Что происходит с ценами на обветшалые строения и почему некоторые из них и даром не берут
На этот комплекс возле Зельвенского водохранилища недалеко от деревни Лавриновичи обратила внимание во время одной из командировок — огромная территория, сосновый бор, десяток построек. Пустующих. Точнее, недостроенных. История реабилитационно-восстановительного центра, который и должен был появиться здесь, тянется еще с 1990-х годов. Возможно, скоро в ней будет поставлена точка — в минувший вторник центр был выставлен на электронные торги. По цене одна базовая величина. И покупатель нашелся… Но построек, которые ждут новых хозяев, по всей стране больше тысячи. И практически 80 процентов из них находятся в сельской местности.
Как формируется цена на них, кто готов вдохнуть жизнь в старые строения и всегда ли стоимость соответствует внешнему и внутреннему виду, узнавала корреспондент «СГ».
ТЕРРИТОРИЯ этого самого центра у Лавриновичей обнесена забором. По проекту здесь должен был вырасти чуть ли не целый город — двадцать спальных корпусов, клуб, кафе, баня-сауна, пункт проката, прачечная, продовольственный склад… Место для реабилитации и восстановления благодатное — на берегу водохранилища, кругом сосны, ни предприятий, ни шумных магистралей рядом. Строительство началось в марте 1991 года, распахнуть двери центр должен был через 33 месяца. Не сложилось ни через три года, ни через десять. В начале 2000-х недостроенный комплекс унитарное предприятие «Белпрофстрой» передало на баланс Республиканского центра тылового обеспечения МЧС. Еще через пять лет он переходит учреждению «Гродненское областное управление МЧС» и выставляется на продажу.
Покупатель нашелся в 2008 году — к тому моменту цена на объект была снижена до минимума. За каждую постройку просили всего ничего — по одной базовой величине. Такая сумма устроила одного из претендентов: стороны ударили по рукам… Но условия договора купли-продажи покупатель выполнить не смог, и через пять лет объект вновь вернулся на баланс областного управления. Начался очередной круг — в начале 2014-го центр выставили на продажу по оценочной стоимости. За весь объект просили примерно 2 миллиона 245 тысяч долларов. Желающих не нашлось, цена уменьшилась на 20 процентов. И снова глухо. В итоге хоть цена и снизилась на 80 процентов от первоначальной, было проведено десять аукционов, центр хозяина не обрел. В феврале 2016-го ценник вновь достиг минимума: базовая за объект. Старший инженер учреждения «Гродненское областное управление МЧС» Андрей Быльчинский рассказывает, что и тогда недвижимость никого не заинтересовала:
— Аукцион в феврале этого года не состоялся, но 5 июля были проведены первые электронные торги, и реальный покупатель нашелся. Центр был выставлен на продажу за 945 рублей (цена до деноминации 9 миллионов 450 тысяч рублей. — Прим. авт.). Продан за 41 тысячу 92 рубля 25 копеек (или 21 тысячу долларов). Покупателю при этом нужно будет выполнить условия договора, о которых было известно заранее.
Среди таких условий, например, разработать проектно-сметную документацию не позднее чем за три года, строительство начать через 6 месяцев после утверждения проекта, при этом продать объект нельзя будет до тех пор, пока покупатель не выполнит все условия договора. Так у центра может появиться вторая жизнь. Главное, чтобы не повторился сценарий 2008-го.
НЕТРУДНО посчитать, что с начала 2014-го до реальной сделки в 2016 году центр подешевел, если можно так выразиться, на 2 миллиона 224 тысячи долларов. Именно такая разбежка между стоимостью оценочной и ценой реальной. Понятно, деньги были вложены, и хочется «отбить» их по максимуму. Но в итоге канитель затягивается на долгие годы. Сейчас главное, чтобы объект приносил деньги. И если новый покупатель сможет воплотить все задуманное в жизнь и открыть на старом месте пусть даже не реабилитационный, а туристический центр, то со временем средства в бюджет все равно вернутся — в виде налогов. Да и новые рабочие места для Зельвенского района только плюс.
