Новый Жилищный кодекс позволит выселять за коммунальные неплатежи не только нанимателей, но и собственников жилья
Неплательщики — болевая точка всего коммунального хозяйства. На сегодняшний день они задолжали 30 миллиардов рублей, а за эти деньги можно было, к примеру, провести капитальный ремонт около 100 тысяч кв. метров жилья. Наниматели расплачиваются за нежелание платить выселением, но как быть с собственниками? Проект нового Жилищного кодекса предлагает применять к ним такую же меру. Документ может быть принят на нынешней парламентской сессии и уже сейчас наводит ужас на собственников-неплательщиков. О должниках, выселении и новом Жилищном кодексе во время круглого стола говорили Константин ШЕВЧИК, член Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Беларуси по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, Эдмунд ГРИШКЕВИЧ, начальник управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза, Наталья КАЧАН, начальник управления юридической работы и кадров Минжилкомхоза, Светлана ФЛЮРИК, главный специалист отдела организационно-кадровой и правовой работы ГО «Минское городское жилищное хозяйство», Оксана БУДОВСКАЯ, судья Минского городского суда, и Тимофей ЛОБАНОВСКИЙ, директор агентства недвижимости «Час-Пик».
Терпенью приходит конец
«Р»: В августе этого года коммунальщики Петербурга озвучили цифру: в каждой десятой квартире города живут неплательщики. А как обстоят дела в Минске, какая картина по стране?
С.Ф.: Всего в Минске 583 тысячи лицевых счетов. Из них на 1 января этого года с просроченной задолженностью были 30 тысяч счетов — а это 5,2 %. Более шести месяцев коммунальные услуги не оплачивают 1732 лицевых счета — это именно те люди, к которым можно применять меру выселения. Надо сказать, что общая сумма долга за девять месяцев уменьшилась на 320 миллионов: если в январе она составляла 5,2, то в сентябре — около 4,9 миллиарда рублей.
Э.Г.: В целом же по стране процент неплательщиков немного выше, чем в Минске, — 6,6 % от общего количества лицевых счетов. Такой же эта цифра была и в прошлом году. На 1 января 2010-го из 2 миллионов 656 тысяч лицевых счетов 184 тысячи имели просрочку, в том числе 51,2 тысячи в сельской местности. На 1 сентября 2010-го количество лицевых счетов составляло до 2 миллионов 864 тысяч, а просроченных стало 189 000. Более полугода должниками являются 20 % от общего количества просроченной задолженности. В целом уменьшение общей суммы задолженности составляет 986,8 миллиона рублей, или 2,9 %.
Лидерство по неплательщикам как в прошлом, так и в этом году удерживает Витебская область (8,6 %), меньше всего просрочек с платежами на 1 сентября 2010 у жителей Могилевской области (6 %). То есть мы видим, что ситуация с неплатежами стабильна. В первую очередь потому, что дает результаты та работа, которую мы проводим с людьми.
С.Ф.: Действительно, в этом направлении мы работаем планомерно. Это рассылки предупреждений домой и на работу неплательщику, автодозвоны, посещение его квартиры работником ЖЭСа вместе с участковым и так далее. Эффективная мера — отключение канализации. В прошлом месяце, например, отключено 45 квартир с помощью новой системы «Спрут», и, по информации ЖРЭО, задолженность оплачивалась буквально на следующий день.
Так или иначе никто не заинтересован в том, чтобы человек оставался неплательщиком. Есть государственные меры поддержки, которые помогают выбраться из долговой ямы. Если по какой-то причине человек не платил и у него накопился долг, к примеру, 3 миллиона рублей, а пеня 8 миллионов — на этот случай существует процедура, которая позволяет списать пеню. Для этого нужно прийти в ЖЭС или расчетно-справочный центр, написать заявление и погасить основной долг. Также существует адресная социальная помощь по оплате коммунальной задолженности, которая введена сегодня вместо безналичных жилищных субсидий — ее может оказать местный исполком. Хотя бывают и злоупотребления государственной помощью. Например, у нас был случай, когда человеку списали пеню, но он снова стал наращивать свой долг и через год опять попросил о списании.
Иски и риски
«Р»: Когда арсенал средств борьбы с должником использован, но безрезультатен, наступает очередь непопулярной меры — выселения. Часто ли к ней прибегают, и какой сегодня его механизм?
