Ставки аренды «квадратов» в деловых центрах разного класса существенно снизились.Потребность в офисах есть, но в компактных
Еще год назад казалось, что из-за коронавируса и удаленки весь арендный рынок накрыл локдаун, из которого довольно непросто выкарабкаться, но ситуация постепенно выравнивается. Данный сегмент угасающим не назовешь, пусть пандемия и заставила многие организации пойти по пути оптимизации.Рассмотрим во многом типичную историю малого бизнеса. Хозяйка детского центра и художественной студии Екатерина Миронова арендовала 150 квадратных метров для творческих занятий в 2019-м возле метро «Спортивная», а спустя два года ее детище занимает площадь всего 50 «квадратов».
— У меня малое дело, а не бизнес IT в онлайн-режиме. Научить ребенка рисовать можно только при живом общении. Пришлось проявить рациональность и ответственность, сократив арендуемую площадь при ощутимом сезонном снижении потока клиентов. Я обладаю скромными ресурсами: арендная плата является существенной статьей расходов, — призналась Екатерина.
Хотя бизнес занял меньше пространства для встреч с детьми и родителями, хозяйка не скрывает, что работать на такой площади стало функциональнее и даже уютнее. Постоянные клиенты в детском центре есть, а значит, Екатерина останется надежным съемщиком по прежнему адресу.
Предприниматель Екатерина МИРОНОВА из-за пандемии оптимизировала рабочее пространство своего центра: с 150 до 50 квадратных метров для творческих занятий детей.Для арендатора очень важно, что снизились ставки арендной платы. Собеседница поделилась некоторыми цифрами:
— Помещение снимаю по ставке от 22 рублей за квадратный метр. Коммунальные платежи невысоки — около 100 рублей. Летом арендодатель снижал ставку до 17 рублей за квадратный метр, устроив арендные каникулы. Мой центр находится на втором этаже, и я подумывала сменить дислокацию: найти помещение на первом этаже, с санузлом неподалеку и более комфортной инфраструктурой, тем более что на рынке освободилось много отличных офисов из-за непростой эпидемситуации. Но местоположение нашего центра устраивает меня и клиентов. Уже вложила средства в ремонт стен и планирую продолжать арендовать пару кабинетов по тому же адресу в ближайшее время.
В арендном вопросе для предпринимателей по-прежнему важны классические четыре координаты: сам объект, место, цена и продвижение (реклама). Вместе с собственницей центра мы взяли калькулятор, зашли на риелторские сайты и приценились к помещениям на первых этажах административных зданий поближе к метро. Прозвонив десяток предложений, пришли к выводу, что можно найти варианты малых кабинетов и по ставке 13—15 рублей за квадратный метр. Заметили по ходу поиска, что некоммерческие организации находят места для своих площадок даже по бюджетной ставке 5 евро за «квадрат». Когда-то такая сумма в объявлениях выставлялась за складское помещение без окон, телефонии и удобств, а сегодня можно за эти деньги арендовать хоть и небольшое, но административное помещение.
Начинающим бизнесменам, которым нужны помещения для переговоров, деловых встреч, общения с клиентами, сегодня предлагается огромное количество коворкингов, почасовая аренда в различных центрах, бизнес-инкубаторах. Представители малого и среднего бизнеса обращают внимание на разнообразие вариантов помещений с невысокими арендными ставками от государственного арендодателя.
Арендодатели идут на различные уступки, чтобы недвижимость не простаивала впустую.Индивидуальный подход и разнообразие
Пандемия, оптимизация площадей, переход на дистанционный формат деятельности компаний, рост числа коммерческих площадей, безусловно, сказался на работе крупнейших арендодателей. В ГУ «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь рассказали:— За последние пять лет рынок коммерческой недвижимости в столице прирос более чем на 300 тысяч квадратных метров. Если по состоянию на начало 2016-го доля площадей Главного управления в объеме рынка коммерческой недвижимости в Минске составляла 55 процентов, то в начале 2021-го — около 35 процентов. Это связано прежде всего с увеличением предложений на рынке коммерческой недвижимости. С учетом принимаемых мер по вовлечению в оборот недвижимого имущества общая площадь предлагаемых Главным управлением к сдаче в аренду помещений по сравнению с аналогичным периодом 2020 года уменьшилась на 38 процентов.
Рынок объектов аренды для бизнеса постоянно расширяется при снижающемся спросе. Общий объем объектов коммерческой недвижимости в Минске в 2021-м превысил миллион квадратных метров, и это без учета новых объектов, которые на данный момент находятся на разных стадиях строительной готовности. Со слов специалистов управления, ввод их в эксплуатацию усложнит и без того непростую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, поскольку в настоящее время количество предлагающихся в аренду офисов увеличилось на 30 процентов.
Специалисты управления констатируют, что наиболее востребованными сегодня являются офисные помещения площадью до 50 «квадратов». На них приходится свыше 80 процентов заявок на аренду от общего количества поступивших. На помещения площадью от 51 до 100 квадратных метров — более 14 процентов, свыше 100 «квадратов» — 5 процентов. Помещения для организации общепита, розничной торговли, несмотря на эпидемиологическую обстановку, также пользуются повышенным спросом. Вместе с тем есть особенности сдачи в аренду помещений для организации данных видов деятельности. Заключение договоров происходит по результатам проведения аукционов по продаже права заключения арендных соглашений.
