Разуверившись в помощи городских чиновников от строительства, дольщики проблемного дома в Могилеве караулят губернатора у входа в облисполком
Не дай вам бог ввязаться в долевое строительство. Знайте: подписывая договор с застройщиком, вы бросаете шарик рулетки, а вот куда он упадет, неизвестно никому. Нервы, деньги, время, унижение и ощущение полнейшей безысходности — не исключено, что именно такую цену придется заплатить за четыре стены и крышу над головой. Если вы называете все это лирикой и уверенно цитируете законы, поговорите с дольщиками 3-секционного жилого дома по улице Чехова в Могилеве. Они быстро вам объяснят, что в отдельных случаях здравый смысл и указы Президента просто не работают. Особенно когда на завершение строительства не хватает более 14 млрд. рублей, а до ввода объекта остаются считаные месяцы.
Думаю, вы уже вспомнили январский материал «Задание на дом», где «Р» детально рассказывала о вопиющей ситуации со строительством жилого дома в самом центре Могилева. Начавшись в марте 2009 года, стройка идет по сей день. Сроки сдачи объекта переносились уже 4 раза, за эти годы вдвое выросла цена квадратного метра. Прекратил свое существование первоначальный застройщик. Эхо людского гнева докатилось до Администрации Президента, руководства КГК, председателя Могилевского облисполкома, но выйти из тупика непросто даже с учетом требований и нажима «сверху». Ведь дольщики наотрез отказываются компенсировать из своего кармана непрофессионализм и очевидные просчеты застройщика. Вот тут и возникает самый болезненный вопрос: где же взять деньги на завершение объекта?
«Отклонения» от курса
Но это, так сказать, финишная прямая затяжного марафона. Давайте вернемся в 2009 год и вспомним, по чьей вине рядовая стройка угодила в разряд проблем регионального масштаба.
МГКУП «Инвест-Систем» — так называлась организация, подписавшая договоры с дольщиками и обязавшаяся к 28 февраля 2010 года ввести дом в эксплуатацию. Не доверять своему застройщику или сомневаться в его профессионализме у людей не было никаких оснований, ведь учредителем этого предприятия выступил Могилевский горисполком. Казалось бы, какие еще нужны гарантии? Однако факты оказались сильнее рекомендаций: ни к указанной выше дате, ни к 30.06.2010 г., ни 30.12.2010 г., ни 30.06.2011 г., ни 30.12.2011 г. объект так и не был готов. К 1 сентября 2011 года со стройплощадки и вовсе исчезли последняя техника и рабочие…
— Все очень просто: застройщик подошел к началу строительства абсолютно неподготовленным. В нормативный период, то есть с марта 2009-го по февраль 2010-го, «Инвест-Систем» заключило договоры всего с 27 дольщиками из 92. Более того, они не потрудились даже заблаговременно вынести из пятна застройки 6 индивидуальных жилых домов. Представьте, последних жильцов отселили лишь в сентябре 2010 года! А полностью укомплектовать дом дольщиками застройщику удалось лишь в мае 2011-го (в том числе за счет 39 очередников-льготников). Как вы думаете, на чьи плечи легла оплата всех этих «отклонений» от основного курса? — задают риторический вопрос Алексей Линев, Андрей Бодунов, Виталий Татаринович, Дмитрий Кубарь и другие дольщики дома по улице Чехова. — Но проблема была не только в недостаточном финансировании нашего дома. «Инвест-Систем» в это же время завершало строительство еще ряда объектов в Могилеве, в том числе одноподъездного жилого дома по улице Чехова. Примечательно, что стройка велась по принципу «пирамиды»: средства с первого дома перебрасывались на второй, со второго на третий и т.д. Валютный кризис поставил точку в этой финансовой чехарде — денег на наш дом уже явно не хватало, разрыв получался солидный. Поэтому 8 августа 2011 года Могилевский горисполком принимает решение о присоединении «Инвест-Систем» к МГКУП «Управление капитального строительства» с передачей последнему прав и обязанностей застройщика. Проще говоря, «Инвест-Систем» выводили из игры и вешали все его долги на подчиненный исполкому УКС.