Н.К.: За девять месяцев этого года нашими организациями по всей стране неплательщикам предъявлено 622 иска (из них 235 в Минске) по двум статьям нынешнего Жилищного кодекса: ст. 71 (выселение с предоставлением меньшего жилья) и ст. 39 (выселение без предоставления жилья). По первой статье удовлетворено 76 исков, по второй — 42. Но это не говорит о том, что по всем остальным искам отказано: чаще всего еще до рассмотрения дела в суде люди находят деньги и погашают задолженность.
С.Ф.: Что касается столицы, то по искам у нас лидируют Заводской и Московский районы. По ст.71 в этом году подано соответственно 44 и 48 иска. Меньше всего в УП ЖРЭО № 2 Фрунзенского района — 9.
О.Б.: По поводу механизма. В силу статей 30 и 116 ЖК задолженность может взыскиваться как с нанимателя (собственника) жилого помещения, так и с совершеннолетних членов его семьи, в том числе и бывших.
Жилищно-эксплуатационная организация вправе обратиться в суд с заявлением о возбуждении приказного либо искового производства в отношении неплательщиков, где указывает конкретный период, сумму задолженности и размер пени. Если граждане без уважительных причин в течение шести месяцев не оплачивают жировки, то они могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма. Суд возбуждает производство по делу, обязательно приглашает неплательщика для беседы и предлагает погасить основной долг до начала судебного заседания. Если ответчик просит приостановить производство для того, чтобы собрать деньги, суд идет ему навстречу и дает еще месяц-полтора.
Суд может отказать в иске о выселении, если ответчик погасил долг до вынесения решения. В противном случае выносится решение о выселении. При этом допускается заселение в одну комнату граждан разного пола и без соблюдения норматива в 15 кв. м на человека. Но если в семье есть гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания и проживать с ним в одной комнате невозможно — это обстоятельство учитывается при вынесении решения о выселении.
Решение суда неплательщик может обжаловать в кассационном порядке. Дело направляется в Минский городской суд в месячный срок — это опять-таки время, которое можно использовать на погашение задолженности. Но, правда, в суд кассационной инстанции поступило немного дел — около 50.
«Р»: В каких случаях, кроме оплаты долга, суд может отказать в иске о выселении?
О.Б.: Если жилое помещение не соответствует установленным для проживания санитарным и техническим требованиям или имелись уважительные причины, по которым ответчики не вносили плату. Например, длительная болезнь должника; потеря работы и безуспешные попытки трудоустроиться; отъезд для ухода за больными родителями.
Исполнением решения о взыскании задолженности либо выселении занимаются судебные исполнители. Как правило, имущества, подлежащего описи с целью конфискации для погашения долга, в таких квартирах нет. Поэтому предпринимаются меры для трудоустройства должников, чтобы взыскивать долг с их зарплаты.
Для исполнения решения о выселении судебные исполнители выезжают по месту жительства должника вместе с представителем ЖЭСа и участковым инспектором. Если нужно, предоставляют машину, грузчики перевозят вещи, а счет выставляется неплательщику.
С.Ф.: Раньше были случаи, когда при выселении человека без предоставления другого жилого помещения его вещи приходилось везти в ЖЭС и хранить их там, пока он за ними не придет.
О.Б.: Статистика говорит о том, что по каждому второму делу судом отказано в иске о выселении, по каждому третьему — производство прекращено в связи с оплатой долга. При рассмотрении дел о выселении мы внимательно изучаем причины неоплаты долга в течение шести месяцев подряд. Кстати, неполная оплата также может повлечь выселение в жилое помещение менее занимаемого.
«Р»: Насколько должен провиниться человек, чтобы его выселили «в никуда»? И существуют ли дома по типу общежитий, куда переселяют неплательщиков?
Э.Г.: Таких специальных домов не существует, и их просто расселяют в свободные квартиры. А что касается выселения «в никуда» по ст. 39 Жилищного кодекса, то такая жесткая мера применяется к тем, кто не только не платит за коммунальные услуги, но еще и нарушает правила проживания, разводит антисанитарию, мешает соседям и так далее. По этой статье в этом году выселили 42 человека, в прошлом — 69.
С.Ф.: В Минске в этом году был лишь один такой случай.
Новый кодекс против старых проблем
«Р»: Сейчас за долги выселяют только нанимателей жилья. В то время как 85 % жилфонда страны принадлежит собственникам. Новый ЖК позволит применять эту крайнюю меру и к ним...
