Как должно развиваться жилищное строительство?

Сокращение инвестиций в экономику затронуло и строительную отрасль. Жилья стали строить меньше. Уменьшился и объем льготных кредитов, выдаваемых на строительство. В этом году, например, в стране планируется построить 840 тысяч квадратных метров с господдержкой. Были годы, когда строители выдавали и по 1,5 миллиона “квадратов”. Тем не менее по обеспеченности жильем наша страна по-прежнему лидирует в СНГ. На одного человека у нас в среднем приходится 26,3 квадратных метра жилой площади. Правительство к 2020 году планирует довести этот показатель до 27,3 метра. За счет чего можно решить эту задачу и как должно развиваться жилищное строительство в целом?

Покупка или строительство комфортного жилья является насущной проблемой для многих. Хотя ситуация с обеспеченностью населения собственными квадратными метрами постепенно улучшается, далеко не все семьи могут себе позволить приобрести  квартиру или построить собственный дом. 

Основной проблемой для строительства или покупки жилья является недостаток денежных средств. Приобретение недвижимости всегда было очень дорогим и затратным проектом. Для определенных  категорий  граждан (малоимущие, многодетные семьи и др.) предусмотрена господдержка. Однако возможности государства ограничены. Поэтому покупку или строительство  квартиры с помощью государства необходимо ожидать  не один год. 

В то же время возведение собственного жилья с привлечением  коммерческих кредитов  пока может позволить себе далеко не каждый. Сохранение высоких процентных ставок по рублевым кредитам делает квадратные метры очень дорогими. Конечно, по мере постепенного замедления инфляционных процессов и реализации взвешенной политики Национального банка ставки по кредитам будут постепенно снижаться. Однако это займет определенный период. Положительное влияние на снижение кредитных процентов могло бы оказать активное использование ипотеки. Но она не получила должного развития. Во многом это объясняется спецификой законодательства в данной сфере. Существующие ограничения по отчуждению жилья в случае если должник не выполняет свои обязательства перед банком сдерживают процесс внедрения ипотеки. 

В качестве альтернативы приобретению собственной квартиры или дома можно рассмотреть арендное жилье. В ряде стран ЕС именно строительство арендного жилья является наиболее бюджетным и при этом достаточно простым решением жилищного вопроса, особенно для молодых семей. Причем если у нас строительство осуществляется за счет государственных источников, то в Евросоюзе распространена практика привлечения частных застройщиков. Привлекательность арендных домов состоит в том, что за относительно низкую арендную плату можно получить квартиру в длительное пользование. Но найти ее в столице в настоящее время достаточно проблематично. Дело в том, что в этом году  в Минске возведение такого жилья не запланировано. К тому же квадратные метры в арендных домах предоставляются прежде всего очередникам. Те лица, которые не стоят в очереди на улучшение жилищных условий, вряд ли смогут рассчитывать на получение арендной квартиры. 

Наиболее остро жилищная проблема стоит в столице, так как, по объективным факторам, цены на жилье здесь достаточно высоки. Перспективным направлением для решения данной проблемы является развитие городов-спутников вблизи областных центров и города  Минска. Например, первыми для развития в качестве городов-спутников Минска определены Смолевичи и Руденск.

Привлечь граждан в небольшие города предлагается за счет хорошей инфраструктуры, малоэтажной застройки и более высокой степени озеленения. В этом случае за меньшую стоимость граждане могут построить достаточно комфортное жилье недалеко от крупных городов. Вместе с тем следует учитывать, что для популяризации городов-спутников очень важно создать развитую инфраструктуру. Прежде всего это означает создание хорошего транспортного сообщения. Кроме того, необходимо строительство учреждений социального и культурного назначения, объектов торговли и общественного питания. Однако все эти мероприятия займут, скорее всего, достаточно длительный период. 

Конечно, у нас обеспеченность квадратными метрами граждан постепенно растет. При этом, в соответствии с официальными документами, в ближайшие годы особое внимание будет уделяться возведению индивидуальных домов. В то же время  развитие рынка жилья будет осуществляться более динамично и охватит большую часть населения, если будут созданы дополнительные  возможности для граждан с ограниченными доходами. В качестве основных рекомендаций можно выделить достижение  устойчивой макроэкономической ситуации в долгосрочном периоде, развитие ипотечного кредитования, привлечение частного инвестирования для строительства арендного жилья, а также создание привлекательных условий для жизни в малых городах.

