В Беларуси в последние годы то тут, то там вырастают столбики высотных домов. Данное явление становится привычным, поэтому пора обратить внимание не на его уникальность, а на более существенные и практичные вопросы. К примеру, небоскреб — это объект выгоды или престижа? Какие конструктивные решения способны удешевить стоимость квадратного метра таких домов? Лучший дом должен быть качественным и теплым или просто недорогим? В чем преимущества жизни в небоскребе? Об этом корреспондент “Народной газеты” побеседовал с председателем наблюдательного совета ОАО “10 Управление начальника работ” Василием УСТИНЧИКОМ.
Не ради выгоды, а для престижа
— Скажу откровенно, у нас, застройщиков, нет большого желания строить 25-этажные дома, — отмечает Василий Александрович, — Однако главный архитектор считает, что в столице должны быть такие знаковые объекты. Мое мнение, что самый оптимальный вариант по условиям проживания и по себестоимости это 9- и 10-этажки. Несмотря на то что земли расходуется меньше, квадратный метр 25-этажки на 250 долларов дороже квадратного метра 10-этажного дома. На расчет конструкции дома, фундамента влияет ветровая нагрузка, которая, если здание выше 50 метров, растет прямо пропорционально росту высоты. Также с увеличением этажности появляется много технических нюансов, увеличивающих себестоимость. Это большее количество лифтов, которые увеличивают площадь холла, система дымоудаления, незадымляемая лестница и многое другое.
Теплый, но непривлекательный
Небоскребы в Беларуси строятся по энергоэффективным технологиям. Кстати, расход на отопление и вентиляцию (то есть удельное потребление тепловой энергии) в таких домах составляет сорок киловатт-часов на квадратный метр в год. Планируется, что с 2020 года этот норматив станет обязательным в Беларуси. Для сравнения, “старое” здание, построенное до 1970 года, требует для своего отопления около трехсот киловатт-часов на квадратный метр в год. Сейчас большинство застройщиков предлагают энергоэффективные дома, которые потребляют 60 киловатт-часов на квадратный метр в год.
Несмотря на то что энергоэффективные дома это выгодное перспективное вложение, людей, покупающих квартиры, интересует не столько качество дома, сколько цена жилья. “Теплый” товар застройщика, который окупится за 10 лет, а затем и немало сэкономит, на рынке выглядит непривлекательно. Поэтому квартиры приходится продавать практически по себестоимости. А в условиях дорогих кредитных ресурсов, когда часть прибыли съедают проценты по кредитам, рентабельность при строительстве таких объектов очень низкая. Мой собеседник считает, что массовый спрос на высотки появится только тогда, когда государство перестанет дотировать населению расходы на тепловую энергию.
Важно не что, а как
— За счет чего у вас квадратный метр в энергоэффективной высотке стоит практически столько же, сколько и в обычной? — поинтересовалась я у специалиста.
— У нас удешевление квадратного метра получается за счет разумного конструктивного, архитектурно-планировочного решения, правильного расположения, благодаря чему уменьшается расход бетона и арматуры на квадратный метр, ведь купить качественную арматуру уже не проблема, — ответил Василий Устинчик. — Любой строительный проект я оцениваю по трем показателям: расход бетона на квадратный метр, расход арматуры на кубометр этого бетона и расход кирпичной кладки на квадратный метр продаваемой площади.
Заполнять каркас высотки проектировщики предпочитают обычным или пористым кирпичом, а также газосиликатом как наиболее дешевым материалом.
— Самый дорогой вариант — это 25-этажка на столичной улице Ложинской. Там нами выполнены кирпичная кладка, утепление и вентилируемый фасад.
Самым высоким домом в столице долгое время был 24-этажный (90 метров) комплекс “Белбыттехпроекта” на улице Мельникайте, построенный в 1982 году и получивший за форму верхней части прозвище “флакон”.
***
Заместитель министра архитектуры и строительства Беларуси Дмитрий Семенкевич считает, что высотные здания можно возвести на проспекте Победителей в районе Немиги, и это не должны быть единичные объекты. Необходимо продумать выразительный архитектурный ансамбль из таких зданий, к примеру, гостиниц и объектов торговли.
Также замминистра отметил, что в практике высотного строительства случаются досадные ошибки. К примеру, построенное в Париже высотное здание стало буквально уничтожать центр города. Подобной ошибкой в Минске Дмитрий Семенкевич считает жилой дом над Свислочью “У Троицкого”, который визуально “принизил” масштаб Троицкого предместья и сократил пространство зеленой зоны реки.
