Неизвестности квадратуры
Рынок офисной недвижимости встал на паузу. Ставки аренды кардинально не упали во вторую волну коронавируса, хотя спрос значительно снизился. Хуже всего приходится владельцам новых проектов: многие не могут найти клиентов, даже предлагая почти беспрецедентные скидки — 20—30 процентов. Некоторые готовы дисконтировать даже на 50 процентов от прайсовой цены. Но арендаторы пока слабо клюют даже на выгодные предложения. Все-таки переезд по издержкам равен двум пожарам: на свежих площадях необходимо снова делать ремонт, нести другие организационные издержки. А практически все сегменты бизнеса пребывают в многофакторной неизвестности, поэтому владельцы компаний предпочитают не делать резких движений.
Новые реалии офисного рынка определятся в конце этого — начале следующего года во время перезаключения арендных договоров. Несомненно, условный демпинг новых бизнес-центров будет давить на ценовые предложения старых игроков. Очевидно: переговорный процесс будет в целом очень интересным. «Когда компании-арендаторы начинают просчитывать длинные позиции на год, два, пять, то мы видим парадигму — офисы теряют свою былую ценность», — утверждает управляющий директор, партнер девелоперской компании «Colliers international» Денис Четвериков. Он объясняет, что, несмотря на необходимость поддерживать управляемость компании, эффект личного общения, который особенно актуален при адаптации новых людей в команде, фирмы часть сотрудников отправляют на удаленку. За счет этого потребности в офисных площадях снизились на 20—30 процентов.
«Многие транснациональные и IT-компании решили до конца года в офисы не ходить», — говорит исполнительный директор компании NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин. Пока, по наблюдению эксперта, тотальных скидок не наблюдается: обычно в белорусских реалиях договора аренды заключаются на год. Наметилась тенденция, когда арендаторы затягивают с принятием решений по офисным площадям на следующий год. «Думаю, нет единого рецепта, какую надо сделать скидку, чтобы арендатор продлил договор», — объясняет он. — «Владельцам бизнес-центров придется смотреть на рынок, ставки аренды в новых деловых центрах».
Внутренние метаморфозы
В офисном сегменте меняется не только объем спроса, но и его структура. По словам Дениса Четверикова, в этом году более активно используются офисы возле дома. Наиболее актуальное сейчас направление — коворкинги. «С предложением у нас сложно», — отмечает эксперт. В Беларуси в этом формате работает только 10—12 объектов. Причем некоторые из них создавались под конкретную компанию и ей же сдаются в аренду. «В России уже сформировался рынок коворкинга, а у нас-то и серьезных операторов пока почти нет», — говорит Андрей Алешкин. По его словам, сейчас к белорусскому рынку присматриваются профильные компании из России, Украины, прощупывают рынок. Ниша есть. Но, видимо, она не будет освоена стремительно.
Рынок офисной недвижимости встал на паузу.«Чтобы реализовать коворкинговый проект, необходимо вложить до миллиона долларов инвестиций», — объясняет Андрей Алешкин. Серьезный барьер — проектные решения существующих бизнес-центров не отличаются гибкостью. И чтобы приспособить их под коворкинг, придется еще немало средств вложить в изменение архитектурных решений. «Наши планировки зачастую еще отстают от современных решений, быстро измениться они не смогут», — констатирует Андрей Алешкин. Денис Четвериков отмечает: крупные компании создают собственные, корпоративные коворкинги, территориально расположенные в районах проживания сотрудников. Словом, организация труда становится более гибкой. Соответственно, изменяется спрос — и количественно, и качественно. Предложение же в силу субъективных и объективных причин пока не претерпело каких-то структурных метаморфоз. Поэтому преобразования офисного сегмента еще впереди.
Склады в почете
«Несмотря на вторую волну коронавируса, ритейл не ощущает падения, — говорит Денис Четвериков. — Да, снизилось количество чеков, потребители стали предпочитать закупаться на более длительное время. Некоторое количество клиентов оттянула на себя доставка. Но все равно люди ходят в торговые центры».«После первой волны люди соскучились по шопингу и ходят в торговые центры, несмотря на пандемию, — объясняет Андрей Алешкин. — Осенью ситуация по посещаемости стабилизировалась. Декабрь в преддверии праздников тоже будет удачный. А январь планируется провальным». Словом, торговля вошла в обычную колею сезонности. Но сегмент развлечений, базирующийся в том числе и в торговых центрах, просел значительно. У кинотеатров и детских развлечений осталось только 20—30 процентов посетителей по сравнению с прошлым годом. В сегменте HoReCa ситуация разнится. Некоторые кафе и рестораны «умирают», некоторые крупные сети открывают новые точки.
