Жилье — тот товар, покупать который уговаривать долго не надо. Все, что строится, пока успешно продается. Однако наметилась проблема иного рода. Мертвые стройки — вот главная беда прошлого и головная боль нынешнего года. Например, в Минске 52 жилых дома в конце 2012 года строились с нарушением сроков ввода в эксплуатацию. Причем речь зачастую шла о задержке новоселья не на месяцы — на годы. С подключением административного ресурса ряды долгостроев поредели вдвое. Однако то, что каждый десятый дом в Минске не может быть заселен в срок, — тема для серьезного разговора. Что делать?
Об этом сейчас думают в Мингорисполкоме, Минстройархитектуры, в Совмине. Неудобные вопросы задают и уставшие ждать конца мытарств на стройплощадках дольщики. Например, такой. Как через плотное сито нормативов и постановлений на рынок просочились недобросовестные заказчики и подрядчики–однодневки? Ответ типа долевое строительство — это осознанный риск заказчика и дольщика, который они добровольно делят на двоих, безусловно, удобен, но неуместен. Не упрекаем же мы человека, съевшего сырок сомнительного качества и получившего отравление: сам дурак, зачем покупал? В этом случае наверняка будет наказан директор магазина, на прилавке которого оказался подпорченный товар. Да и изготовителю во время визита санстанции мало не покажется, если он виноват. Почему же строители зачастую безнаказанно нарушают нормы и правила и все свои риски перекладывают на того, кто, кстати говоря, их бизнес–проекты совершенно бесплатно кредитует? В надежде получить дешевле комфортное и качественное жилье.
Давайте подумаем вместе: где у нас тут узкие места? Проблема очень многогранна, полагает Александр Горваль, начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры. Первое — фон. Начало большинства затянувшихся строек совпало с разгаром кризиса и тройной девальвацией рубля. И если в марте 2011 года цена 4 миллиона рублей за метр, указанная в договорах долевого строительства, была эквивалентна 1.300 долларов, то уже в октябре валютный эквивалент съежился до 450 долларов. А из собственных стройматериалов у нас — цемент, песок да гравий. До 70 процентов комплектующих покупается за валюту. Формально гражданин, авансом оплативший квартиру в марте 2011–го, имеет право не доплачивать ничего. Он добросовестно исполнил свои обязательства. Но где возьмет дополнительные средства застройщик для компенсации обесценившихся? Тем более частный? А если и государственный? Пойдет с протянутой рукой в Минфин за бюджетной субсидией? Можно попробовать, но бюджет не резиновый. Вот мнение Александра Горваля: «Мы прописали законы и постановления для идеальной, стабильной экономики, в моменты кризисов они зачастую не работают, дают сбой. В таких случаях дольщики и застройщики должны искать компромисс и договариваться».
Однако, кроме объективных, есть на строительном рынке и, так сказать, рукотворные проблемы. Кого только у нас нет среди застройщиков — футбольные клубы, заводы, торговые и консалтинговые компании, только вчера сменившие род деятельности. «Не имеем права отказать, у нас в выделении площадок превалирует заявительный принцип!» — Николай Бутрим, первый заместитель председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, немедленно парирует мой вопрос: как получают эти малознакомые со стройками фирмы лучшие места в городе? Ответ вызывает улыбку у другого моего собеседника, строителя с громадным стажем Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса–Сервис»:
— А вы попробуйте завтра зарегистрировать ООО и подать заявку на выделение площадки. И я посмотрю, как легко у вас это получится.
На самом деле процедура выбора участка довольно сложна. К потенциальному застройщику предъявляется масса требований, в том числе и насчет его финансовой состоятельности, опыта. Исполкому надо просто следить, чтобы действующее законодательство исполнялось. Например, застройщику категорически запрещено заключать договоры долевого строительства, пока он не завершил снос старой застройки и отселение жильцов. Если он это делает, то куда смотрят контролирующие органы?
То, что нормативная база и сегодня позволяет не допустить на рынок недобросовестных и неопытных застройщиков, подтверждает Александр Горваль. Более того, по его мнению, «нормативки» уже так много, что: «Нам скоро придется принимать указ об исполнении указа о долевом строительстве». Это шутка. А если серьезно, то перемены грядут. В ближайшее время штрафные санкции за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию будут ужесточены. Дольщиков–неплательщиков тоже ожидают неприятности в части усиления ответственности. И главное — сейчас вырабатывается новый механизм выделения стройплощадок. Предложений несколько. Одни рекомендуют ввести аукцион. Суть: готовое под застройку место выделяют тому, кто предложит лучшие условия. Но вот беда. Уже 3 года страничка на сайте Мингорисполкома об аукционах пуста. В бюджете нет денег, чтобы подготовить площадки на аукцион. Поэтому у практиков превалирует мнение все же оставить заявительный принцип, чтобы не рубить инициативу застройщиков на корню, но поставить участникам жесткие требования: несколько миллионов долларов чистых активов, опыт строительства и договор страхования рисков. Что получится в итоге, узнаем совсем скоро. Важно, чтобы тут был соблюден главный принцип: не навреди! Ведь жилье у нас — не просто объект привлечения инвестиций, но и большой социальный проект.
Советская Белоруссия №90 (24227). Вторник, 21 мая 2013 года.
