Стремительный рост Минска может обрушить на жителей массу проблем: транспортных (утренние и вечерние пробки), социальных (не хватает мест в детсадах), экологических и экономических (инфраструктура, развязки, электрические подстанции). Что делать? Строить города–спутники! И, возможно, даже выносить туда промышленные предприятия. Судя по всему, идея эта родилась не сегодня. Ведь не успел главный архитектор города доложить Президенту о проектах строительства жилья для минчан в Смолевичах и Заславле, как исполняющий обязанности председателя Мингорисполкома Николай Ладутько заявил: через несколько лет к Смолевичам примкнет 20–тысячный поселок, представленный трех–, четырех, пяти– и максимум 9–этажными домами. Место уже отведено. И главный исполнитель назван — концерн «Минскстрой».
Однако насколько реальны планы? Все ли так просто и ясно? Кто, например, построит дороги и обеспечит спутники скоростным транспортом? И нужен ли он? Тогда смогут ли сельские школы и поликлиники конкурировать с минскими? Да и вообще, захотят ли минчане поехать за кольцевую? В том, что тема непроста, мы убедились, еще не начав дискуссию: принять участие в ней категорически отказались комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома и Минское отделение Белорусской железной дороги. Мол, рано еще о чем–то говорить.
А читатели тем временем в письмах просят рассказать хотя бы в самых общих чертах, что же это такое — города–спутники... Публичного обсуждения проблем за «круглым столом» в «СБ» не испугались: Евгений ВОВНА, генеральный директор государственного производственного объединения «Минскстрой»; Людмила ПРАТЬКО, заместитель директора по проектно–изыскательским работам коммунального унитарного предприятия «Управление капитального строительства Мингорисполкома»; Ирина СЛЕСАРЧУК, руководитель проектов риэлтерской компании «Твоя столица–консалт», и Валерий ЛЕВКОВИЧ, главный инженер института «Белжилпроект».
«СБ»: Не станут ли проекты по возведению городов–спутников Минска воздушными замками? Возможно, один–два поселка удастся «посадить» на существующие в малых городах сети. Дальше что?
Е.Вовна: Действительно, все непросто. Но... Темпы строительства жилья в Минске растут очень быстро. Границы города вплотную приблизились к кольцевой дороге. При этом очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий, к сожалению, не стала меньше. Вероятно, это тоже послужило одним из поводов обсудить дальнейшую перспективу развития города. Создание спутников Минска, даже при условии, что строительство будет идти в уже существующем населенном пункте, — очень дорогое удовольствие. Предстоит решить множество проблем: транспортное сообщение, инженерные сети, соцкультбыт... Такая подготовительная работа в Смолевичах, например, обойдется бюджету в 3 триллиона рублей.
«СБ»: Столько нужно потратить, чтобы только приступить к массовой застройке жилья в городе–спутнике?
Е.Вовна: Скажу так: 3 триллиона рублей понадобятся на то, чтобы нормально функционировал пригород с 40 — 45 тысячами жителей. Электрическая подстанция (110 киловольт) — 40 — 50 миллиардов рублей, котельная — 70 миллиардов. Больницы, детсады, школы...
«СБ»: А если бы пришлось обеспечить жильем такое же количество людей в Минске, сэкономили бы или наоборот?
Е.Вовна: Будут Смолевичи застраивать минчане — тогда обойдется дороже. Хотя бы потому, что строителей придется ежедневно возить за город на работу. Плюс материалы и техника. В Минске на развитие инфраструктуры расходуется 1,5 триллиона рублей в год.
«СБ»: Иными словами, если в Минске 2 года ничего не строить, а финансировать, допустим, Смолевичи, тогда получим полноценный город–спутник?
Е.Вовна: Условно говоря, да. Но хотел бы подчеркнуть, что спутники нужны не только Минску. Это общегосударственная проблема. Сейчас трудно предположить, сколько людей и откуда поедут жить в эти города. Может быть, стоило бы провести какое–то социологическое исследование? С другой стороны, нужно подумать и о том, как создать рабочие места для такой массы людей. Не все же они будут ездить на работу в Минск. А если глубже копнуть, тут же всплывает проблема кредитования. Условия предоставления льготных кредитов для Минска и городов, например, до 20 тысяч населения, разные. Как ссужать покупку жилья минчанами в Смолевичах? Затем земельные отношения. Вокруг Минска сельхозугодья имеют более 30 баллов плодородия — выше среднего. Чтобы забрать поля у сельхозкооператива, надо заплатить немалые деньги. Только в Смолевичах это может обойтись в 90 миллиардов рублей.