Тенденция к снижению спроса на недвижимое имущество сохраняется в этом году из-за удаленки и оптимизации, особенно в IT-сегменте арендаторов. К слову, сегодня на айтишников приходится около 40 процентов от всех суммарно арендованных площадей минских бизнес-центров. А вот в секторе складской недвижимости специалисты ведущего арендодателя не отметили существенных изменений, поскольку ставки аренды, по которым предлагаются в пользование помещения данного типа, изначально низки — и даже в неблагоприятных эпидемиологических условиях отток арендаторов невысок. Величина спроса в сфере розничной торговли и общественного питания постепенно стабилизируется.
В непростой эпидемиологической обстановке арендаторам предлагаются различные варианты поддержки: арендные каникулы, пересмотр и снижение арендных ставок.Есть преференции
Владимир Круглянин, начальник ГХУ Управделами Президента, пояснил, за счет каких факторов нормализуется ситуация с нежилыми метрами:— В сложившихся обстоятельствах спрос на недвижимое имущество, предлагаемое к сдаче в аренду, стабилен, в том числе и со стороны компаний IT-сектора. Прежде всего это обусловлено индивидуальным подходом к каждому арендатору, подбором наиболее оптимальных площадей для организации его деятельности с учетом заявленных критериев отбора. В непростой эпидемиологической обстановке предлагаем арендаторам различные варианты поддержки: временное снижение размера арендной платы, предоставление отсрочки исполнения обязательств по оплате арендной платы и другое. Организации, арендующие площади у Главного управления, в период пандемии смогли воспользоваться возможностями Указа № 143 «О поддержке экономики». Его преференции для многих субъектов хозяйствования стали существенной поддержкой в сложившейся ситуации. Как ведущий арендодатель, можем предложить самые разные варианты размещения, ведь в ведении управления находится более 300 зданий республиканской собственности по всей стране, хотя большинство из них, конечно же, расположены в Минске. Многие здания находятся в историческом центре столицы и бизнес-районах, имеют удобные подъездные пути и выезд на кольцевую автодорогу. Следует отметить, что объекты государственного недвижимого имущества по-прежнему привлекательны в цене, поскольку ставки арендной платы привязаны к базовой арендной величине, а не к курсам иностранных валют. В целом размер средней ставки по заключенным договорам аренды нежилых помещений в 2021 году сохранился на уровне 2020-го. Прежде всего, это обусловлено введением моратория на изменения размера базовой арендной величины и недопущения увеличения размера арендной платы.
Главное управление постоянно проводит анализ ставок арендной платы республиканского, коммунального и коммерческого недвижимого имущества, предлагаемого к сдаче в аренду, и применяет механизм их пересмотра.
— Несмотря на то что сегодня процент свободных помещений небольшой (колеблется на уровне 3 процентов), то, что есть в наличии, способно удовлетворить требования физических, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей любого класса бизнеса. Ознакомиться со всеми актуальными предложениями можно на официальном сайте Главного управления, — добавил Владимир Круглянин.
Дефицита офисов не предвидится
Если же оптимальных предложений аренды помещений в базе государственного арендодателя этой осенью вы не нашли, то можно обратиться в коммерческое агентство недвижимости, где попробуют подобрать желаемый объект в негосударственном фонде офисов и нежилых помещений. В известной компании специалисты подтвердили факт заметного снижения арендных ставок по всем классам офисной недвижимости. Руслан Орлов, руководитель направления коммерческой недвижимости крупнейшего агентства недвижимости, рассказал подробности:
Руслан ОРЛОВ.
Весь объем предлагающихся в аренду офисных площадей в бизнес-центрах Минска составляет более 117 тысяч квадратных метров. То есть в столице миллион сто тысяч квадратных метров, и в эту площадь не входят встроенные помещения в домах жилого фонда.
— Сегмент административных помещений гибкий, весьма чувствительный к эпидемиологической обстановке, поэтому живой, — заметил Руслан Николаевич. — Надо отметить, что в 2021-м практически ни один месяц по числу сделок не проседал. По сравнению с прошлым годом спрос на административную недвижимость увеличился на 35 процентов, но надо учитывать, что при этом показатели спроса на метры для бизнеса ниже на 28 процентов, чем в 2019-м. Сегодня состоятельные арендаторы предпочитают снимать качественные помещения по ставке 14—15 евро за квадратный метр, которая еще пять лет назад составляла 20—25 евро. Условия размещения отмечаются стандартами повышенной безопасности, улучшенной коммуникации и инженерии. IT-компании с падением арендных ставок предпочитают переезжать в более комфортабельные офисы. Если ранее желаемая площадь для корпорации была 1000 квадратных метров, то сейчас около 700 «квадратов». Верхняя заявляемая ставка была 18 евро, а стала 14 евро. Разумеется, о повышении ставок аренды во всех классах административной недвижимости в нынешних реалиях говорить не приходится. Строительство новых объектов ведется, но медленными темпами. Сделок по купле-продаже нежилых помещений наблюдаем существенно меньше. По официальным данным, за семь месяцев этого года сделок прошло на 20 процентов меньше, чем в 2020-м, но при этом площадь реализованных квадратных метров в этом году выше 2020-го на 78 процентов.
Специалист агентства также подчеркнул, что сегмент торговой недвижимости более успешно выходит на нормализацию и доковидный уровень. С начала пандемии цены на объекты торговли тоже упали, но не так серьезно, как на административную недвижимость. Таким образом, арендаторы не готовы платить за рабочее пространство по прежним ценам, а арендодатели приспосабливаются к новым реалиям и снижают планку ставок.
shimuk@sb.by
Фото Егора Ермалицкого и из архива Екатерины Мироновой.