Складские помещения продолжают пользоваться повышенным спросом.В целом, как отмечают эксперты, рынок торговой недвижимости нащупал некоторое равновесие. Споры вокруг ставок аренды, которые эмоционально вспыхивали на фоне первой волны пандемии, улеглись. Подавляющее большинство торговых центров привязало плату к обороту арендаторов. В некоторых случаях используются смешанные подходы: и фиксированная ставка, и процент от оборота или прибыли клиентов. Такие подходы ориентируют владельцев недвижимости активнее рекламировать свои объекты среди покупателей, применять различные маркетинговые инструменты. Если люди ходят, у арендаторов есть выручка, то и с оплатой площадей все в порядке.
Несмотря на пандемию, сохраняется избыточный спрос на склады. Особенно в пределах Минска и Минского района. «Запросы на склады площадью 2—15 тысяч квадратных метров остаются высокими. Их не хватало раньше, ощущается дефицит и сейчас. Далеко не у всех инвесторов получается дешево строить. Себестоимость специалисты оценивают в 450—650 долларов за квадратный метр. А арендные ставки сложились на уровне 5—6 евро за «квадрат». Выйти на приемлемую окупаемость с учетом интересов девелоперов и всех рисков не всегда получается», — объясняет Денис Четвериков. На стабильно прибыльную работу удается выйти, если оказывать еще логистические и другие услуги. Но таких профессиональных игроков в стране относительно немного.
Впрочем, внутренняя логистика — одно из слабых мест. Принятая некогда в нулевых программа ее развития так толком даже не начиналась реализовываться. Ключевые инвестиции и внимание были сконцентрированы на проектах, ориентированных на международные рынки. Внутреннюю логистику фактически отдали на откуп торговым сетям. Свои потребности многие из них закрывают, но вот развитого рынка независимых складских услуг фактически так и не сформировалось. Учитывая, что торговый оборот сохраняется, и спрос на склады сохранится.
Отели в ожидании чуда
Сложнее всего из-за пандемии приходится отелям. По оценкам Дениса Четверикова и Андрея Алешкина, у гостиниц заполняемость упала до 20—30 процентов от уровня прошлого года. В первую волну эпидемии отельеры пытались перейти на гибкие стратегии. «Кто-то продавал абонементы, чтобы люди могли жить во время самоизоляции и работать, другие сдавали помещения под офисы», — вспоминает Денис Четвериков. Но, по оценкам отельеров, от таких услуг выручка настолько невысокая, что не окупает затраты и усилия по трансформированию стратегии. «В России весной международные гостиничные операторы оперативно перестроились и стали сдавать номера под коворкинг», — говорит Андрей Алешкин. — Наши отельеры боятся, что арендаторы «убьют» их номера. Также ссылаются на то, что не обладают местом для складирования традиционной для отелей мебели, чтобы заменить ее на офисную. Можно было об этом задуматься еще в мае, но практически никто не сработал на опережение: все ждали осени, окончания пандемии и восстановления туристических потоков, — продолжает эксперт. — Видимо, у участников рынка была накоплена некая подушка безопасности, которая позволяла занять выжидательную позицию.По словам специалистов, ключевой стратегией выживания пока остается сокращение издержек всеми доступными способами. Насколько такой подход эффективен, учитывая, что конца сложных времен пока не видно, сказать трудно. В целом нельзя исключить, что на белорусском рынке произойдут те или иные изменения по смене собственников, появятся новые операторы и игроки. И не только в гостиничном сегменте, но и в целом на рынке коммерческой недвижимости.
«Потенциальные покупатели ищут объекты со скидками, потенциальные продавцы пока хороших скидок не дают», — говорит Денис Четвериков. Андрей Алешкин предполагает некоторое количество сделок уже в конце этого — начале следующего года.
Пока же происходит изучение рынка потенциальными инвесторами, оценка перспектив, рисков. Правда, у белорусских предпринимателей денег для покупки новых активов, даже с дисконтом, немного. А привлечение для сделок слияний и поглощений банковских ресурсов в сложившейся ситуации выглядит проблематично. По мнению специалистов, финансовый сектор предпочтет договариваться с сегодняшними собственниками, реструктурировать задолженности, а не изымать активы или предоставлять займы для сделок по смене собственников. Тем не менее не исключен приход новых игроков и операторов с новыми идеями, стратегиями развития, маркетинговыми подходами и услугами, инновациями в области управления. И новые операторы станут драйверами выхода нашего рынка коммерческой недвижимости на новый качественный уровень.
volchkov@sb.by
