Падение цен на недвижимость может продолжиться и осенью
Июнь показал, что рынок жилья постепенно вышел из состояния свободного падения, преодолел полугодовое пике и несколько стабилизировался. За полгода цены снизились... на 30 процентов («одно- и двухкомнатные – на 28, трехкомнатные – на 27 процентов) – вчетверо больше, чем за 2008 год. Если в марте цены уменьшались примерно на 2 процента еженедельно, то за весь апрель стоимость квартир упала лишь на 3,5 процента, а покупатели стали проявлять активность. Сегодня средняя цена «квадрата» в готовом жилье в столице – 1300–1400 долларов, хотя еще совсем недавно она подбиралась к 2 тысячам. Подешевеет ли жилье до 500 долларов за метр, как предполагают некоторые?
Заявления о сильном удешевлении метра начальник инвестиционного отдела ЗАО “Комкон” Игорь Гаврильчик назвал “безответственными” и отметил, что такого “не будет ни в коем случае”.
— Предпосылок для снижения цен нет, но и удорожания, скорее всего, не будет, — считает помощник директора риэлтерской компании “Вива Инвест” Вадим Тачкин. — Можно говорить о стабилизации: цена метра на первичном рынке будет оставаться около 1000—1100 долларов.
Другой эксперт, председатель наблюдательного совета компании-застройщика “10 УНР” Василий Устинчик признает: метр действительно может упасть до полтысячи долларов, но тогда и доллар будет стоить 4000 рублей. Начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль высказывает сходные мысли:
— Я категорически против оценки жилья в долларах. Это все равно, что мерить его килограммами или километрами — цифра не отражает экономические тенденции, единица эта не имеет никакого отношения к реальной стоимости. Кто из нас получает зарплату в долларах или евро? В рублях жилье дешевле не стало! В Беларуси квадратный метр в панельном доме сейчас стоит около миллиона пятидесяти-восьмидесяти рублей. В Минске — в районе миллиона четырехсот. Подешевело только жилье, которое строили на продажу, где были высокие уровни прибыльности — прибыль уменьшили, цена упала.
Ключевой вопрос в данном случае — какова себестоимость жилья? Ведь существует мнение, что она сильно упала, а следовательно, должна потянуть за собой и цену “квадрата”.
— Себестоимость квадратного метра в панельном доме — около 600 долларов. Ей некуда снижаться. Условно говоря, это цена по доставке и сбору дома, в нее включены расходы на подключение к сетям, которые уже существуют, — рассказывает Вадим Тачкин. — Как только мы говорим, что сети надо прокладывать, что нужно отдать усредненную норму сноса — часть квартир — безвозмездно, привлечь льготников, то итоговая цена для оставшегося числа дольщиков возрастает. Застройщик говорит: падать некуда.
Себестоимость монолитного дома — 1000 долларов за “квадрат”. Важные факторы здесь — отделка и качество материалов. Возможно, до конца года цены в рублях будут колебаться в диапазоне 5 процентов. Ясно одно: компании не собираются заниматься распродажей квартир задешево, но делают упор на эффективный маркетинг.
— Коммерческая цена держится за 1000 долларов за “квадрат”, зубами держится. У объектов, которые имеют оптимальные планировки, она вряд ли переступит этот порог. Это дно косвенно подтвердили аукционы “МАПИДА”: остатки квартир распродавали отнюдь не по 500 долларов за метр, следовательно, государство в лице этого застройщика не планирует, что цены опустятся, — констатирует эксперт.
Хотя стройматериалы за последнее время и подешевели — стоимость “панелек” уменьшилась на 1,2 процента за полугодие, это маленькое колебание, которое практически никак не отразилось на цене квадратного метра. Более того, по словам Александра Горваля, наблюдается “ползучий рост себестоимости”, поэтому очень важно удерживать стоимость жилья в экономически обоснованных рамках.
Впрочем, есть компании, которые снижают цену. Как говорят специалисты, тут стоит быть осторожным: к распродажам могут прибегать “тонущие” в бизнес-море фирмы, чтобы пополнить опустевшие счета. Красивую цену некоторые застройщики выставляют еще до того, как начинают рыть котлован, хотя себестоимость видна только на этапе литья каркаса. Сметная стоимость здесь рассчитана “на глазок” — потом приходится доплачивать, иногда значительные суммы.
Часть игроков рынка полагает, что в ближайшие годы спрос может превысить предложение и спровоцировать рост цен. Однако пока эти прогнозы не имеют реальной основы. За первое полугодие в Беларуси построено более 3 миллионов квадратных метров жилья (из запланированных 6 миллиардов), строители выполнили 51,6 процента от годового задания. В многоквартирных домах 83 процента жилья (в планах — 82) предназначено для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий — здесь отрасль работает с опережением. Правда, в столице традиционные сложности: объем годового задания выполнен только на 39 процентов. В регионах таких проблем нет. Сдано, например, уже две трети запланированного жилья для многодетных семей — 1841 квартира.
— Наша цель сейчас — насытить рынок, сделать жилье доступнее. Если говорить об объемах строительства, то мы, наверное, “впереди планеты всей”, по крайней мере, страны СНГ к нам и близко по объемам не подходят, — убежден Александр Горваль.
С другой стороны, изменения на рынке появятся, если банки будут кредитовать население по более низким процентным ставкам. Доступные кредиты приведут к тому, что отложенный спрос (когда люди откладывают покупку жилья до лучших времен) начнет реализовываться.
Постепенно кредитные ставки в 25 процентов перестают быть единственным вариантом. Весной ситуация разрядилась, нуждающиеся смогли брать 5-процентные кредиты на 20 лет (по данным Минстройархитектуры, подавляющее большинство нуждающихся их уже получили). На недавнем совещании глава государства Александр Лукашенко отметил, что кредитные ресурсы банков очень дорогие. Первые изменения на финансовом рынке не заставили себя ждать: так, в одном из банков появился рублевый кредит для всех желающих со ставкой 17 процентов...
Так что, если учитывать множество факторов, которые влияют на цену недвижимости, можно сказать, что на рынок пришла столь ожидаемая всеми стабильность. Едва ли цены продолжат резкое падение осенью, но тоже маловероятно, что они поползут вверх — план по строительству жилых домов беспрецедентный по масштабам, несомненно, сделает заветные метры доступнее. На это повлияют и посильные банковские проценты.