К.Ш.: В проекте нового ЖК говорится о том, что если собственник жилья в течение шести месяцев без уважительной причины не оплачивает коммунальные услуги, он может быть выселен в судебном порядке. Есть два варианта. Первый — квартира неплательщика выставляется на аукцион либо реализуется через свободную продажу, вырученные средства пойдут на покупку меньшего по площади жилья и погашения долга, а разница возвращается человеку. Второй — принудительный обмен квартиры должника на меньшую по площади, где проживают граждане-очередники. Естественно, с учетом погашения долга.
Н.К.: В проекте нового ЖК механизм выселения по значительным аспектам отличается от того, который действует сейчас. Нынешним Жилищным кодексом предусмотрено, что взамен того жилья, где проживал неплательщик, мы должны предоставлять ему жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма. То есть если вы живете в квартире со всеми удобствами, вас не могут выселить в квартиру барачного типа без канализации, например, или без горячей воды. Это создавало большие проблемы, потому что свободного жилья не так и много. В проекте нового кодекса предусмотрено, что можно будет выселять и в жилое помещение, уступающее по типовым потребительским качествам занимаемому жилому помещению.
Кроме того, сегодня мы переселяем неплательщиков только в пределах того населенного пункта, где они проживают. Проект же предусматривает, что можно будет переселять и за его пределы. Такая практика уже есть: по Декрету № 18 обязанных лиц выселяют и за пределы определенного населенного пункта. Что касается детей, то в проекте нового Жилищного кодекса также предусматривается, что если ребенок находится в специальном учреждении — лечебно-воспитательном, интернате, детском доме и так далее, а родителей-должников переселяют, то новое жилое помещение, которое предоставляется нанимателю и членам его семьи при выселении или полученной ими в результате принудительного обмена, будет также закрепляться и за ребенком. Эта мера необходима для того, чтобы дети после выхода, например, из детского дома не оказались на улице.
К.Ш.: Что касается семей неплательщиков, в которых есть несовершеннолетние, то такие дела в суде рассматриваются с участием органов опеки и попечительства. Переселение должников возможно только в том случае, если они дают добро. Такую же норму предусматривает и проект нового ЖК.
«Р»: Собственников жилья намного больше, чем нанимателей. Если проект нового ЖК будет принят и вступит в силу, в разы возрастет и количество исков о выселении. Сложно представить, каким образом будут искать жилье для переселения должников. Даже учитывая тот факт, что по новым правилам их можно будет переселять из города в район. На какие структуры будет возложена эта задача, и будет ли учитываться мнение самого неплательщика?
К.Ш.: Что касается самих должников, то проект нового Жилищного кодекса предлагает по отношению к ним достаточно гуманную меру: после того, как суд вынес решение о выселении жильца, ему дается право в течение года самому произвести отчуждение квартиры. Пожалуйста, выбирай себе квартиру, продавай свою, из разницы погашай задолженность. Но если в течение года это не было сделано, ЖЭС обращается в исполком, суд выносит решение по иску исполкома, и это помещение подлежит принудительной продаже с публичных торгов. Но и в этом случае человека не выселяют на улицу: в течение двух месяцев со дня продажи исполком предоставляет должнику другое жилое помещение в собственность меньшей площади, в пределах или не в пределах данного населенного пункта. Плюс ему выплачивается разница между его проданным жильем и новым за вычетом погашаемой задолженности и затрат на отчуждение.
Н.К.: Первоначально в проекте механизм предполагался такой: квартиру продают, а оставшиеся после погашения долга деньги отдают неплательщику. То есть иди, куда хочешь, и покупай ту жилплощадь, которую хочешь. Эта норма была бы более простой для исполкомов, но привела бы к тому, что появилось бы много лиц без определенного места жительства. Чтобы этого не допустить, механизм пришлось усложнить.
Мы настроены на то, что реализовывать все это будет непросто, особенно поначалу. Самый трудный, пожалуй, вопрос — наладить взаимодействие района и области в случаях, если человека будут выселять из одного города области в другой. Второй сложный момент — найти жилье, куда можно будет выселить неплательщика. Оно должно быть в хорошем техническом состоянии и соответствовать санитарным нормам — конечно, нельзя человека переселять туда, где, например, крыша провалилась. Механизм реализации сложный, и думаю, что будут споры и выездные заседания судов. Будет гораздо проще, в первую очередь для самого должника, если он сам найдет себе жилье, например, через риелторские агентства.
