На самые проблемные вопросы дачного сезона ответил глава Госкомимущества Георгий КУЗНЕЦОВ
Весной нет забот только у ленивых хозяев. Все остальные активно готовятся к посевной, возобновляют замороженную на зиму стройку и скрупулезно собирают нужные документы и справки. Одним нужно срочно продать участок. Другим — оформить в частную собственность садовый домик. Третьим — отсудить у соседа незаконно захваченный кусок земли… Дел много — времени, как всегда, мало. Что такое нецелевое использование земли и чем чреваты самовольные постройки? Как можно сэкономить на госрегистрации земельного участка до 1 января 2014 года? Можно ли оформить регистрацию на даче? Сколько стоит одна сотка земли под Минском? Что делать, если сосед построил баню в метре от вашего забора? На эти и другие вопросы читателям «Р» подробно ответил Георгий Иванович КУЗНЕЦОВ, председатель Государственного комитета по имуществу Беларуси.
Продать, подарить или сдать в аренду?
— Здравствуйте, вам звонит Геннадий Аркадьевич Бондаренко из Минска. У меня дача в Логойском районе, садоводческое товарищество «Здоровье» (д. Беларучи). Я пожилой человек, сейчас не в состоянии ухаживать за своим участком, не всегда хватает средств платить за него. Что можно сделать в такой ситуации?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Если вы приватизировали свой участок, его можно продать. Место хорошее, выясните в землеустроительной службе района кадастровую стоимость одной сотки и отталкивайтесь от нее при формировании цены с учетом наземных построек. Также вы можете переоформить землю на своих близких родственников или сдать ее в аренду.
— Николай Гордиенко. Я пенсионер, живу в Минске. С 1992 года обрабатываю дачный участок в садоводческом товариществе «Авиатор». Поставил тут сарайчик, площадь участка — 10 соток. Хочу продать. Может, подскажете, сколько сейчас стоит 1 сотка земли в нашем товариществе?
Г. КУЗНЕЦОВ: — По данным Национального кадастрового агентства, кадастровая стоимость одного квадратного метра земли в садоводческом товариществе «Авиатор» Минского района составляет 22,62 американского доллара, или 188 877 белорусских рублей. Соответственно, стоимость одной сотки равна 2262 американским долларам.
К слову, в Дзержинском районе также имеется садоводческое товарищество «Авиатор-407».
В нем кадастровая стоимость одного квадратного метра земли составляет 0,16 американского доллара.
На долю надейся, а сам не плошай
— Нина Васильевна, юрист из Гомеля. Столкнулась с такой проблемой: в городе нет специалистов, которые могли бы рассчитать/перерассчитать доли собственности при сносе частного строения или же при возведении нового. Специалисты из Института судебной экспертизы, куда мы обратились, не смогли в этом помочь. Вопрос: почему бы не дать право специалистам БРТИ, имеющим длительный опыт работы в этой сфере, производить такие расчеты? На данный момент такого права у них нет…
Г. КУЗНЕЦОВ: — Вы затронули непростую тему, но ответы на нее сегодня есть, причем они находятся исключительно в правовом поле. Итак, в случае возведения капитального строения (скажем, жилого дома) несколькими лицами размер причитающихся каждому из них долей в праве собственности должен быть определен этими лицами по соглашению. Например, исходя из размера внесенных денежных средств на строительство дома (или иных условий).
При недостижении согласия между лицами, финансировавшими строительство, относительно размера причитающихся им долей в праве собственности на жилой дом спор подлежит разрешению в суде.
Если же собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности (путем пристройки, надстройки или перестройки), то в соответствии со статьей 248 Гражданского кодекса Беларуси по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению.
При достижении между всеми сособственниками капитального строения соглашения о пересчете долей заключается договор об изменении размера долей в праве собственности на капстроение. При этом в рассматриваемой ситуации доли в праве собственности на данное строение могут быть рассчитаны как отношение фактически занимаемой участниками долевой собственности площади жилого дома к общей площади жилого помещения либо определены иным образом по соглашению между всеми. При недостижении согласия между всеми сособственниками вопрос об изменении размера долей в праве собственности на строение подлежит разрешению в судебном порядке.
Замечу также, что если речь идет о сносе капитального строения, то согласно требованиям статьи 54 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» при госрегистрации прекращения существования недвижимого имущества одновременно выполняется госрегистрация прекращения всех прав и ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество. Соответственно, речь об изменении долей в указанной ситуации не идет.
Вместе с тем вопросы возникают. В том числе в практической деятельности организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в случае изъятия земельных участков для госнужд и сноса расположенных на них объектов недвижимого имущества. Эта ситуация урегулирована сегодня пунктом 12 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков. При выборе лицами, являющимися участниками общей собственности, права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств их доли в праве собственности на предоставляемую квартиру должны соответствовать долям в праве каждого из них на подлежащие сносу объекты недвижимого имущества.