Итак, запомним: застройщик, обязанный своим появлением Могилевскому горисполкому, получил участок земли в самом центре города, грубо нарушил условия заключенного договора. Оставил людей без достроенных квартир. И после этого прекратил свое существование по решению городской администрации. Любопытно, не правда ли? Но заканчивается ли на этом список претензий к «Инвест-Систем»? Как выяснилось, нет.
Загадки «пирамиды»
Внеплановая проверка областного КРУ Минфина по отдельным вопросам финансово-хозяйственной деятельности МГКУП «Инвест-Систем», рассматривавшая период с 1 января 2009 года по 19 декабря 2011 года, вскрыла целый пласт нарушений. В ближайшее время правовую оценку этим фактам дадут сотрудники Могилевского ОБЭП, в итоге будет приниматься решение о возбуждении уголовного дела. А пока можно озвучить некоторые очевидные эпизоды, проливающие свет на то, как «эффективно» строил свои дома «Инвест-Систем»…
— Эта организация систематически нарушала нормы действующего законодательства. В частности, постановление Совета Министров и Нацбанка, четко оговаривающее привлечение средств дольщиков только на специальные счета застройщика. А также их последующее использование по целевому назначению. Проще говоря, «Инвест-Систем» строил свои объекты по принципу «пирамиды», отвлекая средства дольщиков на финансирование работ, не предусмотренных проектной документацией, — листает акт проверки Ольга Шепелевич, заместитель начальника Главного управления Министерства финансов по Могилевской области. — Например, нецелевое использование средств по дому на ул. Чехова, 1 за указанный период с учетом процентов составило 536 млн. 431 тысячу рублей. С этого объекта деньги направлялись на жилые дома по ул. Чехова, 2, ул. Космонавтов, ул. Чехова, 3, пер. 3-му Октябрьскому, 7. По трехсекционному дому на Чехова эти суммы еще больше — 685 млн. 370 тысяч рублей. Деньги дольщиков незаконно переводились на следующие объекты: жилые дома по ул. Чехова, 2 и 3, ул. Лазаренко, торговый центр по ул. Чехова, а также жилой дом № 7 по пер. 3-му Октябрьскому. Таким образом, правопреемнику «Инвест-Систем» — МГКУП «УКС» — теперь предстоит восстановить на специальные счета более 1 млрд. 220 млн. рублей. Для полноты картины прибавьте сюда штраф в размере до 30 процентов от использованных не по целевому назначению средств.
Но это еще не все. В ходе своей деятельности «Инвест-Систем» неоднократно нарушал постановление Совета Министров № 1207 о порядке возврата денег дольщикам, вышедшим из долевого строительства. Как известно, средства таковым должны возвращаться с учетом индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ. С другой стороны, взнос вновь вступающего в строительство инвестора рассчитывается как доля проиндексированной стоимости выполненных работ и других затрат на дату вступления. Но на практике все получилось иначе: всем новым дольщикам, подписавшим договоры вместо выбывших, почему-то не предъявлялась к оплате проиндексированная цена квадратного метра. Выбывшим же, наоборот, средства возвращали в полном объеме, как положено.
— Таким образом, предприятие излишне увеличило свои затраты на сумму 227 млн. 632 тысячи рублей, — констатирует Ольга Шепелевич. — Трехсекционный дом по ул. Чехова в этой связи пострадал на 91 с лишним млн. рублей. Теперь УКСу предстоит возместить и эти финансовые огрехи своего предшественника.
Вот такой застройщик «пригрелся» под крылом могилевских городских властей. Интересно, кто и как контролировал деятельность этого предприятия? И какие выводы можно сделать сегодня по качеству этого контроля?
«Наши замечания остались без внимания…»
…Но мы отвлеклись. Как же развиваются события дальше? 21-го и 28 марта в Могилевском горисполкоме по распоряжению губернатора Петра Рудника прошли два совещания так называемой согласительной комиссии, в которых участвовали дольщики, а также представители руководства УКСа, гор- и облисполкома. По сути, главная цель этих встреч — утвердить новую рассчитанную стоимость квадратного метра и порядок признания «выкупленных» дольщиками метров. Увы, заявленного согласия между сторонами так и не было достигнуто. Давайте послушаем, почему дольщики окрестили эти встречи «принудительной комиссией».
