Вице-премьер Анатолий Калинин: «Коммерческое жилье необходимо выносить в города-спутники, а для Минска создать максимально преимущественные условия для частных застройщиков арендного жилья»
По статистике, сегодня уровень возмещения действующими для населения тарифами на жилищно-коммунальные услуги едва превышает пятую часть от понесенных затрат на их оказание. Белорусов уже поставили перед фактом: в ближайшие годы цены в жировках будут расти. Но параллельно в правительстве задумались о том, как же сделать так, чтобы такие повышения цен потребитель по возможности ощутил менее остро? В качестве «обезболивающих препаратов» в данном случае должны выступить дифференцированный подход при тарификации на отдельные виды услуг и рост доходов населения. Об этом нам рассказал заместитель премьер-министра Анатолий КАЛИНИН (на снимках), который курирует в правительстве вопросы жилищно-коммунального хозяйства, строительный сектор и транспорт. В ходе «прямой линии» в редакции нашей газеты вице-премьер в течение полутора часов отвечал на звонки читателей. Вопросы поступали разные, но так или иначе были затронуты практически все темы, находящиеся в ведении Анатолия Николаевича.
Долевая недоля
Немалая часть вопросов, поступивших на «прямую линию», касалась отстаивания своих прав гражданами, вступившими в долевое строительство. Как предположил вице-премьер еще до начала разговора, большинство этих звонков будет из Минска. Столица — это самый проблемный город во всей стране, пояснил Анатолий Николаевич. И как в воду глядел…
— Добрый день! Вас беспокоит Дмитрий, строю квартиру в доме по ул. Щорса, 2. Как дольщик, на сегодняшний день я полностью свои обязательства выполнил, то есть оплатил и стоимость квартиры, и услуги застройщика. Но начиная с августа «Минскстрой» требует подписать дополнительное соглашение в связи с увеличением стоимости квадратного метра, а в случае моего отказа грозит расторжением договора. Я готов согласиться с изменением стоимости квадратного метра, но пусть компания объяснит, почему она повысилась, покажут расчеты.
— Я сторонник строгих договорных отношений и исполнения обязательств. Если у вас в договоре или контракте не прописаны дополнительно условия, которые «Минскстрой» требует от вас, вы вправе не принимать те условия, которые вам предлагают. Если нет аргументированных объяснений и четко прописанных положений в договоре, вы вправе обратиться в суд. Если у вас ситуация такова, что вами произведена 100-процентная оплата, нет никаких оснований у застройщика выдвигать подобные требования, кроме прописанных в договоре. Возьму этот вопрос на контроль, разберемся и ответим вам.
Президент подписал в августе 2011 года Указ № 361, который говорит о неизменной контрактной цене на строительство объектов, которая действует с начала 2012 года, когда объект проектируется и строится по новым условиям. Это будет касаться не только жилья, но и других объектов народного хозяйства. Безусловно, индексация предусмотрена, но это не значит, что будет меняться цена. А индекс регулируется государством. Это все объяснимо и оправданно. Таким образом, мы переходим к более цивилизованным методам управления этим процессом. От долгостроя нужно уходить. В договоре будет прописано, что цена неизменна или меняется с учетом индекса, и указан конкретный срок исполнения. К тому же будут предусмотрены более жесткие санкции, чтобы навести порядок в строительном комплексе.
— Здравствуйте! Мамаева Ольга Александровна, я дольщик, участвую в строительстве дома. Мы два года строим одноподъездный 21-этажный дом в Минске по улице Шафарнянской, 1. Строит МЖК — Молодежный жилой комплекс. За два года — только два этажа. Куда только ни обращались, и что делать дальше, не знаем. Ежемесячно платим крупные суммы, деньги наши обесцениваются.
— А причина долгостроя? Не хватает средств или мощности у подрядной организации?
— Не знаем. Нам никто ничего не говорит. А если перестаем платить, с нами расторгают договоры. Застройщик не дает письменных объяснений. Мы обращались в Мингорисполком, в районную администрацию, все говорят: дом будет строиться. Оплату вносим своевременно, но ничего не движется. Мы начали строиться в 2010 году одновременно с комплексом «Вивальди», который возводится неподалеку. Там дом шестиподъездный, 21 этаж — его уже сдали, а у нас только два этажа! На стройплощадке часто нет строителей, не видно стройматериалов.