Еще один момент — сегодня пока нет положения по продаже жилья с аукциона. Оно уже подготовлено и будет принято в развитие Указа № 387.
В любом случае, законодательство проверяется на практике. Вспомним Указ № 565, который регулирует вопросы постановки на учет и предоставления жилья: он действует с 2006 года, а изменения и дополнения вносились уже несколько раз. Поэтому когда кодекс вступит в силу, мы тут же увидим недостатки и будем, исходя из этого, его совершенствовать.
В обойме с риелтором
«Р»: Еще в прошлом году шел разговор о том, что в борьбе с должниками могли бы помочь риелторы как непосредственные участники рынка недвижимости. Но заинтересованы ли они в этом? На каких условиях готовы сотрудничать с организациями ЖКХ и регламентировано ли это законодательством?
Т.Л.: В наше агентство госструктуры, исполкомы по вопросам неплательщиков не обращались. Когда речь идет о жилье государственной формы собственности и работе с нанимателями, нам в этой сфере особо делать нечего — это госфонд. Но вот в работе с частным жилфондом мы могли бы быть полезны.
Проект кодекса предполагает, что после вынесения решения суда о выселении должнику дается год на отчуждение квартиры. Вот на этом этапе мы можем ему помочь: продать жилплощадь, купить меньшую, поменять. Лишь бы со стороны собственника-неплательщика была инициатива. Сложнее, когда квартиру продают с аукциона. Сначала она продается, а потом в течение двух месяцев человеку подыскивают жилье. А каким должно быть это помещение? Где критерии, кроме разницы в цене? Кто будет определять, это должна быть квартира в черте города или за чертой? Каким образом это все будет реализовываться? Но и здесь мы, риелторы, можем помочь. Приведу аналогию. Наша организация проводит очень большую работу по выселению граждан при сносе домов — за последние пять лет отселили более 400 таких семей, работаем со многими застройщиками. И могу сказать, что процент судебных разбирательств в том случае, когда в этом процессе участвует риелтор, минимален. В первую очередь потому, что это наша работа, и мы умеем ее делать.
Что касается условий, на которых мы готовы сотрудничать, то есть постановление Совмина, в котором четко прописаны тарифы: сколько стоит подобрать квартиру, оформить документы и так далее. Если там чего-то не хватает, то я считаю, можно внести изменения, предусмотреть дополнительные тарифы.
Сами неплательщики обращаются к нам редко. Зато это благодатная почва для всякого рода криминальных элементов. Раньше больше, сейчас, к счастью, меньше, но случалось, что злоупотребляющего спиртным подбирали какие-нибудь «знакомые», выселяли его в деревню, а квартиру продавали. И хорошо, если этому человеку отдавали половину стоимости его жилья.
Э.Г.: Конечно, хорошо наладить взаимоотношения риелторов с местной властью, чтобы у них была информация о неплательщиках и они могли вовремя предложить им свои услуги. Но тут тоже есть нюансы: у человека могут возникнуть вопросы: а почему выбрана именно эта риелторская организация? А почему эту квартиру купили, а не ту? То есть все эти моменты должны быть прописаны.
Н.К.: Поэтому и дается время после вступления в силу кодекса на то, чтобы усовершенствовать механизм.
Т.Л.: На сегодняшний день я уже вижу проблемы, которые могут возникнуть. Квартиры, которые будут выставляться на аукцион с обременением, то есть когда там на то время еще живет человек, потеряют в цене. И было бы более эффективным сначала должника выселить, а потом уже выставлять квартиру на аукцион. На эти цели район мог бы выделить какой-то бюджет, не такие это уже и большие деньги. Если этого не сделать, будут финансовые потери. Это может усложнить покупку жилья взамен.
О.Б.: Сегодня большинство квартир, которые выставляют на аукцион, — это жилье, из которого неплательщика выселили без предоставления ему жилплощади. Должника снимают с регистрационного учета, а помещение остается свободным от притязания третьих лиц и выставляется на продажу чистое.
Т.Л.: Подскажите, пожалуйста, какой процент неблагополучных граждан среди неплательщиков? Ведь если большинство совсем асоциальные личности, то какая риелторская организация решится с ними связываться?
С.Ф.: В Минске из всех неплательщиков неблагополучных — 32 %. Остальные — обычные люди, из которых пенсионеров — 3 %, неполных семей — 6,7 %, малообеспеченных — 3,8 %, многодетных семей — 2,5 % и так далее.
Э.Г.:
