И вот был подписан Указ № 55 “О некоторых вопросах долевого строительства”, который, хоть и писался на базе 396-го и 729-го, отличается от них принципиально.
— В Указе № 396 оказался нарушенным баланс между требовательностью к застройщику и защитой прав дольщика в пользу последнего, — рассказывает начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль. — Вместе с этим у застройщика отсутствовал экономический интерес в долевом строительстве.
Выражалось это в том, что компания, строящая “долевой” дом, должна была работать без прибыли. Весь потенциальный заработок формировался из накладных расходов в размере 11 процентов от сметной стоимости дома. Это нельзя назвать прибылью, потому что компания не получала деньги в полном размере — плановые накопления уходили на покрытие неучтенных затрат. Что после этого останется, то и можно назвать прибылью. К чему привела такая система, известно: дома полностью строились самим застройщиком, который продавал готовые квартиры, закладывая в цену все издержки, риски и высокую прибыль.
Теперь застройщик может официально получить дополнительную прибыль до 5 процентов — при строительстве для нуждающихся в улучшении жилищных условий и по договоренности со всеми остальными категориями дольщиков.
Принципиально уменьшены размеры налагаемых на застройщика штрафов. Если раньше они были от 100 до 300 базовых величин за каждое нарушение (например, за плохо поставленное окно), то сейчас снижены до 30 БВ. Сокращен перечень необходимых для оформления документов, исключаются обязательства по страхованию строительства, уточнены процедуры устранения недоделок и гарантийного срока ответственности (2 года). Крайне важным нововведением явилось то, что застройщику дали право оставлять у себя сэкономленные деньги при сверхэффективном ведении строительства.
У застройщика появилось и еще два права: расторгать договор с недобросовестным дольщиком без суда и изменять цену без согласования с каждым. Но оба эти права связаны и с защитой дольщиков. В первом случае из-за спора двух субъектов не страдают остальные дольщики, часто вынужденные ждать решения суда. Кроме того, Указ № 55 тоже не запрещает дольщику отстаивать свои права в суде. Во втором случае правом изменять цену застройщик может воспользоваться лишь в двух случаях: если изменился уровень налогообложения и если произошло незапланированное изменение индексов стоимости строительно-монтажных работ (строительство, как и все, дорожает).
— Зная прогнозные индексы, застройщик может сразу назвать дольщику стоимость квартиры. Более того, мы ввели понятие фиксированной цены, которая может быть определена на любом этапе строительства. У дольщика будет график заранее определенных сумм платежей, — объясняет Александр Горваль. — Менять эти суммы можно будет только в двух вышеописанных случаях. На мой взгляд, это объективная и прозрачная схема — налоговые изменения и утверждаемые правительством индексы всегда доступны и легко проверяемы самими дольщиками.
Еще одно изменение в том, что застройщик и дольщик теперь будут подписывать не типовой договор (жесткой и неизменной формы), а примерный: в нем будут не только обязательные позиции, но и возможность по соглашению сторон добавить дополнительные пункты.
Появляется неограниченное право на участие в долевом строительстве жилья у юридических лиц. Это должно позволить им строить квартиры для своих работников, создавать фонд служебного жилья для привлечения особо ценных специалистов.
Александр Горваль уверен, что новая законодательная база уже скоро возродит долевое строительство в Беларуси:
— Конечно, идеальных законов нет, жизнь разнообразнее любого из них. Но Указ № 55 станет работающим экономическим механизмом, который мы будем в случае чего лишь уточнять и настраивать.
Указ вступает в силу со дня опубликования. Его действие распространяется в том числе и на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные после вступления в силу Указа № 396 от 15 июня 2006 года.
С прошлого года на рынке жилья продолжается застой. Немного дорожают дорогие квартиры, дешевеют дешевые — в среднем цена стоит на месте. Если долевое строительство пойдет теми темпами, как предполагают в Минстройархитектуры (по словам Александра Горваля, последние недели застройщики звонили и интересовались, когда же будет подписан документ, чтобы начать заключение договоров с дольщиками), то уже весной в столице начнется строительство сотен дополнительных квартир. Если растет предложение, то цена имеет все предпосылки к снижению. Правда, ни о каком резком падении цен говорить не приходится — в лучшие для себя времена долевое строительство не превышало 10—15 процентов от всего объема.
А вот кому на самом деле может повезти, так это очередникам, которые недавно стали на учет. Долевое строительство — это ведь не всегда дорого. Например, столичный МАПИД, который только и занимается недорогим крупнопанельным строительством, тоже раньше строил для дольщиков. Сейчас, правда, все мощности предприятия направлены на возведение домов для очередников с подошедшей очередью, по спискам исполкомов. Но если МАПИД все же найдет возможность (ему же это выгодно) построить дом долевым способом, то “далекие” очередники могут всего лишь за 5 дополнительных процентов к цене квартиры купить себе лет 20 (именно столько приходится стоять некоторым нуждающимся в жилищной общей очереди) жизни в новом доме.