— Ольга Александровна, хотелось бы посоветовать вам обратиться в судебные органы и разобраться по предмету ваших договорных отношений, это было бы правильно. Но вы позвонили на «прямую линию», будем разбираться мы. Дадим вам ответ. Но хотелось бы, чтобы председатель вашего ЖСК решал эти вопросы и при необходимости, как ответственное лицо, обращался, это было бы эффективнее.
— Добрый день! Юлия Анатольевна Мазанович беспокоит. Анатолий Николаевич, подскажите, пожалуйста, правомочны ли действия заказчика при увеличении стоимости квадратного метра выше 40 % стоимости, первоначально оговоренной в договоре долевого строительства? Начало строительства обозначено 1 августа 2011 года, окончание — 31 октября 2012 года. По нормативным срокам они должны его построить за 14 месяцев, но на сегодняшний день готовность дома — только 18 %. И сейчас уже подписан проект дополнительного соглашения на увеличение стоимости квадратного метра.
— Что могу сказать, необходимо читать договор. Если в нем предусмотрены эти форс-мажорные условия, которые вам предлагает застройщик, то следует руководствоваться этим договором и подписывать его. Если же этого не прописано, то вы должны получить исчерпывающую консультацию у тех органов, которые могут здесь выступать арбитрами. Чем застройщик аргументирует увеличение стоимости на 40 %?
— Наш застройщик — УКС Московского района Минска. Никаких документов оно не предоставляет. Просто утверждена стоимость квадратного метра для нуждающихся в улучшении жилищных условий — 8—9 млн. рублей. Эти цифры они не объясняют, просто переносят сроки на 2013 год. Дом строит трест № 4.
— Юлия, к сожалению, мы не всегда знаем свои права. Вы, как дольщик, должны четко знать права, поводы, по которым застройщик может изменить условия, стоимость и так далее. Вы говорите, дом строится долго и возрастает цена. Ваша информация должна стекаться к председателю ЖСК, который занимался бы разрешением этих вопросов в ходе судебного разбирательства, довел до вас компетентный и исчерпывающий ответ застройщика. Возьмем этот вопрос на контроль и разберемся. Поручим разъяснить ваши права и обязанности. Существует мировая практика: есть обязательства сторон по договору, есть судебные инстанции.
Взгляд на электросчетчик
Еще один блок вопросов напрямую коснулся тарификации жилищно-коммунальных услуг.
— Наталья, Минск. Анатолий Николаевич, недавно было анонсировано введение новых подходов к оплате ЖКУ. Министерство ЖКХ уже сказало, что тарифы будут зависеть от уровня благосостояния жильцов. Тем не менее какие нововведения сейчас обсуждаются в правительстве?
— Оплата ЖКУ будет зависеть от степени доходов граждан. Есть соответствующее поручение главы государства. Мы сейчас совместно с Минжилкомхозом и Минтруда и соцзащиты вырабатываем меры, которые позволили бы без ущерба для граждан с низкими доходами установить плату за жилищно-коммунальные услуги, приближенные к себестоимости. Но вопрос, вы понимаете, непростой, и решение на поверхности не лежит. Поэтому сначала мы планируем ввести дифференцированные тарифы на оплату электроэнергии, отопления и использования газа для отопления, что касается использования газа на приготовление пищи, механизм оплаты будет прежний. В Украине применяется уже несколько лет подобная практика, в Российской Федерации, кстати, разработали план мероприятий по переходу на дифференцированную оплату тепла, воды, газа, электроэнергии — наши соседи планируют внедрить ее в течение двух лет. Мы пока только осуществили проект по дифференцированной оплате водоснабжения, но уже сегодня понятно, что результаты у него неплохие: произошло заметное сокращение объемов потребления и увеличение оплаты со стороны тех, кто потребляет воду сверх норматива.
Сейчас уже готовится нормативный документ по введению дифференцированной оплаты электроэнергии. Возможно, это произойдет с 1 ноября 2012 года. Хотелось бы подойти к решению этого вопроса как можно проще для граждан: поднять тарифы до себестоимости и выплачивать безналичные жилищные субсидии тем гражданам, которые в них нуждаются. Я считаю, что этот вариант более благоразумный и справедливый. Этот вопрос изучает созданная группа под моим руководством. Конечно, мы не выйдем одномоментно на 100- процентную оплату услуг по их себестоимости. Программой социально-экономического развития и Программой деятельности правительства на 2011—2015 годы предусмотрено поэтапное повышение уровня возмещения населением затрат на оказание комплекса жилищно-коммунальных услуг до 60 %, в 2015 году с доведением его по отдельным видам услуг, таких как водоснабжение, электро- и газоснабжение, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, до уровня себестоимости. Также прорабатывается вопрос о том, чтобы в регионах формировались отдельные тарифы — техобслуживание, капремонт жилых домов, обслуживание лифтов, вывоз ТБО.
