Предприниматели нашли способ борьбы с девелоперами

Cобытия, которые происходят нынче на рынке коммерческой недвижимости, прибегая к компьютерной лексике, можно назвать словом «даунгрейт». Предприниматели, оптимизируя расходы, просто переезжают на новое место. Такая ситуация сложилась отчасти из-за того, что ИП стала попросту не по карману стоимость аренды. Для неуступчивых владельцев недвижимости это прямой намек: если не хочешь сидеть с пустыми площадями завтра — пойди навстречу арендатору сегодня. Впрочем, девелоперы, привыкшие за последние годы к очень высоким доходам, пока непреклонны. Говорят, скидку у них нельзя вымолить и плачем. 

Но на дождливом горизонте арендных отношений появился просвет. Сегодня бизнес шумно обсуждает перспективу привязки ставок арендной платы не к валютному, а к рублевому эквиваленту. Проект президентского указа уже опубликован, полным ходом идет его общественное обсуждение. Причина назревших перемен такова: ныне в большинстве договоров аренды коммерческой и торговой недвижимости цена квадратного метра прописана в евро, таким образом, в рублях расходы малого бизнеса уже выросли с начала года почти на треть.

— От изменения курса белорусского рубля ИП понесли значительные потери. Но многие предприниматели сегодня торгуют по старым ценам. Иногда им приходится продавать товар даже ниже себестоимости, чтобы оплатить налоги, аренду и сделать социальные платежи, — описывает нынешнее плачевное положение дел у ИП председатель РОО «Перспектива» Анатолий Шумченко. По его словам, вопрос высокой аренды в итоге выливается в другое негативное явление – рост цен на потребительском рынке. Ведь владельцы торговых центров и рынков, где ставки привязаны к валюте, вольно или невольно стимулируют «подкручивание» ценников у продавцов.

Собственно говоря, меры, которые предложили предпринимателям Минторг и Госкомимущество, — это в каком-то смысле «прыжок» назад. До 2012 года цены на аренду коммерческой недвижимости у нас регулировались государством и привязывались к базовой величине. Все было бы неплохо, да вот незадача — после девальвации 2011 года встал ребром вопрос об увеличении этого индикатора – от него ведь зависит размер штрафов и сборов. В апреле 2012-го базовая величина разом выросла почти втрое и составила 100 тыс. рублей. Чтобы не допустить резкого скачка стоимости аренды, между представителями делового сообщества и Правительством был достигнут компромисс. В соответствии с указом Президента арендные ставки были отвязаны от базовой величины, а для их расчета установлен иной параметр — тоже базовая величина, но на этот раз «арендная». Такой фокус позволил избежать серьезных проблем на рынке аренды. Правда, пользоваться подобным мерилом могут далеко не все, а только госпредприятия. К этим «счастливчикам» хотят приравнять и частный бизнес.

Перевод ставок арендной платы из валютной плоскости в рублевую на самом деле только кажется вопросом простым, очевидным и легко укладывающимся в столь модную ныне государственную концепцию дедолларизации экономики. Мол, если снизить цены на аренду, то и товары, продающиеся в этих торговых точках, подешевеют. Ведь такого рода затраты торговцы всегда взваливают на плечи покупателя. Но, с другой стороны, это тоже удар по бизнесу. Владельцы торговых центров — они ведь также предприниматели, пусть и покрупнее, чем ИП. И урезание части их дохода непременно должно сказаться, как минимум, на качестве обслуживания в торговых центрах. 

Девелоперы предрекают себе и другие проблемы, например долговые. Ведь по многим объектам, которые функционируют не первый год, до сих пор не погашены финансовые обязательства перед банками. Кредиты на строительство брались в валюте, значит, возвращать их надлежит в таком же виде. 

По мнению председателя Республиканской конфедерации предпринимательства Владимира Карягина, вопрос взаимоотношений арендаторов и арендодателей простой привязкой арендных ставок к рублю решить вряд ли удастся. Девелоперы просто останутся верны себе и постараются заложить в новые договоры все свои валютные риски, да еще и, как водится, с запасом. В итоге стоимость аренды для малого бизнеса лишь возрастет. В данном случае единственный путь, считает руководитель бизнес-союза, — это прямые переговоры: сесть за круглый стол, изложить все свои аргументы, прийти к консенсусу. В конце концов, владельцы ТЦ тоже могут пострадать от того, что число арендаторов снизится и павильоны в «пассажах» будут простаивать.