«СБ»: Если все перечисленные затраты лягут в цену на жилье, кто, скажите, рискнет поехать из Минска в пригород?
Е.Вовна: Реальная себестоимость квадратного метра в панельном доме в Смолевичах — 4 — 4,5 миллиона рублей. Однако это вовсе не означает, что дополнительные затраты по отводу земли, строительству сетей и источников энергии будут финансироваться за счет будущих жильцов. Поучаствовать в реализации стратегического проекта придется инновационным фондам министерств, республиканскому, минскому городскому и областным бюджетам. Тогда цены будут соизмеримы с минскими.
«СБ»: Но это неправильно: они должны быть ниже!
Е.Вовна: Этот вопрос нужно дополнительно исследовать. Вслепую гнать объемы жилья, не изучив спрос, конечно же, нельзя. Кто может переехать, какого возраста люди? Пенсионеры, бизнесмены или студенты?
«СБ»: Но вы же приступаете к строительству жилья в Смолевичах и не знаете, для кого?!
Л.Пратько: Нет–нет, там еще пока ничего не строится...
Е.Вовна: Именно сейчас нам предстоит решить, каким мы хотим видеть спутник. Будет ли это «спальный» город, промышленный или, допустим, развлекательный центр. Понятно, если одновременно выносить за город какие–то минские предприятия, это потребует совершенно иных средств и подходов. Пока вопросов больше, чем ответов. По решению Мингорисполкома мы будем заказчиками жилищного строительства в Смолевичах. На участке с северной стороны Смолевичского озера.
«СБ»: То есть участок уже выбран?
Е.Вовна: Нет, мы пока только обратились с предложением к проектным организациям рассмотреть возможность застройки этого места. Нет еще и единой концепции: будут ли это 3 — 5–этажные или 9–этажные дома. Если архитекторы сойдутся на том, чтобы не нарушать сложившийся уклад городка, его провинциальный дух, значит, там здания не поднимут выше 5–го этажа. Но вполне возможен вариант многоэтажной столичной застройки.
«СБ»: Какой более интересен?
Е.Вовна: Как строители мы, естественно, заинтересованы строить больше и выше.
«СБ»: Так будет и дешевле?
Е.Вовна: Конечно.
«СБ»: Сколько жилья планируете построить в Смолевичах и когда будет забита первая свая?
Е.Вовна: Намерены построить порядка 1,3 миллиона квадратных метров (на 45 тысяч населения). К слову, своих очередников в Смолевичах около 2 тысяч. А вот когда «будут сваи», сложно сказать. Прежде нужно провести немало подготовительной работы по созданию инфраструктуры. Только проектирование района займет 3 — 4 года. Затем уже за полтора года мы сможем воплотить проекты в стекле и бетоне.
«СБ»: Кстати, если вы со своей техникой, рабочими и оборудованием уедете в Смолевичи, кто будет строить миллионы квадратных метров в Минске?
Е.Вовна: Вот это точно не проблема. Была бы работа — справимся и тут, и там. Понадобится — нарастим мощности. К тому же я сомневаюсь, что в течение полутора лет удастся найти 45 тысяч дольщиков в Смолевичах. Скорее всего, строительство пойдет постепенно.
«СБ»: Интересно, а сколько вам по силам строить в год жилья?
Е.Вовна: Вас интересует наш производственный потенциал?
«СБ»: Да.
Е.Вовна: Сборного индустриального жилья мы можем сдавать в год около 800 тысяч квадратных метров. Что касается монолитного домостроения, то все зависит от того, сколько сможем купить опалубки, нанять людей (сейчас проблем с рабочей силой нет). Так что примерно 1,2 миллиона квадратных метров в год, пожалуй, реально. Но половина наших мощностей загружена социальной инфраструктурой — больницы, поликлиники, магазины, школы, библиотеки, общежития. Да и кроме нас в Минске много частных и ведомственных строительных организаций.
Л.Пратько: Полемика сегодня среди специалистов идет не о том, найдутся ли строительные мощности, главная проблема — деньги. В среднем освоение одного квадратного метра площадки под застройку стоит больше тысячи долларов в эквиваленте плюс затраты на панельную, блочную коробку. Решение этих вопросов будет заложено в новом генплане. А когда реально начнется строительство, сложно сказать. Может, через 5 лет, а то и через 10. Не надо забывать, что на это потребуется немало средств. Например, современная мощная подстанция в новом микрорайоне Северный обойдется до 100 миллионов долларов. Ее еще надо запроектировать, построить, закупить оборудование, установить, наладить. А это время.
