Рынок загородной недвижимости застыл в ожидании обновления законодательства и цен.
Говорят, что в странах Западной Европе в минувшем году кризис только добавил у населения охоты приобретать загородные домики. Видимо, рачительные европейцы пришли к мнению, что морковка, огурцы да петрушка, выращенные на собственных грядках, могли бы существенно сократить расходы на питание. А вот в Беларуси минувший год для этого сегмента рынка недвижимости, напротив, оказался не самым удачным. И дело отнюдь не в отказе питаться экологически чистыми продуктами, а в отсутствии платежеспособного спроса. Глядя на то, как падает цена квадратного метра в городах, граждане справедливо предположили, что в провинции снижение будет ничуть не меньшим. И не ошиблись: риелторы зафиксировали значительный обвал цен. К примеру, дачи, которые ранее выставлялись по $ 20—25 тыс., подешевели примерно вполовину — до $ 10—15 тыс.
Риелторы сетуют, что просчитать, насколько упала цена квадратного метра в загородных строениях, не представляется возможным. В отличие от типового городского жилья каждый коттедж или дачный домик настолько индивидуален, что сам по себе может являться мерилом своей стоимости. Как правило, гражданин, выставляющий на продажу сельскую «фазенду», чуть ли не на глаз прикидывает его возможную цену, плюсует к ней дополнительные бонусы, такие, как удобство подъездных путей, наличие неподалеку станции электрички или проведенной рядом с участком газовой магистрали, и уже потом начинает отчаянно торговаться с покупателями, отстаивая свою калькуляцию. Говорят, что в минувшем году в среднем цены на рынке загородной недвижимости упали на 20—30 %, хотя нередки были случаи, когда продавцам дачных домиков приходилось в два раза удешевляться относительно первоначальных требований.
В агентствах недвижимости отмечают: спрос на одноэтажное жилье в провинции начинает выравниваться. Но, как говорит руководитель компании «Загородный дом» Владимир Чернушевич, самым грозным врагом рынка загородных домов и участков в нынешнем году стал… автомобильный рынок страны. В ожидании введения высоких ввозных пошлин физические лица бросились обновлять свои автопарки и другие крупные покупки для них отошли на второй план. В итоге до апреля сделок на загородном рынке практически не совершалось. Хотя, как признают риелторы, в этом нет ничего удивительного: дачные домики и участки традиционно начинали продаваться только с наступлением тепла и сходом снежного покрова. Причины понятны: покупателям проще оценить выбранную недвижимость и обнаружить недостатки, которые скрыты зимой, — проверить, не затапливается ли участок водой, в каком состоянии фундамент и исправно ли работают коммуникации.
Совершенно иные эмоции вызывают земельные участки. По самым скромным оценкам, в радиусе 30—40 километров от белорусской столицы сегодня выставлены на продажу более 17 тыс. наделов. Для сравнения: весь фонд коттеджей, как достроенных, так и пустующих, на этой же территории составляет примерно столько же. Сказалось массовое выделение земельных участков гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий для индивидуального жилищного строительства. Однако большинство очередников не обладают свободными средствами. Но если строительство не началось, по законодательству землю могут изъять. Поэтому до 90 % безаукционных участков выставляются на продажу. Как отмечают в Государственном комитете по имуществу, в 2009 году в Беларуси согласно Указу № 64, который отменил аукционы для нуждающихся в жилье, были выделены 14 тыс. земельных участков, однако стройка началась только на 1,4 тыс. из них. «Причина в том, что законодательство позволяет получившим земельные участки держать их и не спешить с постройкой. Ранее действовала такая норма: в течение трех лет нужно было застроить участок», – пояснили в Госкомимуществе. «Начать строительство» в понимании белорусского законодательства — возвести на участке фундамент да поставить забор по его периметру. Этого достаточно для того, чтобы заморозить стройку и выставить участок на продажу. Еще недавно ходили слухи о том, что в стране планируется изменить порядок консервации объектов – строящийся дом необходимо будет возводить до крыши и только потом выставлять его на продажу, но соответствующее законодательство еще в стадии разработки. В Госкомимуществе подтверждают: изменения и дополнения в Указ № 64 готовятся, но когда они вступят в силу — неизвестно.
В Интернете и газетах частных объявлений часто размещаются объявления о продаже земельных участков для строительства жилого дома. Специалисты рекомендуют осторожно относиться к таким предложениям. Согласно белорусскому законодательству, в Беларуси запрещена продажа земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома без зарегистрированных на нем капитальных строений, кроме случаев, когда участок продается с аукциона или его продает человек, купивший его на аукционе. «Схема проста — продавец оформляет генеральную доверенность на так называемого покупателя на право строительства объекта, регистрацию прав на участок и таким образом как будто продает его», — поясняет Владимир Чернушевич. Но после того, как покупатель выполнит необходимые строительные работы и законсервирует объект недвижимости или полностью освоит земельный участок, он обращается к продавцу, чтобы зарегистрировать объект на свое имя, тогда подчас и возникают неожиданные разногласия. Бывший владелец запросто может отказать покупателю, и последний останется и без денег, и без участка с недвижимостью. Риелторы с горечью констатируют: такие примеры далеко не единичны.
Впрочем, неприятностям с перепродажей участков вскоре может прийти конец. Ожидается, что с принятием законопроекта о внесении изменений и дополнений в Кодекс «О земле» упростится процедура оформления правоудостоверяющих документов на земельные участки, а также будет обеспечена максимальная защита прав и законных интересов землепользователей. Новые поправки в кодекс дают возможность выделять земельные участки без аукциона для строительства временных индивидуальных гаражей сельским жителям многоквартирных домов. На минувшей неделе эти документы во втором чтении были приняты в белорусском парламенте.
