Упадут ли цены на вторичное жилье?
Пока решается судьба масштабного жилищного строительства, многие белорусы стали внимательнее присматриваться к вторичному рынку. Несмотря на девальвацию рубля, большинство продавцов стойко держали цены в их долларовом эквиваленте на прежнем уровне. И все же начали постепенно сбрасывать. До конца года, прогнозируют специалисты, цены в долларах на вторичное жилье могут упасть еще на 30 процентов.
Ожидаемые перемены
Елена Карпук с семьей приехала в Брест из провинциального городка за лучшей жизнью. “Мы рассчитываем продать наше прежнее жилье, доложить денег и купить в областном центре хотя бы однокомнатную квартиру. Да, цены на квартиры в Бресте выросли в рублевом эквиваленте почти в два раза. Но и в нашем районе они заметно увеличились. Так что все же надеюсь решить свой жилищный вопрос. Правда, не знаю, сколько на это уйдет времени”, — говорит Елена.
Сегодня вторичное жилье в Бресте предлагают в среднем по 600—800 долларов за квадратный метр, в новостройках еще недавно были цены и по 2,7 миллиона рублей за квадрат.
— Постепенно продавцы на вторичном рынке сбрасывают цену, — констатирует директор брестской риелторской компании Андрей Степин. — При покупке однокомнатной квартиры могут уступить 2—3 тысячи долларов, а трехкомнатной — даже 5—7 тысяч.
Как правило, сбрасывают цену только те, кому это нужно срочно продать. Большинство же предпочитают выжидать. Некоторые, как убедились на собственном опыте брестские риелторы, очень впечатлились сообщениями о том, что США в августе могут объявить дефолт, из-за чего американская валюта рухнет. Поэтому несколько владельцев квартир даже передумали продавать, объяснили: мол, лучше иметь реальную недвижимость, чем доллары, с которыми завтра может произойти все что угодно.
— Заявленные цены на жилье не соответствуют реальной покупательной способности населения, — объясняет председатель совета Белорусской ассоциации “Недвижимость” Николай Простолупов. — Поэтому объемы продаж падают.
По его оценкам, объем сделок в среднем уменьшился в три-четыре раза. При этом если активность купли-продажи новостроек снизилась примерно в полтора раза, то хрущевок — в четыре.
Столичные цены снижаются меньшими темпами, чем в регионах. Если цена изначально не была завышена, то в большинстве случаев вам могут сбросить не более 3 тысяч долларов. Тем не менее убежден Николай Простолупов, продавцам, если они не согласны ждать месяцы или даже годы, придется снижать цены еще больше. Не исключено, что вторичный квадратный метр в столице будет стоить не 1,2 тысячи долларов и более, как сейчас, а около 1 тысячи.
Курс имеет значение
Коммерческие застройщики повышают цены. Времена, когда за квадратный метр просили 2—3 миллиона рублей, ушли в прошлое. Теперь некоторые предлагают купить за 8 миллионов.
Например, в отделе продаж “Арэсы-Сервис” настойчиво советуют приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке по 1,2—1,3 тысячи у.е. за квадратный метр. Говорят, что в домах, которые планируется сдавать позже, цена может быть выше 1,5 тысячи.
“Люди охотно покупают, — говорят в компании и объясняют одну из возможных причин такого интереса. — Мы берем по курсу Национального банка, а покупатели могут на черном рынке обменять выгоднее. В итоге реально долларов они могут потратить меньше”.
И такую особенность потенциальным покупателям нужно учитывать. Ведь может оказаться, что, например, за квартиру, предлагаемую за 35 тысяч у.е., вы заплатите в рублевом эквиваленте меньше, чем за ту, которую продают за 30 тысяч долларов, но по более высокому обменному курсу.
Загородная экономия
— Обратите внимание на индивидуальное жилье, — советует директор агентства недвижимости “Загородный дом” Владимир Чернушевич.
По его словам, по сравнению с 2008 годом коттеджи подешевели в среднем в два раза: если прежде за большой дом просили 300 тысяч долларов, то теперь — 150 тысяч.
— Во-первых, — объясняет он, — многие белорусы потратились на покупку автомобилей и “лишних” денег не осталось. Накопить на недвижимость они еще не успели. Во-вторых, в последнее время под жилищное строительство выделяли много участков, поэтому рынок перенасыщен предлагаемой недвижимостью.
Еще больше можно сэкономить, предполагает он, если не покупать готовый дом, а самому его построить. Правда, напомнил специалист, получить участок не так-то просто.
Тому же, кто привык жить в многоквартирном доме и хочет с минимальными затратами улучшить жилищные условия, можно переехать из столицы или областного центра в соседний небольшой город или поселок.
“Один наш клиент продал однокомнатную квартиру в Минске, а на вырученные средства приобрел двухкомнатную в Заславле, да еще на хороший ремонт денег хватило”, — привел пример Владимир Чернушевич.
Вычитание и повторение
Цены на вторичном рынке жилья очень чутко реагируют на изменение стоимости новостроек.
“Минстройархитектуры предпринимает меры для сдерживания роста цен, — отмечает начальник управления жилищного строительства этого министерства Александр Горваль. — Тот, кто строит жилье стандартных потребительских качеств в рамках госзаказа, работает сейчас практически с нулевой рентабельностью”. Ограничиваются и цены на стройматериалы. Кроме того, по его словам, “установлено, что стоимость домов, вводимых в 2011 году, необходимо удерживать на уровне мая нынешнего года”. Изменения возможны только в исключительных случаях и по согласованию с облисполкомами или Мингорисполкомом.
Очевидно, что ничто так существенно не сбивает цены на любой товар, как увеличение предложения.
Льготное жилищное кредитование было приостановлено, но планы по вводу в стране в нынешнем году около 7,3 миллиона квадратных метров жилья пока не пересматривались. В дальнейшем объемы господдержки в этой сфере могут уменьшиться. Очевидно, что изменится и система финансирования. Гражданам придется в большей степени рассчитывать не на льготные кредиты, а на собственные ресурсы.
Все развивается циклично, считают многие эксперты. Вот и в сфере жилищного строительства период бурного роста сменяется спадом. Еще свежи воспоминания о том, как несколько лет назад цена квадратного метра вначале взмыла до 2 тысяч долларов, а потом обвалилась ниже 1 тысячи. Возможно, мы снова движемся по такой орбите. А если это так, то, не исключено, уже осенью квартиры будут дешевле, чем сейчас. Время — деньги. В нынешней ситуации, видимо, время работает на покупателей.
Будьте в курсе
Сегодня каждая третья квартира из выставленных на продажу в Минске — двухкомнатная. Второе место по популярности делят однокомнатная и трехкомнатная (около 25 процентов на долю каждой). Удельный вес предложения четырехкомнатных — менее 10 процентов.
А как у них?
В Киеве в среднем на вторичном рынке жилья квартиры предлагают по цене около 2 тысяч долларов за квадратный метр, а в Москве — по 5 тысяч.
