(Окончание. Начало материала читайте ЗДЕСЬ)
«Р»: Евгений Владимирович, что предполагает в нашей стране частная собственность на землю? Могут ли ее изъять в случае градостроительной необходимости? На что вправе рассчитывать в этом случае собственники?
Е.К.: Понятие частной собственности на земельные участки введено 16 июня 1993 года соответствующим законом. Собственность — это возможность владеть, пользоваться и распоряжаться. Но, к сожалению, если есть необходимость изъять участок для госнужд (скажем, в градостроительных целях), его изымут в судебном порядке, даже если гражданин будет против. Яркий пример – столичный район Каменная Горка. Когда-то это была территория Минского района, потом ее включили в черту Минска. В итоге здесь началось строительство нового микрорайона, и УКСу нужно было занимать участок, который в свое время сельисполком передал в частную собственность гражданину. Согласно законодательству выкупают земельные участки по кадастровой стоимости. Так вот, когда подсчитали цену участка в 15 соток, получилось, что УКС должен выплатить владельцу 257 тысяч долларов США.
«Р»: Могут ли минчане, дома которых идут под снос, рассчитывать на компенсационный участок в столице?
С.К.: По закону те жители, дома которых идут под снос, имеют право получить участок в любом населенном пункте республики.
Но проблема в том, что в городской черте практически нет участков для строительства усадебного жилья. При этом около 200 многодетных семей состоят на очереди на предоставление земельных участков для строительства домов с господдержкой. Мы обратились в Минский райисполком с просьбой предоставить территории городу в Минском районе. По этому поводу состоялось несколько совещаний. В итоге городу предоставили 500 гектаров в районе Смолевичей, и мы приступили к освоению этой территории как района индивидуального жилищного строительства для жителей Минска.
Экономика считается по-разному
«Р»: В то время как угроза отселения или уплотнения для многих из перечисленных сегодня деревень – ближайшая перспектива, для деревни Копище в километре от МКАД это уже реальность. Одно из предложений архитекторов предполагает снос всей индивидуальной застройки. И это при том, что 30 домов, построенных после 2006 года в соответствии с разрешением Минрайисполкома, имеют нулевой или близкий к тому износ. Выходит, нет никаких гарантий, что завтра любого в Минском районе не снесут ввиду градостроительной необходимости?
С.К.: По Копищу к нам обратились проектировщики УП «Минскградо». У них в задании на разработку проекта детального планирования значился снос усадебной застройки. В адрес УП «Минск-градо» направлено письмо о том, чтобы решение по Копищу принималось не умозрительно. В данном случае нужно выполнить оценку конкретной планировочной ситуации и ответить на целый ряд вопросов: качество жилфонда, возможность реконструкции территории по нормам столицы, санитарно-гигиенические и противопожарные меры, экономическая эффективность использования территории в случае сноса домов.
В Минске мы хотим сделать следующее. Во-первых, опубликуем на сайте Мингорисполкома список территорий, на которые уже есть детальные планы на базе генерального плана. Тем самым мы внесем ясность до 2030 года. Но если мы сейчас объявим территории, где жилфонд будет сохранен, там все застроят коттеджами. А другим жителям Минска мы будем строить дома за десятки километров…
В очереди – более 21 000 человек
«Р»: Вопрос представителям рай- и облисполкома. Расскажите, как планируете выходить из ситуации, которая в ближайшей перспективе грозит стать типичной: дом новый, а его нужно сносить?..
А.Ч.: Что касается Копища, то к общественному обсуждению инициативная группа подготовилась лучше, чем представители районных архитектурных служб. Сегодня мы даем юридическую оценку всем тем вопросам, которые были озвучены… В Копище изменяется регламент застройки, она будет смешанной, что предполагает сохранение усадебных домов по максимуму. Но если там необходимо будет пробить улицу, проложить инженерные сети и этому будет мешать жилой дом, тогда его придется сносить.
П.К.: Есть два варианта решения. Первый — материальная компенсация по рыночной стоимости. И второй — предоставление равноценного земельного участка под строительство дома на территории Минского района. На данный момент в очереди за участком стоят более 21 тысячи человек, и есть три очередности деления. Согласно Указу № 58 минчане идут вне очереди. Отказ можно обжаловать в суде.
«Р»: Так все-таки имеют ли эти люди право на первоочередное получение участка в той же местности для компенсации? Да или нет?
А.Ч.: Да. В законе это прописано. Но, чего греха таить, на бумаге и в жизни получается по-разному.
«Р»: Насколько мы поняли, жителям деревень вблизи МКАД следует заранее запасаться грамотными юристами и приходить на общественные слушания как на судебный процесс…
А.Ч.: В стороне от этих вопросов жители, разумеется, не должны оставаться. Тем более что существующее законодательство в обязательном порядке предусматривает процедуру общественного обсуждения.
П.К.: Я считаю, протокол общественного обсуждения должен отправляться на экспертизу так же, как и проект.
А.Ч.: Срок реализации плана детальной планировки рассчитан на семь лет. За это время вся ситуация конкретной территории в градостроительном плане может кардинально измениться. Поэтому рассчитывать на то, что ПДП, который разрабатывается сегодня, будет существовать годы, не приходится. Но я согласен с тем, что проектировщики должны гибче подходить к разработке проекта детальной планировки с учетом конкретной градостроительной ситуации. Гораздо легче работать, когда предполагаемая под освоение территория свободна от существующей застройки и представляет собой чистый лист бумаги. Сиди, фантазируй, рисуй кварталы. Другой вопрос, когда оказываешься в конкретной ситуации с конкретными людьми и новыми жилыми домами. Для разрешения этой ситуации потребуется высший пилотаж.
«Р»: Минск рано или поздно поглотит территорию усадебной застройки. И здесь всегда будут довольные и недовольные… Как будут выстраиваться отношения высотного города, которому нужны все новые и новые жилые метры, и близлежащих населенных пунктов с усадебными домами?
Е.К.: Сегодня стоит задача разработать концепцию развития территории Минска вокруг второй кольцевой дороги. Уже есть предложения эффективного использования этих территорий, включая Заславское водохранилище. Следующий этап — программа городов-спутников и выноса промышленных предприятий, не соответствующих нормам Минска, с этой территории. Я считаю, каждый из нас должен стать на место этих людей. Недопустимо, чтобы человек, получив пару лет назад разрешение на реконструкцию, через три года стал перед фактом сноса. Так узко смотреть нельзя. И еще. Главная проблема сегодня кроется не в законодательстве: там все прописано четко. Проблема – в вялотекущем исполнении этого законодательства.
А.Ч.: Перспектива градостроительного развития Минска в первую очередь будет зависеть не только от экономического благосостояния жителей будущих жилых районов Минска, но и всей республики. Есть хорошая пословица: было гладко на бумаге, да забыли про овраги. Возьмем для примера реконструкцию улицы Маяковского. Там стоят домики, которые построены после войны. Они до сих пор имеют печное отопление, но даже их снести очень сложно. Например, в одном из домов площадью 60 кв. м прописаны 17 человек... В соответствии с существующим законодательством государство при отселении должно предоставить жилье с учетом не менее 15 метров на каждого. Гораздо легче в жизни оказалось снести три жилых многоквартирных дома по улице Маяковского: 117, 119, 121.
П.К.: Проблема, с которой столкнулся Минский район, — исторически сложившаяся хаотичная застройка. Чтобы максимально безболезненно все это скорректировать, нужно общаться с людьми, прежде чем что-то делать.
