Какие препятствия могут возникнуть на пути у человека, желающего перестроить собственное жилье
В большой тесноте — большие обиды. Ситуация брестчанина Вячеслава Третьякова легко развенчивает народную мудрость. Наследовав часть дома, хозяин, скорее, оказался у него в заложниках. Нет, не задумай собственник реконструкцию ветхого жилища, ему, тогда, не пришлось бы на себе прочувствовать все минусы «сожительства» в старых районах частной жилой застройки, а такие в наших городах — не редкость. Вот и район улицы Кижеватова, где находится тот самый дом, вместе с прилегающими улицами с частным сектором брестчане за чрезмерную скученность застройки прозвали «шанхаем». Время идет, строения ветшают, и рано или поздно домовладельцы задумываются кто о капремонте, а кто, как Вячеслав, и о реконструкции жилища. Но возможно ли в этих условиях реализовать современные требования к индивидуальному строительству? В этом вопросе мы попытались разобраться на месте.
Вячеслав: «Мой рост и высота потолка одинаковы — 1,9 м. Как жить в таком доме?»
Случай Вячеслава Третьякова — частный, но не уникальный. Вот эта улица, вот этот дом. Заходим во двор. Слева и справа смотрят окнами соседние дома, до них буквально подать рукой. Специалисты служб МЧС не любят такие районы — обеспечить выполнение в существующих условиях современных противопожарных требований, конечно, возможно, но сложно. Нужный нам дом находится в общедолевой собственности. Большая доля, признанная, согласно акту комиссионного обследования санитарно-технического состояния, непригодной для проживания еще в 2010 году — у Вячеслава. Меньшая, четвертая часть и, заметим, жилая — у его соседа и сособственника Николая Панасюка. Двухквартирного дома № 28 углом касается дом № 28/1, принадлежащий семье Лавринович. Пока перед их окнами унылая картинка старого, вросшего в землю соседского домишки, но такой «пейзаж» может значительно измениться.
— Дом наш старый, 1920 года постройки. Уже лет десять, с тех пор, как умерли родственники, в моей части никто не проживает. Дом почти разрушен, высота потолков здесь сейчас и мой рост одинаковы — 1,9 м. Как жить в таких условиях? Четыре года назад решил заняться реконструкцией своей части дома. Был изготовлен архитектурный проект, получено разрешение Брестского горисполкома. Закупил материалы, приступил к работам. Но стройка остановилась по решению прокуратуры Брестской области, признавшей разрешение исполкома незаконным по ряду причин. С тех пор все завертелось: чиновники постоянно выдвигают новые требования, соседи, сами живущие в нормальных условиях, как могут, препятствуют реконструкции. Мы с женой и двумя малолетними детьми проживаем в 4-комнатной квартире моей матери, где, кроме нее, есть еще сестра с мужем и двое их детей, — рассказывает Вячеслав.
Пожалуй, в решении своего жилищного вопроса его семье, действительно, придется набраться терпения. Из-за чего же прокуратура отменила решение исполкома, и почему в надзорный орган обратились соседи из дома № 28/1, чьи интересы при реконструкции, логично, будут ущемлены меньше, чем, например, сособственника Панасюка? Проверкой было установлено, что при разработке проектной документации фасады и место расположения дома на земельном участке не увязывались с существующей застройкой. Более того, акт о том, что техническое состояние некоторых конструктивных элементов квартиры № 2 близко к аварийному (установлено разрушение балок перекрытия, перегородок, намокание стен; износ — 66 %) был составлен уже после разработки проекта. При предоставлении акта в самом начале архитектор, руководствуясь им, должен был предусмотреть обеспечение безопасности при строительстве мансардного дома. И это не все упущения. Семью Лавринович обеспокоило ухудшение пожарной безопасности в связи с началом реконструкции. Инспекторы проверили обоснованность жалобы и установили, что в условиях сложившейся застройки требования в части обеспечения противопожарных разрывов между строениями, действительно, не выполняются. Потому что необходимые мероприятия попросту не определены проектом. После этого в прокуратуру и поступила жалоба соседей о правомерности решения Брестского горисполкома.
Соседка Елена: «Граждане хотят построиться, нарушая правовые нормы»
И у Николая Панасюка, и у Елены Лавринович, с которыми мы пообщались, имеются обоснованные претензии к соседу.
— Данное строительство ухудшает жилищные условия моей семьи. Во-первых, обратите внимание, Вячеслав просит разрешить реконструкцию мансардного дома. В результате этого существующий дом «подрастет» как минимум на пару метров в высоту. В трех моих комнатах, в частности, в детской, которые выходят окнами на эту сторону, тогда просто не будет дневного света. После жалобы по поводу освещенности приезжали специалисты и измерили инсоляцию в комнате, выходящей на противоположную сторону. Соответственно, они выдали заключение о том, что нормы освещенности при реконструкции не нарушатся... Насколько мне известно, в условиях данной застройки любая реконструкция проводится без расширения площадей и увеличения высоты жилых помещений. То есть все, на что граждане могут претендовать — это обложить существующие стены кирпичом, не более того. Это, к слову, можно было сделать давно, если бы соседи, владея этой недвижимостью уже не один год, сами не довели ее до аварийного состояния. По моему мнению, граждане хотят построиться, нарушая правовые нормы, — утверждает соседка Елена.