Прописаться на даче можно
— Ирина Сергеева, с/т «Ремонтник» в Смолевичском районе. Хочу спросить: можно ли легально оформить сделку по продаже моего приватизированного земельного участка, если его кадастровая стоимость и реальная (за которую его покупают) разнятся в 10 раз? Нет ли здесь противоречий?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Так, давайте посмотрим. Кадастровая стоимость одного квадратного метра земли в садоводческом товариществе «Ремонтник» Смолевичского района составляет 0,21 американского доллара. Это к сведению. Разумеется, вы вправе заключить договор купли-продажи на приватизированный земельный участок, расположенный в указанном товариществе, по рыночной стоимости.
— Вас беспокоит Сергей Яковлевич Данута из Борисовского района. Скажите, а что это за нововведение с льготным оформлением участков до 1 января 2014 года? Кого оно касается и какие цели преследует?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Этот документ разработан для реализации принципа обязательной госрегистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними и активизации работы по государственной регистрации в установленном порядке прав сельскохозяйственных организаций на предоставленные им земельные участки.
В частности, одним из подпунктов постановления Совета Министров Беларуси от 29 марта 2013 г. № 234 предусмотрена новая норма. В случае подачи до 1 января 2014 года одновременно более 20 заявлений о госрегистрации создания земельных участков, предоставленных для ведения сельского либо подсобного сельского хозяйства, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них к размеру платы, взимаемой за государственную регистрацию 21-го и каждого последующего земельного участка, применяется коэффициент 0,5.
Государственный комитет по имуществу уже обратился к областным и Минскому городскому исполнительным комитетам с просьбой довести соответствующую информацию до сведения всех заинтересованных.
— Игорь Петровский, Гомельский район. Можно ли оформить регистрацию Минского района, прописавшись в садовом домике, расположенном на участке товарищества? Действительна ли она при трудоустройстве?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Да. В соответствии с Положением о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденным Указом № 413 Президента, садовый домик и дача рассматриваются как помещения для временного проживания. Вы можете зарегистрироваться по месту временного пребывания в случае выезда с места жительства на срок более одного месяца.
По месту пребывания граждан регистрируют на срок до одного года.
«Самоволка» обойдется дорого
— Андрей, Минский район. Я приобрел участок земли в садоводческом товариществе под строительство дачного домика и ведение огорода. Как теперь изменить его назначение под строительство и функционирование СТО? Какие санкции мне грозят, если построить СТО без изменения назначения земли?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Решения об изменении целевого назначения земельных участков принимаются местными исполнительными комитетами в соответствии с нормами Положения, утвержденного постановлением Совета Министров № 1780. Разумеется, если при этом нет оснований для отказа, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными и другими требованиями законодательства.
В соответствии с Положением о садоводческом товариществе, утвержденным Указом № 50 Президента, земельные участки в с/т используются на основании проекта организации и застройки территории товарищества в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур, создания условий для отдыха и досуга, удовлетворения иных потребностей членов товарищества.
Согласно Типовым правилам внутреннего распорядка садоводческих товариществ, на территории общего пользования товарищества запрещается производить мойку автомобилей и иных транспортных средств, сливать жидкие коммунальные отходы, а также захоранивать вторичные материальные ресурсы, сливать горючесмазочные материалы.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации препятствием для изменения целевого назначения участка может стать проект организации и застройки территории товарищества, а также указанные природоохранные требования.
Ответственность за нецелевое использование земельного участка установлена статьей 15.10 КоАП. Оно влечет наложение штрафа от двух до десяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя — от пяти до двадцати пяти базовых величин, а на юридическое лицо — от двадцати до ста базовых величин.
— Вам звонит Наталья Самусева. Имею в долевой собственности часть дома с земельным участком в Гомеле. Совладельцы не хотят оформлять земельный участок в пожизненное наследуемое владение либо в частную собственность, не разрешают произвести замер работникам служб для оформления документов. В результате я не могу оформить за собой свою часть участка. Порядок пользования участками между нами установлен добровольно, претензий и споров не имеем, а вот от оформления совладельцы категорически отказываются, никого к себе во двор и на участок не допускают. Каким образом я могу оформить за собой закрепленную многолетним пользованием часть участка без согласия совладельцев?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Вы вправе обратиться в Гомельский горисполком за предоставлением доли в праве на земельный участок, соответствующей вашей доле на жилой дом. Согласие совладельцев жилого дома в этом случае не требуется. Но при этом нужно понимать, что организацией по землеустройству будет установлена граница всего земельного участка, а не той его части, которой пользуетесь вы.