«СБ»: А то, что прежние планы застройки Минска скорректированы в сторону уменьшения (не 2 миллиона квадратных метров, а 1,2 миллиона), это ничего? Уже поговаривают, что жилья станет меньше и что цены на него поползут вверх.
Л.Пратько: Свободных территорий, какие были в Каменной Горке, Дружбе, Сухарево, больше нет. Предел. Рубикон. Если хотим где–то что–то строить, прежде придется сносить старое. А снос — сами знаете, процедура сложная, с судами. И дорогостоящая. Это в среднем плюс 7,2 процента к квадратному метру. Поэтому Минск просто вынужден идти за кольцевую дорогу.
«СБ»: Это куда, например?
Л.Пратько: В Дегтяревку, за Каменной Горкой. Там планируется построить порядка 1,7 миллиона квадратных метров жилья. Сносить практически ничего не нужно, но, как и в городах–спутниках, есть вопросы по инфраструктуре.
«СБ»: А вы как считаете, в городах–спутниках преимущественно какой этажности надо возводить дома?
Л.Пратько: Если говорить о Смолевичах и Заславле, то эти города уже имеют свой неповторимый исторически сложившийся облик. Надо сохранить этот уют. Спутники крупных западноевропейских городов в основном мало– и среднеэтажные.
«СБ»: А предприятия? Из Минска же куда–то планируют выносить крупные заводы.
Л.Пратько: В крупных городах Евросоюза промышленные предприятия в основном находятся в пригородах. Люди работают там и рядом живут. Что касается Минска, окончательного решения о выносе некоторых заводов не принято. Дорого. Кроме того, если спутник будет иметь статус районного городка, захотят ли минчане переехать туда жить и работать? Пока об этом говорить рано.
«СБ»: Ирина Ивановна, а на ваш взгляд, будет ли пользоваться спросом жилье в городах–спутниках?
И.Слесарчук: На мой взгляд, в качестве примера интересен опыт реализации проекта «Зеленый бор» (поселок Лесной). Жилой квартал запланирован из 15 домов, 4 из которых построены и успешно заселены. Мы проводили опросы среди покупателей недвижимости. Их привлекло что? Небольшая удаленность жилья от места работы (до Минска 5 — 6 километров), детские сады, школы и магазины. И надо отдать должное застройщику, который продумал все до мелочей. Вокруг домов много мест для автостоянок, в том числе и гостевых, много детских площадок и рядом лес.
«СБ»: И жилье дешевле, чем в городе...
И.Слесарчук: Дешевле или дороже — относительно. В Минске есть дешевое жилье — «хрущевки». Самые дорогие новостройки в Минском районе в Заславле, Мачулищах, Лесном, Ждановичах, Колодищах и Гатово. Это в среднем 900 — 950 долларов за квадратный метр. В городе, естественно, выше процентов на 20. При этом если в Минске за год фиксируется примерно 10 тысяч сделок купли–продажи жилья, то в районе — 1 тысяча.
«СБ»: Спрос невысокий?
И.Слесарчук: И предложений меньше. На процесс, конечно, влияют и особенности кредитной политики в городе и районе.
«СБ»: Зато на земельные участки вокруг Минска спрос небывалый. Нуждающимся в улучшении жилищных условий раздали больше 5 тысяч...
И.Слесарчук: Будем надеяться, что все они будут застроены. Хотелось бы, чтобы освоение этих земель шло организованно. Как в Евросоюзе, например. Там действуют строгие правила в отношении усадебной застройки. Поэтому в эстетическом плане дома, улицы и проезды выглядят намного более привлекательно.
«СБ»: Так и землю под застройку там не раздают бесплатно, как у нас, а продают. Но это к слову. Вернемся к нашей теме. Разговор о коттеджах зашел почему: может, у нас найдутся желающие строить малоэтажное жилье в городах–спутниках? Состоятельные граждане осуществили бы свою мечту жить на природе, наслаждаться чистым воздухом и частично сами бы выступили инвесторами... Возможно, их надо только организовать?
