Хорошо отдыхается горожанину на природе, в своем саду и огороде. Но до тех пор, пока за активный отдых не предлагают... заплатить. Вода, электричество, дороги — все это стоит денег. Многие, получив право собственности на вожделенный кусок земли, считают свои шесть соток «фамильным имением», где, наконец, можно позволить себе жить как хочется. Без обязательств. Однако участки в большинстве случаев относятся к коллективному садоводству, и независимо от того, оформлен домик и участок на праве собственности или нет, членство в садоводческом товариществе обязывает дачника жить по определенным жестким правилам. Почему не всегда это получается? Какие проблемы беспокоят сегодня садоводческие товарищества? Мы решили подискутировать на эту тему в начале очередного дачного сезона. За «круглым столом» «СБ» собрались Михаил ЧИСТОВ, председатель садоводческого товарищества «Лесные поляны» Минского района; Игорь ЛАГАЦКИЙ, член СТ «Вишневка–Городищенская»; Владимир ОБУХОВ, председатель СТ «Стрелок» Пуховичского района, и Сергей КОСТРОВ, главный специалист отдела земельного кадастра землеустроительной службы Минского облисполкома.
«СБ»: Начнем с главного. Сейчас садоводы находятся в стадии завершения обязательного бумаготворческого процесса. Товариществам предписывалось пройти перерегистрацию, а их членам до 1 января 2012 года — оформить права на земельные участки. Насколько законопослушны?
С.Костров: В области 1.362 садоводческих товарищества. Перерегистрацию, по Указу № 50, прошли около 70 процентов. Лучше всего ситуация в Минском районе. Из 312 товариществ 279 перерегистрировались и обновили уставы.
«СБ»: Показатель, в принципе, неплохой. А как дела у граждан?
С.Костров: Более 90 процентов садоводов, которые получили и пользовались участками, не имея на них пакета документов, его оформили до 1 января. Кстати, старые госакты на право собственности или пожизненного наследуемого владения на землю, которые граждане получали в начале 90–х, имеют юридическую силу и сегодня. Их никто менять не собирается. Тут вырисовывается другая проблема.
«СБ»: Межевые споры?
С.Костров: Да. Границы как самих садоводческих товариществ, так и отдельных земельных наделов в 1980 — 1990–е не были закоординированы. И когда сегодня возникают конфликты вокруг границ участков, земель общего пользования, я имею в виду самовольные захваты этих территорий, очень сложно в них разобраться.
«СБ»: Иногда даже невозможно.
С.Костров: Госкомимущество приняло Технический кодекс (ТКП 289–2010 «Установление (восстановление) и закрепление границ земельных участков. Порядок проведения»), в котором прописывается процедура установления, восстановления и закрепления границ земельных участков на местности. В частности, если возник спор, остается только делать съемку участков по границам фактического пользования и сравнивать с теми, которые указаны в госакте. Не совпадают? Надо привлекать гражданина к ответственности и заставлять приводить границы в законные рамки. Все эти работы, безусловно, платные. Поэтому ситуация по границам сложная, практически неразрешимая.
И.Лагацкий: Я не знаю такого товарищества, где бы не возникали конфликты по границам. Они есть везде. Вопрос в другом. Почему, если, допустим, конфликт по границам участков возникает у двух садоводов, нужно проводить картографические работы по всему товариществу? Из–за спора двоих все товарищество должно платить немалые суммы. Это неправильно. Пусть спорящие сами разбираются и платят за установление границ своих участков.
«СБ»: А сколько в вашем товариществе членов?
И.Лагацкий: Всего у нас 73 садовода и один только спор о границах. Правда, он затрагивает сразу 4 участка. Но, я считаю, виноваты здесь не садоводы, а Госкомимущество. В свое время разрешили приватизировать участки по устоявшимся границам. Это мина замедленного действия на многие годы. Это яма, в которую угодили и садоводы, и власти. И теперь никто не знает, как оттуда выбраться. Правовой механизм, кажется, уже нащупали, но все упирается в деньги.
С.Костров: При обследовании товариществ мы сталкиваемся с фактами самых разных нарушений. Например, неправильно поставлен забор, захвачена часть дороги. Начинаешь разбираться, оказывается, забор уже стоит на этом месте не год, не два, а все 20. В основном конфликты происходят при смене собственника участка или председателя садоводческого кооператива. Приходит другой владелец, берет рулетку и начинает обмер и сверку с госактом. Не хватает, допустим, полметра. Все, конфликт с соседом, который залез на чужую территорию.
«СБ»: Но сейчас, когда участки застроены, посажены деревья, кусты, обмерить точно рулеткой практически невозможно.
С.Костров: Дачники нынче подкованные. Приглашают специалистов. Бывает, что при выполнении работ по установлению границ современными геодезическими приборами обнаруживаются ошибки в замерах, допущенные много лет назад еще при выделении участков.
«СБ»: Наверное, какие–то из таких несоответствий проще было бы и узаконить?
С.Костров: Но если мы видим, что дорога должна быть шириной 6 метров, а фактически — 4, понятно, что это нарушение, захват территории. По такой дороге в случае чрезвычайного происшествия не сможет проехать спецтехника, да даже две машины не разминутся.
В.Обухов: Чтобы человеку обратиться в суд по вопросу восстановления границ участка, ему нужно вызывать геодезистов, провести обследование, замеры. А не просто написать в заявлении: сосед у меня, допустим, 3 метра захватил!
С.Костров: Съемку участка можно сделать по фактическим границам пользования и без привязки к координатной системе. Эта работа стоит недорого.
И.Лагацкий: А как это сделать, какой порядок действий, куда надо обращаться? Какой документ при этом выдается?
