. И еще, конечно, надо снижать цены. Министр архитектуры и строительства на днях говорил об изменениях в нормативной базе, предписывающей предоставление земель под жилищную застройку только по результатам аукционов. Аукционы в каких–то случаях могут отменить. Если к этому времени возымеют действие и усилия Нацбанка по снижению процентных ставок по кредитам, то, глядишь, и оживет рынок, очистившись от избыточных накладных затрат.