Вопросов много, есть сложности. В ближайшие дни мы должны их проработать в правительстве, а потом внести предложения главе государства. Только тогда станет понятно, какой же механизм в дифференцированном подходе к оплате ЖКУ будет основным.
— Анатолий Николаевич! А не могли бы вы уточнить, кто такие малообеспеченные граждане? Мне кажется, это очень широкое понятие…
— Это граждане, имеющие по объективным причинам среднедушевой доход ниже бюджета прожиточного минимума. У нас есть система государственной адресной социальной помощи. Граждане обращаются в социальные службы, им доплачивают общую сумму без указания, на какие виды услуг или товары — лекарства, продовольствие либо коммунальные услуги. Человек использует эти деньги по своему усмотрению. А коммунальные услуги входят в обязательную оплату населением, и поэтому мы хотим сделать их приоритетом в государственной адресной помощи, и тогда больше будет работать принцип защиты малообеспеченных граждан.
— Николай, Новогрудок. Сколько в 2013 году с учетом повышения цен будет стоить квартплата средней двухкомнатной квартиры, в которой проживают три человека?
— Трудно спрогнозировать. Судите сами: на сегодняшний день уровень возмещения населением затрат на оказание жилищно-коммунальных услуг составляет 21,7 %. Плата за ЖКУ по стандартной двухкомнатной квартире с тремя проживающими составляет 236,5 тыс. рублей в отопительный период и 158 тыс. рублей в летний период. Безусловно, тарифы необходимо повышать, так как их несколько сдерживали в предыдущие годы, в то время как затраты на их оказание по объективным причинам увеличивались. Но будьте уверены: повышение будет производиться с учетом роста доходов населения.
Жизнь по новому концепту
— Согласно подписанному на днях главой государства Указу № 418 в 2013 году в Беларуси будет построено не менее 6,5 млн. квадратных метров жилья. Где преимущественно оно будет возводиться и каковы перспективные планы по застройке белорусской столицы? Скажите, планируется ли выводить жилищную застройку за пределы МКАД?
— Действительно, в следующем году планируется построить 6,5 млн. квадратных метров жилья — в 1,5 раза больше, чем в текущем, 2,5 из них — для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан с использованием государственной поддержки. Особое внимание, как и в предыдущие годы, будет уделяться многодетным семьям и иным наиболее незащищенным категориям граждан. Основной объем жилья, около 76 %, планируется построить в городах.
Если смотреть в региональном разрезе, то более трети всего строящегося жилья будет сконцентрировано в Минске и Минской области. Это связано как с очередью нуждающихся, так и с востребованностью жилья и платежеспособностью граждан в столичном регионе.
Хочу отметить, что эффективное управление территориальным развитием населенных пунктов страны в современных динамично меняющихся социальных, экономических и технологических условиях должно осуществляться на основе градостроительных проектов. Генеральным планом по развитию Минска предусмотрен территориальный рост столицы. Если в 2006 году она занимала 30,6 тыс. гектаров, то к 2015 году дорастет до 34 тыс., а к 2030 году — до 54,2 тыс. Вы, наверное, знаете, что для Минска существует четыре планировочных пояса. Первый включает центральную часть города и ограничивается первым транспортным кольцом, второй — от первого до второго транспортного кольца. Третий пояс занимает территорию от второго транспортного кольца до МКАД, а четвертый — от кольцевой до границы перспективной городской черты. Кроме того, освоение территорий под жилищное строительство предусматривает семь секторов: северо-восточный, восточный, юго-восточный, южный, юго- западный, западный и северо-западный. Пока для жилищного строительства завершается освоение реконструируемых и уплотняемых территорий существующей жилой застройки, территорий новых жилых районов, которые расположены в первом, втором и третьем поясе. Но Указом Президента от 26 марта 2012 года № 141 в городскую черту Минска включена территория общей площадью 4 тыс. гектаров из земель Минского района. Таким образом, в ближайшее время жилищное строительство будет осуществляться за пределами МКАД в восточном секторе.
— Можно поинтересоваться, каким образом может измениться концепция строительства городов- спутников ввиду полного отсутствия в этих населенных пунктах инженерных сетей? Есть ли вариант, по которому Минск все-таки будет строиться за МКАД, а не в Смолевичах и Логойске?
