Как своими силами решить квартирный вопрос и не лишиться жилья
В ноябре и декабре активность продавцов и покупателей на рынке жилья традиционно возрастает – многим хочется решить квартирный вопрос до главного праздника в году и совместить встречу Нового года и новоселье. Эксперты считают, что судя по количеству сделок и колебанию цен на квадратный метр сегодня состояние рынка жилья в столице можно характеризовать как стабильное. Однако цены потихонечку двинулись вверх. Легко ли продать однокомнатную и купить двухкомнатную квартиру в столице, и с какими трудностями приходится сталкиваться, корреспондент «НГ» выясняла на собственном опыте.
Первые шаги
С чего начинать? Обязательно ли обращаться в риелторское агентство или сделку можно оформить без помощи профессионалов? И сколько придется заплатить за их услуги? Какие документы нужно собрать продавцу и покупателю? Попасть в лапы мошенников и лишиться квартиры не хотелось, поэтому решать проблему по журналистской привычке я начала со сбора информации. Выяснилось, что оформлять продажу квартиры через агентство вовсе не обязательно. Заплатив за консультацию в районной нотариальной конторе около пяти тысяч рублей, я поняла, что собрать пакет документов для оформления сделки не составит труда.
От покупателя требуются только паспорт и деньги. Продавец же должен принести в нотариальную контору правоустанавливающие документы на квартиру (в нашем случае — договор купли-продажи), паспорта всех прописанных в квартире и еще две справки. Первую — выписку о том, что никаких запретов на осуществление сделок с квартирой нет, — нужно заказать в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”. Благодаря службе “одно окно” к регистратору для заказа выписки я попала через десять минут после прихода, саму “бумажку” сделали за неделю, заплатить пришлось около 7 тысяч рублей. Вторую справку — выписку из лицевого счета — за пять минут бесплатно оформили в расчетно-кассовом центре ЖЭСа. Обе справки действительны в течение месяца, причем до истечения этого срока взять еще одну выписку в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” нельзя, так что ее стоит беречь. У нас в квартире не были прописаны несовершеннолетние, и на этом список документов, которые мы обязательно должны были предоставить нотариусу, закончился. По телефону нотариус сам уточнил во время сделки, не находится ли квартира под арестом или под иным запрещением. Для спокойствия покупателя продавец может вместе с ним съездить в наркологический и психоневрологический диспансер и взять справки о дееспособности. Оформление сделки в государственной нотариальной конторе стоит пять базовых величин плюс 15 тысяч рублей за компьютерные услуги.
Выяснив юридические тонкости и прочитав советы успешно решивших квартирный вопрос, мы начали действовать. Информацию о продаже квартиры разместили на двух самых оживленных сайтах, посвященных недвижимости, — www.realt.by и www.irr.by. Кроме того, вырезав и заполнив купоны на бесплатное объявление, я отвезла их в газеты “Недвижимость Белоруссии” и “Из рук в руки”. Учтите, что сделать это лучше заранее, так как в печати ваше объявление, скорее всего, появится как минимум через неделю после подачи в газету. Завершив таким образом маленькую рекламную кампанию, я стала ждать звонков от покупателей или... риелторов.
Мухи на мед
В интересах любого человека продать свою квартиру подороже и купить новую подешевле. Как определить, сколько стоит твоя жилплощадь? Очевидно, что ориентируешься на стоимость аналогичных квартир в соседних домах в своем районе. Сначала эксперты советуют выставить цену несколько выше желаемой, что мы и сделали, запросив 50 тысяч у.е. При этом мы учитывали вероятность того, что покупателя нам приведет сотрудник риелторского агентства и в таком случае придется помимо затрат на нотариуса платить еще и посредникам. Кстати, а сколько это стоит? Оказалось, цена немаленькая. Тариф на риелторские услуги по содействию в заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости утвержден постановлением Совмина № 957 и действует с 1 августа этого года. Цена услуг зависит от стоимости квартиры. При сумме сделки с недвижимостью до 4200 базовых величин (наша квартира как раз попала в эту категорию) вознаграждение риелторов составит 3 процента от этой суммы. Получается, продаешь однокомнатную за 50 тысяч долларов — 1,5 тысячи платишь агентству. Если недвижимость стоит от 4200 до 5000 базовых величин, посредники получат 2,5 процента от суммы сделки. Минимальная же риелторская ставка в 1 процент от суммы сделки действует при продаже недвижимости стоимостью 16 500 и больше базовых величин.
Хотя цена на риелторские услуги вроде бы установлена “сверху”, некоторые агентства ухитряются брать с участников сделки даже больше положенного. Однако можно и сэкономить. К примеру, если продавец и покупатель нашли друг друга сами и пришли в агентство только утрясти формальности, некоторые берутся помочь за сумму около 1,4—1,5 миллиона рублей.