И.Слесарчук: Сегмент организованной коттеджной застройки поселков на нашем рынке есть. Правда, развит мало. Человек, покупая дом за городом, платит не только за стены, но и за чистый воздух, за транспортные удобства. Взять, например, Логойск. Он, как и Заславль, включен в число городов–спутников. Это готовое туристическое направление. Если развить в этих районах школы с хорошим уровнем подготовки, специализированные, с каким–то уклоном, родителям не придется возить детей на учебу в Минск.
Е.Вовна: Управление капитального строительства Партизанского района будет как раз строить малоэтажные дома возле Смолевичей. Коттеджи. В этом тоже есть свои плюсы. Там не надо, например, устанавливать лифты, вводить насосные станции.
И.Слесарчук: В принципе, туда можно часть людей перетянуть из Минска. Нужно только четко знать, кого? Если это молодые семьи, то понадобятся детсады, поликлиники, хороший двор с игровым оборудованием, магазины. И рабочие места, разумеется. Хотя это условие не главное, жители смогут позволить себе ездить на работу в Минск. Второй вариант. Беру из практики. Пенсионеры оставляют городские квартиры и переезжают в... прошлое. Большинство наших родителей — выходцы из малых городов и деревень и мечтают жить на лоне природы. Все возможно. Главное учесть ошибки тех, кто этот путь прошел. Застройка окраин Москвы, допустим, началась значительно раньше и в общем–то стихийно. Теперь роскошь загородной жизни москвичей отравляют пробки на въезде и выезде из столицы.
«СБ»: Валерий Васильевич, как же нам избежать проблем с транспортным сообщением? Может, так горячо пропагандируемый вами скоростной рельсовый транспорт поможет?
В.Левкович: Без развития скоростных видов рельсового транспорта городов–спутников не будет. Это неоспоримый факт. И я полагаю, что генеральный план в части развития существующих малых городов близ столицы авторами недоработан.
«СБ»: В чем это заключается?
В.Левкович: Он получился замкнутым, включающим только Минск и прилегающие к нему территории ближнего пригорода за кольцевой. В то же время институт «БелНИИградостроительства» пошел несколько дальше. Разработал схему расселения жителей в условных границах возможного разрастания Минска. Успеют ли авторы этих двух работ концептуально объединить свои подходы по развитию территории в пределах 40–минутной транспортной доступности от Минска, не знаю. А надо бы. Получилось бы комплексное решение проблемы.
Развитием малых городов вокруг столицы, разрастанием его лесопаркового, рекреационного пояса нужно обязательно грамотно управлять. И люди поедут в города–спутники, если им предложить налоговые льготы для бизнеса, для предприятий. Фактически получим свободные экономические зоны. Чем плохо?
Но трудовые потоки в город–центр и из него неизбежны. Как с ними справиться? Возьмем, например, остановочный пункт электропоездов Колядичи. Фактически он в утренние часы пик уже работает в режиме городского транспорта: пассажирооборот — около тысячи человек в час. Почему не пустить в этом направлении скоростной рельсовый поезд, построив дополнительно пути, как, впрочем, и по всем существующим радиальным направлениям, — на Ждановичи, Фаниполь, Мачулищи, Колодищи, а также, возможно, на Логойск, Ивенец, Слуцк, Кривичи — Мядель — Нарочь.
«СБ»: Но готова ли железная дорога обеспечить работу электричек в режиме городского транспорта?
В.Левкович: На мой взгляд, стоит рассмотреть имеющиеся резервы. А надо — так проложить дополнительные пути к существующим. Кстати, Минск с двумя миллионами жителей имеет избыточные планы строительства подземного метро. В Западной Европе к строительству метро относятся очень сдержанно. Зато последние 10 лет там очень быстро развивается скоростной наземный рельсовый транспорт. За ним будущее. Это единогласно признали участники 53–го Всемирного конгресса Международного союза общественного транспорта, прошедшего в Вене. Очень конкурентоспособен трамвай. Если завод «Белкоммунмаш» усилит кузов трамвайного поезда, может быть, его удастся пустить на пригородные линии, оптимально разделив по времени движение грузовых и пассажирских поездов. Нам необходимо рассмотреть вопрос о создании производства рельсового транспорта. В России, Украине и Казахстане уже давно работают над этим. Мы же ведем себя слишком робко.
«СБ»: Железнодорожники утверждают, что дорого и хлопотно.