Своя правда и у Николая Панасюка. «Где гарантия того, что при реконструкции, в результате смещения несущей стены, мои стропила просто не упадут на голову?» — в очередной раз задает он вопрос Вячеславу Третьякову. При этом допускать на свою жилплощадь проектировщиков для осмотра технического состояния строительных конструкций, несмотря на настойчивые просьбы-уговоры сособственника, не желает. Хотя, после встречи в горисполкоме в июне 2012 года, при представителях служб архитектуры, отдела МЧС, отдела индивидуального строительства, собственникам удалось достичь устной договоренности. Предполагалось, что после переноса Третьяковым хозпостройки, принадлежащей Панасюку, что соответствует и требованиям пожарной безопасности, Николай даст согласие на реконструкцию квартиры № 2. Но хозпостройка, как говорится, и ныне там — убирать ее Вячеслав планирует одновременно с введением своей реконструированной части дома в эксплуатацию. Соответственно, застыл и вопрос строительства. Новый проект, в котором учтены все требования, архитектурными службами уже подготовлен. Но без обследования с согласия собственника конструктивных особенностей квартиры № 1 приступить к реконструкции невозможно. Получается, мирового соглашения соседям приходится добиваться отнюдь не мирными способами.
«Изменить ситуацию к лучшему невозможно, если не изменять нормативы»
Возможна ли вообще реконструкция в условиях сложившейся плотной городской застройки? Этот вопрос мы задали начальнику отдела территориального планирования и застройки городов комитета по архитектуре и строительству Брестского облисполкома Валерию Анисимову.
— Конечно, реконструкция возможна, даже с увеличением площади, но с соблюдением норм. Была выполнена корректировка проектно-сметной документации. Но нет согласия второго собственника на осмотр состояния конструкций — стен, балок, стропил его части жилого дома, необходимый для последующего уточнения проектного решения по реконструкции. Без этого никто не даст гарантию, что перекрытия будут и дальше выполнять свои функции. Оценить это визуально невозможно, необходимы соответствующие расчеты. Понудить человека пустить кого-то в свою квартиру, если он этого не желает, невозможно. С похожими ситуациями уже приходилось сталкиваться не раз. Свежий пример: у людей уже проваливается кровля, жить скоро будет просто негде, но разрешить реконструкцию мы не можем. Нет согласия сособственниц — двух родственниц, проживающих за границей. Только по запросу суда в МИД Беларуси, через МИД другой страны, удалось отыскать одну из них. На это уходит много времени. И нет никакой возможности изменить ситуацию, если не изменять нормативы… Либо все-таки искать согласия сособственника, договариваться с ним, — констатирует Валерий Борисович.
А как быть с претензиями семьи Лавринович? Людей можно понять, хотя, справедливости ради надо заметить, что прежним хозяином дома 28/1 также была проведена реконструкция с некоторым увеличением общей площади, обустройством комнат, пусть и нежилых (без отопления) под крышей дома…
Архитектор проекта поясняет: да, действительно, с нынешних 52 м кв. общей площади двух квартир дом после реконструкции за счет мансарды увеличится до 92 м кв. Как повлияет это на освещенность комнат в доме напротив? В соответствии с нормативами, в квартире до четырех комнат инсоляция хотя бы одного жилого помещения — это облучение прямыми лучами солнца — должна составлять не менее 2 часов в день. Замеры показали, что в данном случае этот показатель составляет 4 часа в день. Начальник управления архитектуры и градостроительства Брестского горисполкома Олег Ляшук, взявший ситуацию под личный контроль, также отметил, что наличие мансардного этажа не повлияет на освещенность в соседской квартире. То, что новый дом будет выше существующего — факт, это обуславливают нормативные требования к современному индивидуальному жилищному строительству, согласно которым высота потолка не может быть ниже 2,50 м. Точки над «і» уже расставлены и в вопросе пожарной безопасности. От изначально планируемого сноса хозпостроек решили отказаться и обеспечить безопасность в конкретном противопожарном отсеке площадью 800 м кв. за счет строительства противопожарной стены между домами 28 и 26.
Дом, который построит Вячеслав
Если вам в наследство осталась «избушка на курьих ножках», или, того хуже, только ее часть где-нибудь в уже сложившейся застройке населенного пункта, как говорится, не спешите радоваться… Ведь так же, как и Вячеслава Третьякова и его семью, вас может постичь досадное разочарование из-за многочисленных «но», возникающих в ответ на простое желание любого нормального человека улучшить свои жилищные условия. Причем сделать это самостоятельно, не ожидая поблажек от государства, надеясь сотворить чудо и превратить «жилое помещение, непригодное для проживания» в дом своих заветных мечтаний.
На снимке: Вячеслав ТРЕТЬЯКОВ: «Войти в дом, передвигаться по нему можно только согнувшись…»
Фото: Инна ЮРЧИК