Хозпостройки к границе соседа — не ближе 1 м
— Вас беспокоит Николай Секретарев из деревни Слобода Пуховичского района. Такая ситуация: мы с соседом жили душа в душу, пока он не построил себе баню. Между этой постройкой и моим забором, как по науке, было 3 метра. Однако в мое отсутствие он сделал 1,5-метровую пристройку в сторону моего забора. Соответственно, расстояние от бани до забора сократилось вдвое. Выходит, теперь норматив не соблюден. А сосед лишь хитро улыбается…
Г. КУЗНЕЦОВ: — Это не земельный вопрос. И улыбается ваш сосед потому, что хорошо знает архитектурные нормы. В соответствии с ними хозяйственные постройки могут располагаться на расстоянии 1 метра от границы участка (это касается участков и в садоводческих товариществах, и в населенных пунктах).
— Хорошо, а кусты его на каком расстоянии должны расти от моего забора?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Что касается ягодных кустарников — не менее метра. Если разговор о яблонях — не менее 3 метров.
— И последний вопрос. Слив грязной воды из соседской бани, о которой я уже рассказал, проходит в 6—7 метрах от моего колодца. Скажите, каково нормативное расстояние отступа в данном случае?
Г. КУЗНЕЦОВ: — У каждого водного источника есть своя охранная зона. Вам следует обратиться в районный центр гигиены и эпидемиологии — там подскажут точный норматив. Но мой вам совет: лучше не ругаться с соседом, а договориться с ним полюбовно.
— Добрый день. Александр Михайлович, садоводческое товарищество «Садовод» на Птичи. Наше товарищество получило свидетельство о регистрации земель общего пользования в 2011 году. Вопрос: мог ли я до 2011 года приватизировать свой участок?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Есть ли у вас какие-то правоустанавливающие документы?
— Есть свидетельство о регистрации земельного участка. Там имеется запись о пожизненном наследуемом владении.
Г. КУЗНЕЦОВ: — Сейчас, если вы желаете выкупить участок, нужно написать заявление в Минский райисполком. Там вам обсчитают его кадастровую стоимость и примут решение о передаче. Затем вам нужно будет уплатить указанную сумму в бюджет Минского района.
Дорога разбита. Виноватых нет?
— Вас беспокоит председатель садоводческого товарищества «Автотранспортник-2002» Минского района. У нас такая ситуация: 20 лет назад возле нашего и еще восьми соседних товариществ проложили асфальтированную дорогу, пустили автобус и маршрутку. Транспортное сообщение было бесподобное! Но 3 года назад километр дороги между Замосточьем и нашими дачами отдали под коттеджи. Все это время там шло активное строительство — дорогу разбили на нет самосвалами. Слева и справа от дороги прокопали траншеи под газ. В итоге автобус и маршрутка ввиду аварийного состояния покрытия перестали ходить. Люди теперь не знают, как добираться до дач.
Г. КУЗНЕЦОВ: — А на чьем балансе эта дорога?
— На балансе ДРСУ № 735.
Г. КУЗНЕЦОВ: — Значит, все вопросы по восстановлению покрытия к ним.
— Мы уже обращались. Там сказали, что претензии нужно предъявлять председателю товарищества, который проводил газификацию…
Г. КУЗНЕЦОВ: — Нет, здесь нужно поступить по-другому. Я так понимаю, когда все это делалось, на руках у строителей был проект и им должны были отвести землю для прокладки коммуникаций. После завершения всех работ они должны были устранить все разрушения и восстановить дорогу в первоначальном виде. Или же другой вариант: когда земля только отводилась, они, зная о предстоящих работах, должны были уплатить вам убытки. Поэтому я рекомендую вам обратиться в суд с иском на подрядную организацию. И пусть они вам все восстанавливают. А до этого загляните в Минский райисполком, пусть специалисты поднимут землеустроительное дело и проверят, отводилась ли земля. Если нет, это самовольное строительство, и им будет еще хуже.
— Тамара, Минск. У нас дача в Молодечненском районе в с/т «Освободитель». Площадь — 10 соток, приватизирована. Забор товарищества все эти годы стоял в 20 метрах от нашего дома. Но в прошлом году его почему-то перенесли. Да так, что часть нашего дома выходит теперь за пределы участка. Обратилась в землеустроительную службу райисполкома, сказали, что требуется отчуждение земель. Подскажите, что мне делать?
Г. КУЗНЕЦОВ: — Вам нужно обратиться к председателю своего садоводческого товарищества и попросить у него проект организации и застройки территории садоводческого товарищества. Я так думаю, что проблема здесь вот в чем: когда «нарезали» сотки, вы залезли за границы садоводческого товарищества. Если у вас на руках документы о приватизации, это значит, что вы невольно «захватили» чужую землю, какого-нибудь сельхозпредприятия. Поэтому теперь нужно обращаться в рай- , а может, и облисполком (в зависимости от ценности земель), чтобы вам предоставили их для расширения участка. Скорее всего, придется менять вышеуказанный план застройки товарищества.
— Да, но у меня там уже построен дом…
Г. КУЗНЕЦОВ: — Вынужден вас огорчить. На данный момент ваш дом вне закона. Приходите ко мне на прием со всеми документами, будем разбираться детально.
Фото: Александр ТОЛОЧКО