Как будут развиваться события, можно спрогнозировать уже сейчас. На мировых рынках разрыв между курсами доллара и евро в последнее время достиг исторического максимума. Белорусский бизнес ощутил на себе это в полной мере: арендодатели поднимают ставки в европейской валюте, чтобы минимизировать свои потери в американской. За последний месяц они подросли в среднем на 3—5%. Представляете, что будет, когда расчетной единицей станет белорусский рубль?

Представители девелоперских организаций категорически против государственной инициативы. Они склонны считать, что рынок – это такой механизм, который способен отрегулировать себя самостоятельно. Иметь у себя «дырки» вместо готовых работающих магазинов невыгодно не только с точки зрения простаивания вакантных площадей. В полупустой торговый центр покупатель тоже ведь не поедет, а это финансовые потери, пусть и косвенные. В качестве примера арендодатели приводят Москву. Кризисные явления там сегодня наблюдаются почище наших, и местные арендодатели, также всегда отличавшиеся завидными аппетитами, уже стали сговорчивее. Заключать новые договоры, ориентируясь на привязку к рублю, они предлагают сами.

С 1 апреля нынешнего года базовая арендная величина составит 119 тыс. рублей. Не исключено, что этот показатель будет внесен в новые договоры, которые арендодатели заключат с малым бизнесом.

benko@sb.by

Излюбленное увлечение многих дам — шопинг — постепенно перестает быть удовольствием и становится больше похожим на стресс. Это раньше достаточно было прийти в один торговый центр и — вуаля — выбирай не хочу. Сейчас предстоит посетить не одну торговую точку, чтобы найти приемлемую по внешнему виду и по карману вещь.

Напомню, первоначально распродавать остатки товаров легпрома, ввезенных без сертификатов и сопроводительных документов, можно было до 1 марта. Затем ипэшникам пошли на уступки. Правда, до сих пор масштабы попятной до конца не ясны. Предполагается, что в скором времени будет принят указ, разрешающий предпринимателям и дальше торговать одеждой и обувью без сертификатов Таможенного союза. Одно «но»: за это придется заплатить двойной единый налог и повышенный НДС. Необозначенный размер последнего и пугает предпринимателей: вдруг в конце месяца придется заплатить неподъемную сумму. Поэтому многие частники в начале марта решили вовсе не выходить на работу. Правда, бойкот не удался — работать все равно надо. Уже сейчас ИП постепенно возвращаются на свои торговые места. 

— Так мы хоть что-то, да заработаем. Ведь аренду все равно приходится платить, пусть даже торговая точка и не работает. Попытались договориться с собственником павильона, чтобы в марте сделал скидку, — безрезультатно. Да и коммунальные платежи никто не отменял. Вот и вышли поторговать, — на условиях анонимности поясняет продавец торгового центра «Зеркало», красноречиво поглядывая на закрытый неподалеку бокс. 

Соседи, торговцы дорогим джинсовым импортом, окончательно съехали, оставив на полу кучи мусора. И еще одни, да и за ними — вереница пустых павильонов, которые сдаются в аренду. Навскидку на втором этаже таких наберется примерно процентов 40, если не больше. Конкретными цифрами не владеет даже администратор ТЦ Юлия Головнева: 

— Мы занимаемся только обслуживанием площадей — следим, чтобы было чисто, красиво, светло. Собственники павильонов не отчитываются перед нами — ни сколько торговых точек закрылось, ни как работают те, что остались. Если кто-то из предпринимателей считает нужным, ставит нас в известность, приходит и предупреждает о том, что съезжает. А нет, так нет. В целом у нас здесь примерно 280 торговых мест. На 9 квадратных метров выходит около миллиона коммунальных. Дорого? Стараемся снижать. А про стоимость аренды мы ничего не знаем: не вмешиваемся в коммерческую деятельность сторон.

— А зря, — замечают торговцы и, понизив голос, начинают рассказывать о «серых» схемах, по которым стоимость павильона может отличаться от официальной в 2 раза. 

Раньше платили и по 1,8—2 тысячи условных единиц — золотое дно для тех, кто выкупил павильоны. Менее расторопные не знают, как быть дальше: покупатели неохотно идут в полупустые торговые залы. Как вариант — съехать в более престижное и популярное место. 

— Я раньше в «Паркинге» работала, сейчас там практически пусто. Все отправились в «Европу», «Замок», в «Маяк» скоро потянутся, туда, где понятно, за что ты платишь деньги, — рассказывает предпринимательница Ирина. — Будут и дальше съезжать — кто домой, кто в другие торговые центры, и мы поедем. Сертификаты на товары у нас есть, их нам дают россияне, так что не пропадем. Сложнее тем, кто так и не удосужился обзавестись документами на товар. 

Светлана, торгующая в «Импульсе», одна из таких нерасторопных. Говорит, что и она, и коллеги надеются на лучшее, но изо всех сил стараются выполнить программу-минимум: дораспродать остатки. Сложно уходит то, что завозилось годами. Даже скидки не спасают. Благо хоть администрация пошла на уступки в аренде тем, кто находится на 3-м этаже. Здесь не самое топовое место, по соседству — закрытые павильоны. 

— С января по март нам уменьшили плату. Сейчас за 6 «квадратов» выходит 4 миллиона. Еще почти столько же — налоги. Коммунальные — 500 тысяч, в ФСЗН — миллион. Плачу государству за то, что хожу на работу, продаж практически нет, — Светлана настроена пессимистично.

Еще более скептически она относится к варианту торговать одеждой отечественных производителей. Взамен они обещают возможную скидку по аренде тем, у кого в ассортименте будет до 80% белорусского. Готовы всячески поддержать продавцов и конкретные предприятия. Вот только ипэшники сомневаются в успехе. Мол, они станут маленькими филиалами государственных магазинов, где и так одежда висит вплотную.

— Кто не носил нашу одежду и обувь, носить их не будет, — уверена Светлана. — А цены-то, цены! У меня самые дорогие молодежные брюки стоят 350 тысяч, в универмагах — от 500. Девочки идут ко мне. Пойдут ли, если сделаю сертификат? Тогда придется сравнять цены с ценами в государственной торговле. Да и голову сломаешь, чтобы найти зимой летний товар. Рассказывают, документы о качестве делают пару месяцев. К тому же и по карману бьет. Пишут, что мы хорошо зарабатываем, могли бы и отсчитать нужную сумму. Было время, когда я хорошо зарабатывала. И тратила эти деньги: купила что-то, съездила отдохнуть. Не складывала в мешок и не ждала момента, чтобы достать и компенсировать траты. И не я одна такая.

В правильности распоряжения финансами Светлана уверена. Правда, сейчас задается вопросом: где трудоустроиться потом? По основной профессии — ресторанным работником — не хочет. Впрочем, в планах предпринимательницы — доработать до конца апреля. 

— Буду дома допродавать, раздарю друзьям-знакомым остатки. Думаю, так же поступят процентов 80 предпринимателей, — считает продавец. 

А значит, число пустующих мест в торговых центрах в будущем заметно увеличится. Думается, даже разрешение торговать без документов не наполнит боксы. Похоже, в частной торговле назрели другие, не менее важные, чем сертификаты, проблемы.

m_druk@mail.ru

Станет ли Минск в ближайшие год-два Меккой для шопоголиков? Теоретически, шансы есть: уже к концу 2015 года по концентрации торговых центров мы обойдем Лондон и Рим. Вопрос в другом: удастся ли эти центры заполнить предпринимателями. 

В будний день в обеденный перерыв прогуливаюсь по торгово-выставочному центру неподалеку от ЦУМа. Посетителей на каждом этаже — человек 10—15, не больше. Продавцы удобно устроились на лавочках между павильонами и не отрывают взгляды от планшетов и смартфонов. Сразу видно: о бойкой торговле речи не идет.

— Здесь торговые площади никогда не были заполнены на 100%, а сейчас закрытые павильоны более заметны: их сегодня 20—30%, — объясняет предприниматель Руслан, у которого точка по продажам настольных игр.  — Почему люди закрываются? Причина банальная: чаще всего из-за высокой аренды. Метр квадратный продавцам обходится в сумму от 18 долларов до 20 евро. С учетом выросшего курса получается довольно накладно.

Впрочем, озвученные Русланом цифры далеко не самые кусачие: еще в январе средняя по Минску стоимость аренды составляла 30 евро за квадратный метр. Кому такая сумма не по карману, вынужден приостанавливать бизнес и съезжать. Мелкие предприниматели сетуют: выручки сегодня хватает лишь на то, чтобы «отбить» помещение.

По мнению заместителя начальника отдела «Твоя столица. Управление проектами» Андрея Чернышева, сегодня арендаторам есть из чего выбирать. Более того, объем предложения торговых площадей на рынке продолжает расти, но при этом ощущается нехватка качественных международных торговых операторов. Этот факт, а также экономическая ситуация в начале года вынудили собственников крупных торговых объектов самим выступить инициаторами снижения арендных ставок. Сделано это было по понятной причине: не дать разбежаться клиентам.  В то же время выходящие на рынок торговые объекты, еще не сформировавшие свои потоки посетителей, вынуждены мириться с высоким уровнем вакантности и привлекать арендаторов. В первую очередь — за счет выгодной для них цены. Впрочем, такое положение дел, считает Андрей Чернышев, не характерно для крупных компаний с грамотной концепцией, которые выступают законодателями мод на рынке.

Вместе с тем эксперты прогнозируют рост на рынке торговой недвижимости. По разным оценкам, в этом году в Минске более чем на 200 тысяч кв. м торговых площадей станет больше, а значит, предложение еще больше превысит спрос. Как результат — обострится конкуренция между однотипными объектами. Очевидно, что заполнить все площади только национальными ритейлерами нереально, без помощи крупных операторов и известных брендов не обойтись. Правда, многие из них отложили запланированный на этот год выход на белорусский рынок и заняли выжидательную позицию. Зато это идеальное время, считают аналитики, для «местных франшизеров».

Что касается перенасыщенности рынка, то не все смотрят на эту проблему под одним углом. Директор по исследованиям и консалтингу компании Colliers International в Беларуси Денис Четвериков приводит более пессимистичные цифры. Правда, речь идет исключительно о качественных ТЦ площадью не менее 5 тыс. кв. м. Такие успешные объекты, считает аналитик, в Минске по пальцам можно пересчитать. И если в прошлом году было заявлено ко вводу в эксплуатацию 370 тысяч квадратных метров, то реально удалось ввести лишь 131 тыс. квадратных метров. В этом году девелоперы запланировали ввести еще 375 тыс. «квадратов».

— Думаю, реальная цифра будет на уровне 130—150 тыс. кв. м, — делится мнением Денис Четвериков. — Некоторые аналитики и СМИ вслед за ними пугают общественность: мол, Минск перенасыщен торговыми площадями, приводятся общие цифры по обеспеченности ими населения. Это, скажем, общая температура по больнице. Если говорить о современных ТЦ, по которым белорусы привыкли ходить за границей, их по-прежнему у нас немного.

Таких качественных объектов затишье и кризисы рынка не коснутся. Напротив, те явления, которые сегодня происходят в сегменте торговой недвижимости, сделают более заметным разделение ТЦ по качественному уровню. А вот что касается крупных инвесторов и иностранных брендов, то они занимать места в белорусских центрах пока не спешат. В то же время многие операторы могут воспользоваться ситуацией со снижающимися арендными ставками (а они, по некоторым оценкам, уже упали с января на 30%) и снять площади по более выгодным ценам.

прошлом году в  Минске возвели 90 тыс. квадратных метров современных торговых площадей. Объем предложения на рынке торговых центров площадью не менее 5 тыс. квадратных метров по итогам 2014 года оценивается в 505 тыс. квадратных метров. 

В 2015-м в Минске планируется открыть 12 торговых центров общей площадью 203—210 тыс. квадратных метров. В целом сейчас на 1 тысячу жителей Минска приходится 500 квадратных метров торговых площадей (учитывается площадь всех объектов розничной торговли), а вот обеспеченность населения столицы полезными площадями в торговых центрах к концу года приблизится к отметке в 288 «квадратов» на тысячу жителей.

konoga@sb.by