При этом возникает логичный вопрос: не отпугивает ли потенциальных покупателей первоначальная стоимость объектов? Как оказалось, отпугивает. Полгода назад познакомилась с фермером из Могилевской области. Он просил не указывать его имени, но о проблеме, с которой столкнулся, поговорить согласился. Фермер начинающий. Решил заняться разведением свиней. Приобрел тридцать голов и временно поставил их в старом пустующем сарае, который арендовал. В сарае ни света, ни водоснабжения, ни отопления. Пол, потолок, четыре стены. Рядом с этим сараем и надел земли. Но когда заикнулся о цене покупки, то чуть с инфарктом не свалился: за развалюху эту запросили 14 миллиардов старых рублей. Ясно, ждать, пока цена снизится до приемлемой, фермер не стал. Нашел такой же сарай за 3 миллиона рублей. В итоге животные стоят в одном месте, земля находится в другом, а «золотой» сарай догнивает себе потихоньку.
ИЗУЧИВ сайты райисполкомов, поняла, что оценочная стоимость пустующей недвижимости действительно иногда удивляет. В том же Зельвенском районе сейчас выставлено на аукцион здание библиотеки в деревне Мадейки практически за 1,5 миллиарда рублей (с учетом деноминации — 142 836,96 рубля)! В самой Зельве продают пустой склад более чем за 973 миллиона (97 тысяч 337 рублей после деноминации).
Как же формируется, откуда возникает такая цена? Заместитель начальника управления оценки Государственного комитета по имуществу Вячеслав Белоусов поясняет:
— Продажа объектов осуществляется по начальной цене, определенной как оценочная стоимость на 1 января. Она устанавливается самим балансодержателем на основании данных бухгалтерского учета. Документом, подтверждающим стоимость, считается акт о внутренней оценке. Он тоже составляется непосредственно самим балансодержателем.
— А что делать тому же фермеру из Могилевской области: неужели ничего не остается как ждать, пока стоимость начнет снижаться из-за того, что аукцион не состоялся?
— Если важный момент, если, допустим, фермер арендовал объект более трех лет, то у него есть право первоочередного выкупа. Ему объект может быть продан по рыночной цене. Если же не арендовал, то у человека нет права просто взять и купить — объект выставляется на аукцион по оценочной стоимости, определенной на 1 января. Приобрести его может любой желающий на равных условиях.
Всего по стране сейчас готово к продаже более 1030 различных пустующих объектов. Практически 80 процентов из них находятся в сельской местности и малых населенных пунктах. Объяснение этому простое: в деревнях чаще освобождаются здания, а точнее, закрываются социокультурные объекты. В Лепельском районе, в частности, продаются здания бывших библиотек и клубов в деревнях Матырино, Суша, Григоровичи, Звезда, закрытых ФАПов и санчастей — в Веселово, Григоровичах, Заслоново… Каждое — за одну базовую. Если покупатель найдется.
ЧТОБЫ стоимость от оценочной снизилась до одной базовой, как правило, нужно от четырех месяцев до полугода. Начальник управления по распоряжению имуществом республиканской собственности Государственного комитета по имуществу Андрей Семенов рассказывает:
— Если объект не продается по начальной, то есть оценочной, стоимости, тогда органами управления может быть принято решение по снижению цены. Первоначально она снижается на двадцать процентов, затем — на пятьдесят, далее — на восемьдесят. Не продается и в этом случае? Тогда стоимость может быть установлена на уровне одной базовой величины. Также в Указе № 294 прописаны объекты республиканской формы собственности, решение по продаже которых принимают местные органы власти, которые могут быть сразу проданы за одну базовую. Впрочем, такие решения принимаются редко. Как правило, все же аукционы начинаются с оценочной стоимости, и постепенно, если не находится покупатель, выходят на минимальную стоимость.
Итак, пустующие здания вовлекаются в оборот. Пусть порой и не так быстро, как хотелось бы. Главное при этом, чтобы продавец и покупатель играли на одном поле. Первый — разбирался в законодательных хитросплетениях и не поворачивался спиной к покупателю. Второй — выполнял условия договора, а не брался за гуж, а потом говорил, что не дюж.
borisovez@sb.by