В.Левкович: Скорее осторожничают, ведь если на магистральные железнодорожные линии выйдет трамвай или рельсовый автобус — более легкий вид рельсового транспортного средства, — это создаст дополнительные проблемы с обеспечением безопасности пассажироперевозок. Хотя почему бы нет? Железнодорожная колея и трамвайная — одинаковые, все стыкуется. Ну скажите мне, как можно говорить о развитии пригородных перевозок и при этом ставку делать на дизельные поезда? Они уже морально устарели. Более экономично пустить в пригород легкие поезда–трамваи. Пусть они ходят чаще, с интервалом 5 — 7 минут в зависимости от пассажиропотока. Да, смолевичское направление перегружено и грузовыми, и пассажирскими поездами, есть, конечно, вопросы. Там придется строить дополнительные пути или железнодорожное кольцо в обход аэропорта «Минск–2». Но ждановичская магистраль на участке до Ратомки практически свободна от движения грузовых поездов...
«СБ»: Мы внимательно выслушали всех. А теперь предлагаем каждому высказать свое итоговое мнение. Все согласны с тем, что Минску уже некуда расширяться и строить по 2 миллиона квадратных метров жилья в год нереально?
Е.Вовна: Да, это может привести к вымыванию трудовых ресурсов из регионов. Минск мы и любим во многом потому, что он такой компактный, уютный город. Есть ли смысл и дальше его обвивать кольцом микрорайонов? Их и так уже хватает.
Л.Пратько: Да и управлять такими территориями достаточно сложно.
В.Левкович: В Сеуле сегодня проживает 25 процентов населения Кореи, вокруг него — еще столько же, то есть всего 24 миллиона жителей. И катастрофы не произошло. В Минске и его пригороде теоретически может жить до трети населения страны. Однако Беларусь — не Корея. Увеличение численности столичных жителей неминуемо приведет к упадку других территорий.
И.Слесарчук: Развитие городов–спутников — это не только решение жилищного вопроса, но и развитие экономики региона в целом. А любой масштабный проект требует детальной проработки всех возможностей и нюансов.
Е.Вовна: Надо соблюсти все социальные стандарты. И по здравоохранению, и по бытовому, и по коммунальному обслуживанию, и по школам и садам, и по торговым точкам... Но главное, чтобы города–спутники были самоокупаемыми. Иначе зачем нужна вся эта затея?
«СБ»: Евгений Иванович, а вам верится, что через года 2 — 3 вы там уже построите первый дом?
Е.Вовна: Мы и к следующему году можем построить дом. И не один. Многое зависит от того, каким путем идти. В принципе, Смолевичи — город действующий. Он живет и развивается независимо от того, какие проекты рисуются вокруг него. Есть свой генплан, свободные территории с инженерными сетями и так далее. Мы могли бы, например, запроектировать и построить там один дом. Так сказать, для пробы сил. Сделать пилотный проект. Посмотреть, какой будет на него спрос. Поедут в Смолевичи минчане, будет ясно кто: пенсионеры ли, молодежь, бизнесмены...
Я думаю, такой пробный шаг нужно сделать прежде, чем приступить к массовому строительству. Важно оценить, достаточно ли существующих стимулов для смены места жительства. И подумать над новыми — налоговыми, социальными. Чтобы жилье там было востребовано не меньше, чем в минских микрорайонах, добираться из которых людям на работу порой приходится больше 40 минут. Надо найти ту изюминку, которая бы стала привлекательной для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Думаю, самое главное — это создание хорошо оплачиваемых рабочих мест, малых предприятий. Тогда задумаются прежде всего те, кто сегодня живет в общежитии и не видит перспективы в ближайшем будущем решить жилищную проблему в Минске.
И.Слесарчук: А там изюминка уже есть. Это озеро. Вы знаете, места возле Минского моря, в поселке Лебяжий и других считаются престижными именно потому, что там рядом водоем. Квартира с видом на озеро — это неплохой бонус за то, что минчане переедут из Минска в Смолевичи. Вряд ли многие из них могли бы рассчитывать на такой вариант в Минске.
«СБ»: А застройка далеко от самого озера?
Е.Вовна: Все Смолевичи, в принципе, находятся на берегу озера.
«СБ»: Считайте, что первый шаг по привлечению минчан в ваши новостройки мы уже сделали. А за первопроходцами пойдут остальные, кому надоело толкаться в городском транспорте в часы пик, тем более если хотя бы к одному из городов–спутников подтянут ветку скоростного трамвая или рельсового автобуса. Тогда уж точно от желающих жить на берегу озера, тратя на дорогу с работы домой всего полчаса, не будет отбоя.
