Прошлая неделя для московского рынка недвижимости стала моментом истины: у владельцев жилья наконец сдали нервы, и произошло резкое увеличение предложений на квартиры низшей ценовой категории – «хрущевки» и советские «панельки». Специалисты говорят: это не очень хорошая тенденция — именно такие проявления паники дают основание предположить, что наиболее востребованные до кризиса квартиры могут ускорить общие темпы обесценивания квадратных метров российской столицы. Симптомы не остались незамеченными и в среде белорусских риелторов, ведь отечественный рынок жилья всегда во многом повторял движения «старшего брата».
Пока же в нашей стране ситуация, можно сказать, под контролем — представители рынка недвижимости говорят, что он «спит». Продажи снизились еще в январе, и, по крайней мере, до середины осени надежд на увеличение числа покупок нет. Пока риелторы говорят как минимум о трехкратном падении объемов продаж. Если в прошлом году столичные агентства недвижимости совершили 7,4 тыс. сделок, то есть примерно по 600 в месяц, то за последний квартал специалисты оформили документы всего на 730 квартир. «Тенденция падения налицо: в апреле было проведено около 400 сделок купли-продажи, в мае — около 200, но если брать по итогам полугодия, мы ни за что не выйдем на прошлогодние показатели, тем более что и в ближайшие месяцы по всем параметрам агентства недвижимости ждет серьезный провал. Самыми удручающими результаты будут в августе», — говорит председатель Ассоциации недвижимости Николай Простолупов.
Риелторы стараются делать хорошую мину при плохой игре, утверждая, что нынешний спад продаж имеет сезонный характер — летом количество сделок на рынке сокращается. Но, как отмечают в БелЦТН, спады в нашей стране давно перестали быть традиционными. «В прошлом году именно июнь — август оказались самыми успешными месяцами: в среднем ежемесячно регистрировалось около 750 сделок. Хотя, конечно, если сравнивать эти цифры с 2002—2003 годами, когда в столице продавались 20—25 тыс. квартир в год, это ничтожные цифры», — отмечает Николай Простолупов.
Специалисты указывают и на другие негативные тенденции: в последнее время резко увеличилось число сделок по купле-продаже жилья, которые проходят мимо рынка. Проводимые между родственниками, знакомыми и друзьями, и в лучшие времена они составляли примерно 15—20 % от общего объема продаж. Ведь близким людям нет нужды идти в агентство недвижимости, они друг другу доверяют и документы способны оформить самостоятельно. Но теперь приобретать жилье без помощи риелторов становится делом вполне традиционным, особенно часто так делают граждане, которые производят размен квартир. Клиенты приходят в агентства, узнают контактные данные потенциальных продавцов или покупателей и потом уже без обращения к услугам агентов самостоятельно занимаются оформлением бумаг, экономя при этом 1—3 % стоимости жилья. Как говорят в агентствах недвижимости, сегодня их бизнес губят кризис и служба «одно окно». Ведь провести нотариально заверенную сделку можно в считаные дни и даже часы без посторонней помощи.
Хотя потребность в жилье никуда не исчезла, но за время кризиса уже накопился так называемый отложенный спрос — когда люди в принципе хотят сделать какую-то покупку, но из-за неблагоприятных обстоятельств откладывают ее до лучших времен. Даже платежеспособным гражданам нужна уверенность в завтрашнем дне и стабильных доходах в будущем, чтобы решиться вложить сбережения в приобретение квартиры, да еще в большинстве случаев в кредит. А вот этой-то уверенности нынче нет. Сегодня снижаются цены в новостройках, можно найти предложения по $ 1 тыс. за квадратный метр, а вот вторичный рынок пока держит позиции, снижение цен составляет менее 1 % в месяц. Как отмечают аналитики интернет-ресурса Realt.by, в конце июня цены на недвижимость сложились на весьма оптимистичном для потенциальных покупателей уровне. Однокомнатные квартиры в среднем стоили $ 52,1 тыс., двухкомнатные — $ 71,8 тыс., трехкомнатные — $ 97,1 тыс., многокомнатные — около $118,7 тыс. При этом стоимость одного квадратного метра в однокомнатном жилье составляла примерно $ 1440, в «двушках» — $ 1397, в «трешках» —$ 1368, в крупных квартирах — примерно $ 1404, хотя еще в марте однокомнатные квартиры стоили $ 1620, двухкомнатные — $ 1600, трехкомнатные — $ 1581, а многокомнатные — $ 1612. Таким образом, только за один квартал падение составило 12,05, 13,92, 14,85 и 14,23 % соответственно. Хотя при этом аналитики уверяют: цены стабилизировались, и сегодня наблюдается лишь плавное их снижение. Если посмотреть структуру предложения, то продавцы снижать цены уже не желают. Они предпочитают снять квартиры с продажи до поры до времени в расчете на то, что цены все-таки начнут опять расти. Так, за последние месяцы с рынка окончательно вымыло недорогие однокомнатные квартиры стоимостью ниже $ 40 тыс., и найти сегодня маленькую «хрущевку» в не самом приличном районе можно только за $ 42—45 тыс.
Такой паники, которая сегодня подмывает российский рынок жилья, в Беларуси в обозримом будущем не прогнозируют, но многие специалисты строят планы по поводу оживления рынка не раньше 2010 года, когда в стране стартует программа массового строительства жилья, анонсированная Нацбанком. Так, в 2010 году планируется возвести 9 млн. «квадратов» вместо ранее запланированных 7,5 млн. Это, конечно, решит многие социальные вопросы — сократит очередь нуждающихся в крупных городах, будет способствовать экономическому росту в стране, но не стоит забывать, что эти квадратные метры попадут на рынок не ранее чем через 7—10 лет. Примерно к тому времени будут погашены льготные кредиты, взятые на постройку жилья. К тому же 2 млн. квадратных метров, которые планируется возвести в белорусской столице, в пересчете на комнатные показатели дают не самые интересные цифры — около 30 тыс. отдельных квартир. Учитывая, что сегодня в Минске только число очередников превышает 300 тыс., стройка разом проблемы решить не сможет.
Другой точки зрения по-прежнему придерживаются застройщики. Некоторые представители строительного бизнеса, несмотря ни на какие микро- и макроэкономические факторы, обещают рост цен на недвижимость уже осенью.