Из утеплителей застройщику полюбилась гомельская минплита для наружных работ, спрос на которую настолько велик, что строительным организациям приходится стоять за ней в очереди около трех месяцев.
А еще проектировщики “10 УНР-инвест” разработали для энергоэффективного дома специальные узлы по установке окон и устройству откосов, которые исключают промерзания и мостики холода.
Купите квартиру
Самыми престижными в высотках считаются квартиры на верхних этажах. По цене самые верхние и самые нижние квартиры различаются процента на два. Себестоимость квадратного метра готового объекта 1250 долларов. Вначале застройщик предлагает жилье по себестоимости. К концу строительства квадратный метр может подорожать до 1600 долларов.
— Квартиры в высотках хорошо продаются? — интересуюсь у собеседника.
— К примеру, 25-этажный дом на минской улице Рафиева, где мы уже закончили строительство коробки, — изначальная наполняемость была 40 процентов всех квартир, — поделился информацией Василий Устинчик. — Причем внесли за эти 40 процентов треть от всей суммы, а остальные две трети это наши оборотные средства и банковские кредиты. На сегодняшний день продано процентов 85. Такой ситуации у нас еще никогда не было. Обычно большинство квартир у нас “расходилось” на стадии котлована. Мы наоборот старались что-то придержать, чтобы продать на последнем этапе.
А надо ли оно нам?
— Могут ли у нас строить здания не только в 25 этажей (75 метров), но и выше?
— Стоит построить на этаж выше, и уже вступают в силу новые, более жесткие строительные нормативы по пожаротушению и иным инженерным системам, что сразу удорожает строительство. Хотя наша техника позволяет возводить дома высотой до 180 метров (60 этажей). Но тут возникает другой вопрос, а надо ли оно нам? Показателен в этом вопросе опыт Германии. После того как в Мюнхене построили единственную высотку, в обществе развернулась такая полемика, что был принят специальный закон, согласно которому любой проект, меняющий исторический силуэт города, должен выноситься на общегородской референдум. У нас же высотки считаются объектами престижа.
— А может, для того чтобы такие “высокие” проекты окупались, их необходимо строить в комплексе с торговыми, офисными помещениями, объектами общепита? Как вы оцениваете, к примеру, проект ваших коллег “Парус”?
— Когда я был в Арабских Эмиратах, поинтересовался у строительных менеджеров, какова окупаемость “Бурдж-Дубая” (высотой 828 метров). Мне ответили, что это просто объект престижа. Бюджет проекта составил более четырех миллиардов долларов. Думаю, похожая ситуация и с “Парусом”. Расходы бетона и металла там огромные.
15 тысяч подземных парковок
— А как вы относитесь к строительству подземных гаражей под высотками?
— Положительно. Хотя затраты на такое строительство, несмотря на экономию на квадратный метр гаража бетона (0,7 кубометра) и арматуры (150 килограмм), немалые. На сегодняшний день одно машино-место у нас стоит 15 тысяч долларов. Но опять же люди не спешат покупать эти места. Хотелось бы, чтобы местные власти заинтересовывали горожан льготными кредитами с рассрочкой, а также заставляли всех автомобилистов ставить машины в положенных местах. Проблема ведь общегородская. А если будет продолжаться ситуация, когда застройщик по пять лет продает машино-места, да еще себе в убыток, выплачивая проценты по кредиту, то в дальнейшем он вовсе откажется от строительства подземных парковок.
В тему
Построены или находятся в различной степени готовности:
- 32-этажное (133-метровое) здание “Парус”, которое станет частью многофункционального комплекса “Бизнес-центр на улице Максима Танка”;
- 30-этажное здание бизнес-центра Royal Plaza на проспекте Победителей;
- жилой комплекс “Славянский квартал” на проспекте Победителей, в состав которого входит 25-этажный жилой “столбик”;
- три 25-этажных дома на проспекте Дзержинского (строительство одного из них близится к завершению);
- одна 25-этажка, которая уже введена в эксплуатацию в миниполисе “Каскад” (еще две строятся);
- энергоэффективные высотные дома на улице Ложинской, две 25-этажки на улице Неманской и одна — на улице Рафиева (строится).
В проектах — строительство гостиничных и административно-торговых комплексов.
К примеру, уникальным высотным комплексом в 60—70 этажей может стать административно-деловой и общественный центр “Минск-Сити”.
Сегодня над созданием схемы расположения в Минске высотных зданий совместно работают Комитет архитектуры и градостроительства и институт “Минскградо”.