— В целях определения условий создания и развития городов-спутников Минстройархитектуры, Минэкономики, Миноблисполком, Мингорисполком, НАН Беларуси разрабатывают соответствующий проект нормативного правового акта, принятие которого позволит решать сложившиеся проблемы расселения жителей Минска.
Я бы предложил с 2015 года в Минске практически не строить коммерческое жилье — только арендное жилье и по госзаказу. В городах-спутниках также необходимо строить арендное жилье. Это европейская практика: трудовые ресурсы привязываются к месту работы и ищут там жилье. А у нас наоборот: жилье определяет привязку рабочих ресурсов к территории. Арендное жилье должно быть не только в столице и областных центрах, но и в тех городах, где имеются серьезные промышленные комплексы — Жодино, Жлобин, Островец. Мы же не построим там столько коммерческого жилья, а арендное — можем. В арендном жилье ведь не месяц и не два живут, а долгие годы, а то и всю жизнь. Мы делаем привлекательной стоимость проживания там. Она уже сейчас в среднем в 2 раза ниже рыночной. К тому же есть и такая проблема: у нас часть граждан, которые предоставляют жилье в аренду, не платят налоги. Уже есть соответствующее поручение налоговой службе: ужесточить подходы. Раз человек получает доходы, значит, он должен платить налоги в бюджет.
Необходимо коммерческое жилье выносить в города-спутники, а для Минска создать максимально комфортные условия для частных застройщиков арендного жилья. Это задача № 1.
— Екатерина Маркович беспокоит. Анатолий Николаевич, недавно был подписан Жилищный кодекс, но осталось подписать Концепцию жилищной политики. Она предусматривает появление ряда новых мер и норм, которые, хотелось бы, чтобы уже поскорее были внесены и начали действовать. Сориентируйте, пожалуйста, когда этот документ может быть подписан?
— Жилищный кодекс вступит в силу в марте следующего года. Но нам еще нужно принять ряд нормативных документов, необходимых для его реализации. Сейчас эти документы готовятся, и к моменту вступления в силу Жилищный кодекс будет иметь всю сопровождающую его нормативную базу.
Что же касается Концепции жилищной политики, то по ее разработке проводилось немало совещаний. По большинству вопросов мы пришли к общим подходам и формулировкам жилищной политики, но концепция будет окончательно приниматься после совещания у главы государства. По итогу ее подписания будут разработаны мероприятия, принят ряд нормативных актов. Отдельные документы будут четко определять, на каких условиях и для кого мы будем строить жилье. Мы также определили, кому и на каких условиях будут предоставляться льготные кредитные ресурсы. Так, действующим Указом от 6 января 2012 г. № 13 по вопросам предоставления гражданам государственной поддержки при жилищном строительстве определен перечень категорий граждан, имеющих право на их получение.
В то же время процентная ставка по нельготным кредитам будет снижаться. Сегодня на строительство жилья для нуждающихся она составляет 20 %, в будущем планируется ее снижение до 15 %. Соответственно, и те, кто не имеет права на льготные кредиты, смогут брать кредиты по более низкой ставке. В концепции предусмотрено, что государство возьмет на себя обязательства по строительству инфраструктуры. Таким образом, даже коммерческое жилье будет иметь долю господдержки. Будет и ряд других преференций, затрагивающих всех граждан. В частности, правительство будет контролировать индекс цен на строительство жилья, в том числе коммерческого, это тоже мера господдержки. Кроме того, мы делаем ставку на развитие арендного жилья. Это новый вид жилищного строительства, который ранее не применялся. В этом году планируем построить 46 тыс. квадратных метров арендного жилья, в следующем — в два раза больше, и за четыре года к концу пятилетки выйдем на 600 тыс. квадратных метров. Я также вношу предложения, чтобы в Минске, городах областного подчинения и крупных промышленных городах строить как можно больше арендного жилья, создать необходимые условия для того, чтобы частные застройщики охотно строили подобное жилье, как это происходит во всем мире. Надо создать инструмент, механизм, заинтересованность частных застройщиков в строительстве арендного жилья. Главное, что мы поставили серьезные задачи по объемам.