— Каждому из нас раздали «Ориентировочный расчет оплаченных объемов выполненных работ». Но детальное знакомство с этим документом показало: УКС пытается искусственно увеличить стоимость строительства и за счет нас компенсировать потери, связанные с несвоевременным строительством и освоением полученных ранее средств. В новом допсоглашении нам предлагается перенести сроки ввода дома в эксплуатацию на июнь 2012 года (26 января решением Могилевского облисполкома срок строительства уже продлен до июня этого года включительно. — Авт.). При этом УКС наотрез отказывается включить в текст допсоглашения фразу о том, что нормативный срок строительства истек еще в феврале 2010 года. Что это значит? А то, что, подписав этот документ, мы автоматически «включаем» в расчет стоимости метра новые индексы изменения СМР и избавляем застройщика-правопреемника от ответственности за месяцы и годы просрочки. Разумеется, УКС это полностью устраивает. Но в Указе Президента № 396 однозначно сказано: по истечении нормативного срока индексы на более поздние даты не применяются, — говорят в один голос Алексей Линев, Андрей Бодунов, Виталий Татаринович, Дмитрий Кубарь и другие дольщики дома по улице Чехова. — В итоге без отделки стоимость квадратного метра, которую нам предложил застройщик, выросла в два раза: для нуждающихся — до 5 млн. 252 тысяч рублей (изначально было 2 млн. 350 тысяч рублей). Для ненуждающихся — до 6 млн. 373 тысяч рублей (было 2 млн. 780 тысяч рублей). Принципиальные для нас замечания по формированию цены остались без внимания. 28 марта совещание второй согласительной комиссии постановило: УКСу подготовить письма дольщикам и предложить в недельный срок подписать новые допсоглашения. В противном случае договоры с нами расторгнут в одностороннем порядке.
Как же вышли из критической ситуации дольщики? Подписали допсоглашения, но с протоколом разногласий. При этом каждый из них в письменной форме потребовал от УКСа обосновать стоимость 1 кв. м общей площади в базовых ценах 1991 года. А также дать расчет стоимости дома на дату заключения договора с указанием примененных индексов. Зачем все это, спросите вы? Чтобы убедиться, что застройщик не индексирует базовую цену марта 2009 года дважды (дольщики прямо указывают на то, что в предложенных расчетах она изменилась с 958,3 до 1129 рублей. Но почему?). Уведомление за подписью главного инженера УКСа Александра Шваюнова, которое получили 10 апреля дольщики, не оставило шанса хоть когда-нибудь узнать этот секрет: «УКС расценивает ваш протокол разногласий как несогласие дольщика с предлагаемым изменением цены объекта долевого строительства и извещает вас о досрочном расторжении договора… долевого строительства…». Требования дольщиков ответить на поставленные вопросы главный инженер УКСа в своем письме называет неправомерными, поскольку «это не предусмотрено ни 396-м Указом, ни договором».
Дольщики, разумеется, тут же ответили возражениями все с теми же неудобными вопросами. Но УКС хранил молчание и ждал, видимо, понимая, что выбор у людей небольшой: или поставить подпись под новым вариантом договора — или получить на руки обесценившиеся в долларовом эквиваленте суммы. Что ж, расчет оказался верным: боясь неизбежного расторжения, допсоглашения подписали 67 из 92 дольщиков. Часть из них пока еще продолжает сопротивление.
Подведем промежуточные итоги. Итак, УКС, к которому по решению Могилевского горисполкома перешли все обязательства «Инвест-Систем», выставил новую стоимость квадратного метра («приблизительную, усредненную и ориентировочную») и не желает давать разъяснений по существенным для дольщиков вопросам. Подчеркнем, финансовым вопросам, затрагивающим интересы семей, строящихся с господдержкой. Сроки строительства дома по ул. Чехова область успешно продлила до июня 2012 года включительно. Допсоглашения большинство дольщиков подписали при известных нам обстоятельствах. Выходит, победа за УКСом? Формально — да. Но скажем прямо: у этой победы очень нехорошее выражение лица.
На дом не хватает 14,3 млрд. рублей
Я потратил немало времени на беседы с главным инженером Могилевского УКСа Александром Шваюновым и его куратором — заместителем председателя Могилевского горисполкома Александром Студневым. В один голос они уверяют, что процедура изменения сроков строительства полностью соблюдена, как и перенос срока ввода объекта в эксплуатацию. А расчет новой цены квадратного метра выполнен на основании действующего законодательства и проверен. Но мне так и не удалось получить однозначных ответов на важные для дольщиков вопросы. Вот они.
Чья вина — дольщиков или застройщика — в том, что жилой дом начинают строить при неосвобожденном пятне частной застройки и 27 дольщиках из 92? Имеет ли право застройщик в свете Указа Президента № 396 применять индексы изменения СМР на новые даты вне нормативного срока строительства, что приводит к существенному удорожанию объекта? Можно ли считать умышленным искажением сведений тот факт, что в справках на октябрь 2011 года «Инвест-Систем» представил информацию о готовности объекта на 41,5 процента. А в начале февраля 2012-го после непрекращающегося строительства УКС заявил о 20,42 процента? Наконец, как быть тем дольщикам, на чьих счетах годами обесцениваются десятки млн. рублей кредитных средств, которые застройщик в свое время не использовал, а сегодня пересчитывает, уже исходя из новой расчетной цены? То есть не учитывает эти деньги как выкупленные ранее метры.
На наш взгляд, ответы на многие из этих вопросов кроются в протоколе совещания согласительной комиссии № 1. Итак, внимание: ориентировочная потребность на завершение строительства трехсекционного жилого дома по ул. Чехова — более 27,3 млрд. рублей. С учетом того, что от дольщиков застройщик планирует получить 13 млрд. рублей, дефицит средств составляет порядка 14,3 млрд. рублей. Не отсюда ли проистекает настоятельное желание отдельных лиц как можно выше поднять ценовую планку? Интересно и другое: откуда УКС возьмет эти деньги и кто впоследствии будет погашать столь внушительный долг?
— Мы берем бюджетную возвратную ссуду под гарантии горисполкома. Часть средств по поручению губернатора в рамках софинансирования нам предоставит город, — рассказал Александр Шваюнов. — Как собираемся погашать? Я точный механизм вам сейчас не скажу. Думаю, достроим дом и разберемся с этим вопросом.
На начало апреля размер этой ссуды, по информации Александра Студнева, составлял 3 млрд. рублей.
В новом допсоглашении есть важный пункт о том, что окончательная цена объекта рассчитывается по факту завершения строительства. Это значит только одно: даже нынешняя стоимость квадратного метра — величина изменчивая, как весенний ветер. Увы, никакая сила не помешает застройщику повысить ее в июле, скажем, до 7, 8 или даже 9 млн. рублей. Главное, достроить дом до 1 июля, выполнив тем самым поручение губернатора, а там... Практика подписания допсоглашений в УКСе, как мы видели, отработана хорошо. Нареканий и препятствий со стороны города и области, судя по всему, не предвидится.
«Мы возмущены…»
…Есть в этой истории еще один малопонятный момент. Не добившись правды от городских чиновников и специалистов УКСа, дольщики дважды пробивались на личный прием к губернатору Петру Руднику. А два последних раза вынуждены были караулить его утром у подъезда исполкома: увы, другой возможности попасть на прием к первому лицу региона и донести свое несогласие у них просто нет.
— Мы возмущены беспрецедентной позицией начальника отдела по работе с обращениями граждан и юридических лиц облисполкома Николая Осипенко. В данной ситуации он находится на стороне Могилевского горисполкома, попустительствующего и оправдывающего неправомерные действия УКСа. На просьбы записать нас на прием он отвечает отказом, поэтому мы вынуждены дежурить у стен облисполкома и дожидаться, пока губернатор не выйдет из машины, — не скрывают своего негодования дольщики. — В последний раз мы отдали свое обращение утром 17 апреля после угрозы УКСа о досрочном расторжении договора. Надеемся, что Петр Михайлович еще раз детально разберется в этой ситуации и поможет нам отстоять свою правоту в неравной борьбе с городскими чиновниками и УКСом. Ведь мы не рабы, которых можно игнорировать и принуждать. И, поверьте, совсем не миллиардеры, за счет которых можно «спрятать» от контролирующих органов чужие финансовые проколы.
Реакция губернатора не заставила себя долго ждать: 30 апреля состоялось еще одно заседание согласительной комиссии во главе с заместителем председателя облисполкома Анатолием Черным. На него пригласили девять наиболее активных дольщиков-льготников.
— В очередной раз мы настаивали на том, чтобы зачет «выкупленных метров» проводился с учетом открытых нами кредитных линий. Речь о том, что все эти годы банк давал застройщику деньги (только бери и строй), но ни «Инвест-Систем», ни затем УКС не в состоянии были их освоить. Из-за этого дольщики-льготники теперь оказались в более проигрышной ситуации при такой методике расчета, чем те, кто строит квартиры за собственные средства. Если ранее нам нужно было внести от 5 до 25 % стоимости квартиры, то теперь эта цифра выросла до 30—40 % (с учетом повышения цены 1 кв. м до 5,25 млн. рублей эта сумма просто баснословна — 100 и более млн. рублей за 3-комнатную квартиру). Откуда такие капиталы у многодетной семьи? — задаются вопросом Алексей Линев, Андрей Бодунов, Виталий Татаринович, Валерий Короткевич, Лариса Гаврилина и другие участники встречи. — Видимо, соглашаясь с нами, замгубернатора внес предложение: раз нет средств, можно рассмотреть бюджетный вариант в панельном доме. Кроме того, УКСу дано поручение проработать вопрос по увеличению коэффициента ТПК (типовых потребительских качеств), который влияет на долю льготного кредита в цене квартиры. А также исключению из стоимости квартир льготников компенсаций за снос и переселение жильцов, чьи дома попали в «пятно застройки».
Лягут ли эти дельные предложения на бумагу, покажет время. А пока льготники в авральном режиме изыскивают значительные суммы и вносят их на счет УКСа. Ведь за просрочку платежей застройщик грозится применять индексы 2012 года.
…Интересно, найдутся ли после этой публикации облеченные полномочиями читатели, которые вслед за журналистом «Р» наведаются в Могилев? И вступятся ли за тех, кого рулетка долевого строительства несправедливо отнесла в проигрышный сектор «зеро»? Ведь времени на защиту у этих людей уже не осталось. А цена квадратного метра продолжает свой труднопредсказуемый «полет».
-----------------------------------
Важно!
С решением Могилевского облисполкома № 1-47 о продлении сроков строительства трехсекционного дома по ул. Чехова, а также уведомлением МГКУП «УКС» о досрочном расторжении договора с дольщиками мы отправились в Министерство архитектуры и строительства Беларуси.
— Облисполком своим решением имеет право изменять сроки строительства, но для этого нужно четко соблюсти процедуру, которая прописана в 396-м Указе Президента, — объясняет «Р» Денис Владыко, главный специалист Главного управления строительства министерства. — В частности, если вины застройщика в срыве оговоренных в договоре сроков нет, дольщиков за два месяца должны уведомить о новом сроке и предложить им подписать допсоглашения. Если же вина застройщика в нарушении сроков имеется, то это должно быть обязательно отражено в решении облисполкома. Ведь в этом случае размер денежных средств, подлежащих к уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается. В данном случае этой важной оговорки в решении Могилевского облисполкома от 26 января нет.
По второму вопросу специалист дал следующие пояснения:
— Требования дольщиков о предоставлении им информации, касающейся порядка формирования стоимости квадратного метра, нельзя назвать неправомерными. В соответствии с частью 3 п. 8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (утв. Указом Президента № 396) застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. «Обоснованный расчет» означает, что дольщику предоставляется не просто набор таблиц с арифметическими действиями, а обосновывается каждая цифра, использованная в расчетах. Если в расчетах применить только один недостоверный показатель, то очевидно, что необоснованным окажется весь расчет.
-----------------------------------
Фото: Василий МАТВЕЕВ