За долгие годы у нас сложилось иждивенческое отношение к государству. Люди привыкли к тому, что кто-то что-то им постоянно должен, и государство в первую очередь. Эти настроения возникли не на пустом месте. В свое время государство бесплатно давало квартиры, потом наступил черед льготных кредитов. Однажды я поинтересовался у коменданта одного из общежитий во Фрунзенском районе Минска, какая проблема для жителей самая острая. Оказывается, отсутствие парковки. Какой-то переворот в сознании. В арабских странах человек на ослике будет ездить в рваных штанах, но при этом все заработанные деньги отдавать на строительство дома для своей семьи. А у нас хотят на “Мерседесах” и БМВ кататься, ни в чем себе не отказывать, в отпуск на море ездить, но при этом ждать от государства льготного кредита на 25 лет, чтобы построить собственное жилье. Сегодня в Минске дают жилье тем, кто стоит в очереди с 1989 года. Неужели за это время нельзя было накопить средства и решить свой жилищный вопрос? Ко мне на прием как-то пришел 44-летний мужчина и предложил, чтобы тем, кто прожил 12 лет в общежитии, давали возможность строить квартиру без очереди. Я спрашиваю, почему именно 12 лет? Оказывается, именно столько он живет в общежитии. Надо избавляться от этого потребительского подхода. 

Государство, конечно, не отворачивается от людей. Каждый человек вправе иметь возможность улучшить жилищные условия. Но социальное, льготное жилье должно предоставляться только тем, кто особенно в нем нуждается: детям-сиротам, многодетным семьям, военнослужащим. Всем остальным государство должно дать “не рыбу, а удочку”, создав максимум условий и возможностей для решения жилищного вопроса. 

По новой госпрограмме строительства жилья в 2016—2020 годах предполагается возвести 18 миллионов квадратных метров. Это меньше, чем в предыдущей пятилетке. Самое время каждому задуматься над тем, как самостоятельно решить свой жилищный вопрос. С одной стороны, у государства есть ресурсы, техника, кадры. Все это можно задействовать для возведения индивидуального жилья по госзаказу. С другой — почему бы, например, не предоставить тем, кто хочет строиться сам, рассрочку на приобретение земельных участков? Или дать возможность выкупить строительные материалы, лес по сниженным ценам? Это ведь несоизмеримо с теми финансовыми затратами, которые государство сейчас выделяет на льготное кредитование, всевозможные субсидии. Наверное, целесообразно изменить нормативно-правовую базу в части увеличения сроков строительства индивидуальных жилых домов.

Если Правительству удастся в конце пятилетки выйти на инфляцию 5—7 процентов, появится отличный стимул для того, чтобы заработала система жилстройсбережений. Здесь от государства нужны твердые гарантии. Если я насобирал денег, скажем, на 10—20 квадратных метров и разместил их в банке, то я должен быть уверен в том, что там, образно говоря, лежат мои метры. Во всем мире вот как выглядит такая схема: открыл счет, накопил минимум 50 процентов от стоимости жилья, а потом снял эти деньги и на оставшуюся сумму взял кредит. В некоторых странах существуют даже премии на такие сбережения от государства. Согласен, кредиты у нас пока неподъемны. Значит, надо понижать стоимость квадратного метра до уровня средней зарплаты. Резервы для этого есть. Сегодня около 30 процентов себестоимости жилья — это накладные расходы. Причем для всех застройщиков они одинаковы. Но зачем, к примеру, строители должны включать семь процентов за снос частного сектора, если дом они строят на пустыре? 

Сама строительная политика должна стать более гибкой и учитывать потребности и возможности потребителей. К чему, допустим, строить хоромы: двушки по 65 “квадратов”, трешки — по 85, если это выливается в неподъемные для людей суммы. Оставьте этот сегмент для финансово состоятельных граждан, для остальных скорректируйте проектную документацию. 

Отдельно в госпрограмме представлены меры по развитию строительства в городах-спутниках. Там должны быть колледжи, филиалы вузов, по окончании которых молодежь сможет устроиться на хорошую работу с достойной зарплатой. Только в этом случае имеет смысл рассчитывать на отдачу от городов-спутников.