Фактически все подходы в жилищной политике направлены на увеличение объемов строительства и удовлетворение потребностей всех категорий граждан в нашей стране. В этом году будет построено 4,2 млн. кв. метров, в следующем — 6,5 млн., в 2014-м — 8,5 млн. «квадратов». Это и с государственной поддержкой, и индивидуальное строительство, и коммерческое жилье. Мы также прописываем новые подходы для поддержки и развития районов индивидуальной застройки. Мы видим, что на протяжении 10 лет выделялись участки для индивидуального строительства, но не развивалась инфраструктура, и эти территории не застраиваются. Принято решение, что необходимая квартальная инфраструктура — это электричество, вода, газ и подъездная дорога — будет строиться за счет бюджета, уличные инфраструктурные сети — за счет застройщиков и поставщиков этих услуг. На следующий год выделены огромные средства — Br 2 трлн., что в пять раз больше, чем в предыдущие годы. Это тоже новые подходы в концепции.
— В концепции прописана одна любопытная инициатива государства: введение госзаказа на строительство жилья. Но это больше касается категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. А что делать остальным? Ведь сегодня коммерческие застройщики, игнорируя Указ № 396 Президента, делают с нормативными сроками строительства и ценой квадратного метра все, что им заблагорассудится...
— Да, госзаказ — это наша инновация, которая решит многие вопросы по той категории граждан, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий и по Указу № 13 попадают под льготное кредитование. Для них мы будем строить дешевое, быстровозводимое жилье — крупнопанельное, кирпичное. А вот монолитное исполнение и другие затратные конструктивные схемы для граждан, которые строят жилье с господдержкой, применяться не будут. Если человек захочет другое жилье, то это уже без господдержки. Мы гарантируем ему строительство комфортного жилья, но уже с большими затратами. Госзаказ на строительство жилых домов — это новый механизм улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих право на получение государственной поддержки. Строительство жилых домов по государственному заказу будет осуществляться за счет льготных кредитных ресурсов, предоставляемых ОАО «АСБ Беларусбанк» под гарантии местных исполнительных и распорядительных органов единому государственному заказчику. Предусматривается, что при строительстве жилья на основе государственного заказа будут применяться экономичные типовые проекты массовых серий жилых домов.
В отношении долевого строительства необходимо отметить, что порядок изменения цены договора долевого строительства строго регламентирован. Застройщик вправе пересмотреть цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента.
В 2012—2015 годах планируется увеличить объемы ввода в эксплуатацию жилья на условиях долевого строительства. В связи с этим предусматривается оптимизировать правовое регулирование долевого строительства, которое касается долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах на коммерческой основе и с использованием государственной поддержки, долевого строительства одноквартирных жилых домов и жилых помещений в блокированных жилых домах.
— Анатолий Николаевич! Не так давно Президент высказал мысль, что у тех граждан, кто построил жилье с господдержкой, но там не живет, квартиры следует забирать. Будут ли претворяться слова в конкретные действия, как будут выявлять таких граждан и как будут распределять конфискованное жилье?
— Наращиваемые начиная с 2005 года объемы и способы господдержки граждан в сфере строительства жилья в виде льготного кредитования и субсидирования, порядок постановки на учет нуждающихся привели к значительному росту числа граждан, ориентированных на улучшение своих жилищных условий исключительно с господдержкой. Но действительно появились случаи злоупотребления этим механизмом. Был нарушен основной принцип оказания государственной поддержки гражданам — принцип адресности. Ведь, согласитесь, государственная поддержка по предоставлению льготного кредита должна быть оказана только один раз независимо от места ее предоставления и только тем гражданам, которые в ней нуждаются, и это будет справедливо. А использование гражданами жилых помещений, построенных с привлечением государственной поддержки, для каких-либо иных целей, к примеру сдача внаем, свидетельствует прежде всего о том, что поддержка оказана гражданину, который в ней не нуждался.
Было соответствующее поручение Президента Республики Беларусь до апреля 2013 года завершить сверку очереди, а также мы должны выяснить, какова доля таких квартир. Но здесь важен индивидуальный подход: если у человека квартира построена с господдержкой и он ее сдает внаем, то надо посмотреть, в каких условиях он проживает. Возможно, семья живет в стесненных условиях, дабы иметь возможность после строительства квартиры за арендную плату погашать кредиты. Но если человек построил на льготных условиях 2—3 квартиры и просто сдает их в аренду, получая от этого прямую выгоду, то я считаю, что его необходимо обложить соответствующим налогом. Но в таких вопросах важен индивидуальный подход.
Работа правительства будет направлена прежде всего на принятие действенных мер по исключению злоупотреблений при предоставлении государственной поддержки на строительство или приобретение жилых помещений и на оптимизацию механизма предоставления такой поддержки.
Фото: Юрий МОЗОЛЕВСКИЙ
