После прошлогоднего спада сейчас покупки-продажи на вторичном рынке жилья Беларуси значительно оживились. С учетом ограничения круга граждан, имеющих право на получение льготных кредитов, спрос в этом сегменте может еще вырасти. Как этот фактор, а также планируемое удешевление кредитов, замедление инфляции и повышение уровня доходов населения может отразиться на стоимости квадратного метра?
Новоселье со скидкой
Гомельчане Татьяна и Сергей Мартыненко — среди тех, кто в нынешнем году справил новоселье. Они накопили денег, одолжили у родственников и купили однокомнатную квартиру.
— На льготный кредит претендовать мы уже не можем, — рассказывает Татьяна. — Поэтому решили больше не ждать и купили квартиру. К тому же цены пока упали. Например, года четыре назад за однокомнатную в Гомеле нужно было отдать около 35 тысяч долларов, а сейчас — 27 тысяч.
Покупатели решили не ждать
Оживление на вторичном рынке жилья отмечают во всех регионах Беларуси. В Гомеле особый спрос на двухкомнатные квартиры, его подогревают россияне и казахстанцы, доля которых в общем объеме покупок за последнее время выросла, по экспертным оценкам, до 30 процентов. В Витебске объем сделок также увеличился, чего не скажешь о некоторых райцентрах этой области, где некоторые квартиры “висят” давно.
“С конца января покупок стало больше, — говорят в одном из брестских агентств. — Многие пережидали начало года, следили, что происходит в экономике, на валютном рынке”.
Правда, по-прежнему покупают только те, у кого есть собственные деньги либо семья продает старую квартиру, добавляет и приобретает новую. “У нас, наверное, с весны прошлого года не было ни одного клиента, который бы использовал кредит. И это понятно: процентные ставки слишком высокие”, — констатируют в агентстве.
Впрочем, не все продавцы спешат обменять квадратные метры на наличные деньги. “Есть много людей, которые не сняли квартиры с продажи, но попросили отложить их предложение до весны или лета, — говорят специалисты. — Чего именно они дожидаются, непонятно”.
Продавцы сбросили по 3—5 тысяч долларов
“Рост активности сделок на вторичном рынке начался еще в октябре — ноябре минувшего года, — констатирует председатель совета Белорусской ассоциации “Недвижимость” Николай Простолупов. — И эта волна плавно перетекла в нынешний год”.
По его мнению, катализатором такого роста стало вовсе не то, что у людей появились деньги либо то, что они решили не ждать льготных кредитов. “Просто на рынке появилось больше продавцов, причем с “внятными”, а не завышенными ценами”, — объясняет он.
Снижение средней цены подтверждают и аналитики портала realt.by. По их подсчетам за последние двенадцать месяцев в Минске средняя цена квадратного метра двухкомнатной квартиры снизилась с 1370 долларов до 1290, то есть примерно на 80 долларов. Если проецировать это на стоимость квартиры, то можно подсчитать, что на покупке жилья можно сэкономить 3—5 тысяч долларов.
Зарплатный и ценовой резерв
“Дальнейшая динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке будет зависеть от двух основных факторов: изменения уровня доходов населения и себестоимости строительства нового жилья”, — считает Николай Простолупов. По его словам, если вырастут зарплаты и себестоимость новостроек, то соответственно и цена квадратного метра пойдет вверх, а если покупательная способность снизится, то и “квадрат” в долларовом эквиваленте может подешеветь.
Стоимость кредитов на вторичный рынок жилья, по мнению эксперта, сейчас существенного влияния не оказывает. Значимость этого фактора может вырасти только в том случае, если граждане смогут получать жилищные кредиты стоимостью не более 15—20 процентов годовых. И хотя кредиты в нынешнем году уже начали дешеветь, до такого уровня к концу года они вряд ли опустятся. Ведь, по прогнозам Национального банка, по итогам нынешнего года уровень инфляции вряд ли составит менее 19 процентов. Поэтому пока в Минске, по экспертным оценкам, не более 5 процентов сделок проводится с привлечением коммерческих кредитов. А года два назад доля таких покупок составляла около 50 процентов.
Аренда вместо покупки
С принятием в январе нынешнего года Указа № 13, определившего новые условия господдержки населения в сфере жилищного строительства, число граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по предварительным оценкам, может уменьшиться с прежних 850 тысяч до 350—400 тысяч. А это значит, что еще большему кругу граждан Беларуси придется рассчитывать на собственные ресурсы, покупать новое жилье на коммерческих условиях либо искать подходящие “квадраты” на вторичном рынке.
Поэтому, считают эксперты, в дальнейшем на государственном уровне нужно стимулировать развитие “вторичного” жилья. Действовать можно по нескольким направлениям. Например, расширять использование системы строительных сбережений и ипотеки. Правда, по-настоящему эти инструменты будут эффективными лишь тогда, когда уровень инфляции в стране упадет ниже 10—15 процентов в год.
Есть и еще один фактор повышения доступности жилья “секонд-хенд”. Как считает декан экономического факультета БГУ Михаил Ковалев, немного сбить цену квадратного метра можно было бы в том случае, если бы на рынке появилось больше продавцов. Повышение тарифов на услуги ЖКХ, связанное с увеличением доли покрытия населением их себестоимости, могло бы подтолкнуть процесс рационального перераспределения жилья. Ведь на пространстве СНГ Беларусь среди лидеров по уровню обеспеченности жильем. На душу населения сейчас приходится около 25 квадратных метров, что больше, чем, например, в России, Украине и Казахстане.
Еще вариант решения жилищного вопроса — расширение предложения арендного жилья. Над этим уже работают на государственном уровне: в столице и других городах строят соответствующие дома, планируется вовлечь в эту сферу имеющееся государственное жилье.
Вполне вероятно, считают эксперты, могло бы вырасти предложение арендного жилья и со стороны граждан. Сейчас на сдаче внаем однокомнатной квартиры в Минске можно заработать более 150 долларов в месяц, в областном центре — более 100 долларов. Чем не стимул становиться арендодателем? А если таких хозяев станет больше, то, возможно, и стоимость съемного жилья пойдет вниз.
Цена вопроса
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке, долларов
- Минск — 1200—1300
- Областной центр — 600—800 (в Гомеле, втором по числу жителей городе Беларуси, — до 900)
- Небольшой райцентр — 500—600
