Жилье у нас можно построить, если вступить в ЖСПК, заключить долевой договор или купить облигации. Причем нынче 70 процентов коммерческих застройщиков предлагают гражданам именно последний, «бумажный» вариант сотрудничества как самый простой и надежный. Облигации потому и называются ценными бумагами, что их финансово обеспечивают залог, страховка или гарантия банка. Однако, отмечает Александр Богдан, главный специалист управления контроля банковской деятельности Комитета госконтроля, только подразделением, в котором он служит, за последние 3 года 9 застройщиков привлечены к административной ответственности.
Настораживающий факт. Жилищные облигации номинальной стоимостью более 180 миллиардов рублей оказались обеспечены всего лишь... обещанием банка выдать гарантию. Когда–нибудь, в будущем, если эмитент выполнит ряд условий, в том числе касающихся внесения залога. Почему вместо ценных выпустили пустые бумаги? Ведь процесс эмиссии контролирует Минфин. Дело здесь в ловкости застройщика: умело воспользовался лазейкой в законах и тем, что у нас более 4.000 эмитентов. Дотошно следить за всеми малочисленный департамент по ценным бумагам не успевает. Впрочем, работники Комитета госконтроля уже предприняли все возможное, чтобы такое вопиющее нарушение больше не повторилось. Прореху залатали внесением необходимых изменений в законодательство.
Читайте также: Правительство обеспокоено сохранностью и ремонтом жилья
Но, похоже, назрели новые. Один коммерсант в Минске сумел выпустить облигации при отсутствии надлежаще оформленных документов на земельный участок, обремененный сносом старых одноэтажных домов. Отселение их жильцов, как водится, затянулось. И этажи, которые должны быть сданы «под ключ» еще в прошлом октябре, только недавно начали подниматься над землей. Каким–то образом застройщику удалось уговорить инвесторов подождать и... выпустить новые ценные бумаги. Очевидно, лояльность будущих жильцов обеспечила весьма выгодное место расположения стройки — в тихом малоэтажном центре Минска. Однако если проблема со сносом послевоенных жилищ затянется, то как бы не получилась у нас на рынке очередная строительная пирамида. «Предлагаем уточнить необходимый для эмиссии пакет документов. В частности, проект с экспертизой и госакт на землю должны быть обязательно и должным образом оформлены», — подчеркивает Александр Богдан.
По его мнению, следует также законодательно закрепить минимальную цену одной облигации — не ниже стоимости квадратного метра, а также исключить продажу несуществующих ценных бумаг и предоставление недостоверных данных о финансово–хозяйственной деятельности. Увы, несмотря на учет и контроль, все это имеет место быть. Например, отчет о финансовом состоянии застройщик обязан представлять в Минфин раз в год. Однако достоверность бухгалтерских сводок никто не проверяет. Это позволяет недобросовестным компаниям завышать прибыль и занижать реальные обязательства перед кредиторами. Далее. Чем выше номинальная цена облигации, тем больше надо платить страховщикам (страховой полис — нынче самый распространенный способ обеспечения жилищных ценных бумаг). А вот если ее занизить, а гражданину продать подороже, то появляется шанс сэкономить. Вот и экономят на разные лады. Могут, к примеру, выпустить облигаций меньше, продать больше, подкорректировав площадь будущих квартир, например. Допустим, облигаций 50, а вам предлагают заплатить за 52 квадратных метра. Вот и получилось: два метра обеспечены воздухом и благими обещаниями девелопера.
Не очень сведущие в хитросплетениях законов граждане принимают все за чистую монету, возлагая на себя реальные риски. Ведь если эмитент облигаций не выполнит обещания и не построит дом в указанные сроки, то наступает страховой случай. Страховая компания обязана будет вернуть гражданину заплаченную за облигации сумму, увеличенную на индекс строительно–монтажных работ. Такая предусмотрена форма защиты инвестиций от инфляции. Но, заметьте, проиндексируют только те рубли, которые значатся в номинале облигаций. Если у вас номинал один, а заплатили вы гораздо больше, денег, случись что, уже никто не вернет.
Советская Белоруссия №201 (24338). Четверг, 24 октября 2013 года.