Очевидно, что в интересах риелторов заполучить квартиру, которую легко продать и заработать хороший процент при успешном завершении сделки. Поэтому уже с первых дней начались бесконечные звонки из агентств с предложениями заключить с ними эксклюзивный договор. Зачем он нужен нам, один из самых настойчивых риелторов объяснял мне раза три по полчаса минимум. Приводились доводы вроде: “Мы подготовим вам все документы (а это, как вы уже знаете, несложно), приведем покупателя, будем рекламировать именно вашу квартиру, искать вам варианты взамен и т.д.” Однако если и платить, то не только за пустые разговоры. Если бы представитель какого-то агентства привел нам реального покупателя, мы вполне готовы были заплатить за услугу. Отказавшись от эксклюзивного договора, на мой взгляд, убиваешь сразу двух зайцев: вместо одного агента над продажей твоей квартиры начинает трудиться гораздо больше людей в надежде все-таки вырвать у конкурентов изо рта лакомый кусок. Правда, продавцу, не идущему на “эксклюзив”, приходится выдерживать постоянные психологические атаки.
Подводные камни
Опыт общения с риелторами в процессе продажи квартиры вообще можно назвать бесценным. Были среди них вежливые люди, были и откровенные вруны, были и желающие сбить цену. Сотрудница одного из агентств безапелляционно заявила, что больше чем за 45 тысяч нам продать квартиру не удастся. Мол, у нее есть покупатели, но “в такой отдаленный и непрестижный район да при таком ремонте” она их даже не повезет, если мы не сбавим цену. Признаться, мы едва не дрогнули под таким напором. В тот день квартиру готовы были с радостью продать за 46 тысяч “американских рублей”. Однако спасло вмешательство другого агента. Дело в том, что, продавая свою, мы одновременно смотрели варианты покупки двухкомнатной. Казалось, уже нашли идеально подходящий вариант. И вот агент, продающая “двушку” нам, посоветовала цену, наоборот, поднять: “Однокомнатных на рынке мало, к вам каждый день приходят покупатели, так что в любом случае продадите”. И еще один не менее ценный совет того же риелтора помог в итоге разрешить наш квартирный вопрос: “Ищите покупателя с “чистыми” наличными деньгами! Люди приезжают из провинции и готовы заплатить “живые” деньги за однокомнатную в Минске. Поэтому не в ваших интересах ввязываться в сложные цепочки или ждать решения банка на выдачу кредита”.
И вот наконец пришел покупатель, согласный на нашу цену и с “чистыми” деньгами. Вариант взамен у нас тоже был.
С покупателем предварительный договор мы не заключали: я просто написала расписку, что обязуюсь продать квартиру до определенного числа, и взяла залог. В тот же день в фирме мы оформили предварительный договор на покупку “двушки”, вручив залог своему продавцу. Риелторское агентство проверяло “чистоту” нашей будущей квартиры и предоставило нам данные обо всех ее владельцах с момента строительства, а также справки о дееспособности продавца.
Сделка состоялась!
Как проходили сами сделки купли-продажи? С утра мы подъехали с покупателями нашей квартиры в банк, проверили подлинность денег, запечатали сумму в конверт. До нотариата он остался у покупателя. Вместе приехали в нотариальную контору, записавшись заранее и отдав документы на оформление. Как продавцов, нас с мужем очень волновал вопрос: вдруг договор мы подпишем, а деньги не отдадут? Решилось все просто: продавец и покупатель ставят подписи, а нотариус не отдает экземпляры договора, пока конверт с деньгами не передадут продавцу. Итак, первый этап пройден. Едем в риелтор-ское агентство, где наш агент проверяет деньги специальным прибором, вновь запечатывает и отдает нам как покупателю. Также нам предоставили информацию о квартире, в дополнительном договоре мы согласовали сроки освобождения помещения и срок выписки старых жильцов. Едем во вторую нотариальную контору, знакомимся с документами, подписываем договор купли-продажи и передаем деньги. И завершающий этап — вместе с риелтором едем в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”, чтобы отдать договор купли-продажи на регистрацию. Это занимает около двух недель и стоит порядка 40 тысяч рублей.
С момента начала наших действий по продаже квартиры до подписания окончательного договора прошло всего три недели. Нужно сказать, что примерно в то же время, что и я, купить двухкомнатную в Минске за “чистые” деньги пытался и один мой знакомый. Для этого ему пришлось приезжать в Минск четыре раза, и практически безрезультатно. То продавцы раздумали продавать, то решили подождать — авось цены подскочат, — то не могут найти вариант взамен... В итоге предварительный договор все-таки подписан. Остается ждать счастливого решения квартирного вопроса. Возможно, не стоит откладывать его до нового года? За неделю с 16 по 23 ноября 2009 года, по данным аналитического центра Realt.by, средняя цена квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в Минске увеличилась на 0,36 процента — с 1394 до 1399 долларов.
Хотя цена на риелторские услуги вроде бы установлена “сверху”, некоторые агентства ухитряются брать с участников сделки даже больше положенного. Однако можно и сэкономить. К примеру, если продавец и покупатель нашли друг друга сами и пришли в агентство только утрясти формальности, некоторые берутся помочь за сумму около 1,4—1,5 миллиона рублей.