С.Костров: Обращаться для обмера нужно в организацию по землеустройству (проектный институт «Белгипрозем», РУП «БелПСХАГИ», РУП «ИЦзем»). В материалах будут точно указаны площадь, конфигурация участка по фактическому пользованию, которые можно сразу наложить на те, что указаны в правоудостоверяющих документах. Если есть нарушения, информацию следует предоставить в местный исполнительный комитет для принятия соответствующего решения.
«СБ»: Суть вот в чем. Когда товарищества обязали привести всю документацию на землю в соответствие с законодательством, садоводы стали быстро проводить замеры участков и заодно приватизировать. Причем по фактически устоявшимся границам. Тогда, если вы помните, были огромные очереди. Плюс человеческий фактор. В общем, некоторые дачники получили госакты, в которых, как оказалось, узаконены нарушения границ, и участки в этих границах приватизированы. У одного соседа отхватил метр, у другого полметра, у дороги 2 метра. И все: решением исполкома это все стало его собственностью. Исполкомы отказываются отыгрывать назад — отзывать такие госакты. Это непросто. Человек купил эту землю, заплатил деньги. Как ему их вернут?
С.Костров: Странно как–то все это звучит: замерили сами и узаконили. Все, что происходит в садовом товариществе, делается с ведома председателя. И согласовывается с ним. Исполком не может вмешиваться в его работу. И не может вынести решение, если председатель товарищества документально не подтвердит, что у такого–то гражданина участок размеров таких–то, расположен там–то. Есть ходатайство председателя о вынесении на исполком вопроса о предоставлении гражданину участка в таких–то границах, есть план, смежников все подписи, стоит печать товарищества, вопрос принимается к рассмотрению. А потом все ссылаются на исполком, мол, он виноват.
«СБ»: Так председателя прежнего уже давно нет, спросить не с кого. А если он сделал это по «дружбе»?
С.Костров: И все равно исполком тут ни при чем. Если границы участков, предоставленных членам товарищества, не соответствуют проекту организации застройки, правление товарищества имеет полное право по Указу № 50 выдать предписание о приведении границ земельного участка в соответствие, а также информировать местный исполком. Однако земельные споры, связанные с правом частной собственности, разрешаются в суде. Да, процесс нелегкий.
«СБ»: Товарищества не хотят ходить по судам.
С.Костров: Проще все свалить на исполком. Но они являются юридическими лицами со всеми правами и обязанностями.
«СБ»: Хорошо. Но денег на судебные тяжбы нет. Дачники на решение чужих споров сбрасываться не хотят.
С.Костров: Такая постановка вопроса для многих председателей товариществ — отговорка, чтобы не предпринимать каких–либо мер. Товарищество может обратиться за консультацией в исполком и любой другой компетентный орган. По их ходатайству в Минском районе, например, проводятся семинары. Последний был в декабре.
В.Обухов: Вопрос надо ставить шире. Мы так полностью закопаемся в тысячах бесконечных мелких проблем. У садоводческих товариществ должен быть единый республиканский орган, который бы представлял на государственном уровне их интересы. У нас в стране около миллиона дачников. А может, и больше. А сколько в Минской области?
С.Костров: Около 191 тысячи участков.
В.Обухов: Умножим на 6 областей. Если учесть членов семей садоводов, это почти половина населения страны. А между этой миллионной массой дачников и чиновниками нет ничего и никого.
«СБ»: Кроме председателя товарищества, который сегодня есть, а завтра его нет.
В.Обухов: Попытки садоводов объединиться были, но ничего не получилось. Без государственной поддержки такая структура вряд ли появится. Но если она все же будет создана, это позволит снять множество проблем. Есть ряд однотипных вопросов, с которыми садоводы обращаются из года в год и в исполкомы, и в суды. Объединение садоводов могло бы выйти с инициативой изменения законодательства или выработки единого механизма решения.
«СБ»: А за счет чего организация будет существовать?
В.Обухов: Мы платим налоги в местные бюджеты. Пусть небольшие, но платим. Их бы хватило для содержания таких организаций и в областях, и в Минске. А так деньги куда–то уходят, а нам, я имею в виду наше товарищество «Стрелок», от исполкома помощи ни на копейку не было. Например, многолетнюю проблему с водой никак не решить.
«СБ»: В чем суть?
В.Обухов: Соседи пользуются водой из нашей общей скважины, а платить отказываются. Казалось бы, элементарный вопрос. Если ты берешь товар, не заплатив, это считается воровством — следует наказание. А когда у товарищества третий год берут воду и не платят — это, выходит, нормально.
«СБ»: И такое бывает?
В.Обухов: Не верите? Вот у меня в портфеле пачка бумаг — переписка с исполкомами, милицией, прокуратурой по этому вопросу — поднять невозможно. Бумаги плодятся, а проблема не решается.
«СБ»: И много вам задолжали соседние товарищества?
В.Обухов: В том–то и дело, что смешная сумма. За два с лишним года набежало 5 миллионов рублей без индексации. Вопрос в законности и справедливости. Почему мы, всего 90 человек в товариществе, должны платить за воду, которой они пользуются? Чем они лучше нас?
«СБ»: Но есть же законы, их нужно исполнять...
В.Обухов: Мне пришлось дойти до заместителя Генерального прокурора. Он удивился, почему такая простая проблема не может разрешиться. Все понятно: платить надо за водоснабжение. Попытались перекрыть воду соседним товариществам в ответ за неуплату. Не получилось. Районная прокуратура вынесла предписание: не имеем права отключить совладельцев скважины от трубы. Хотя скважина находится на территории нашего товарищества, мы воду добываем и скважину обслуживаем. Сторожу надо платить? Слесарю, электрику надо? А логика соседей такова: вода нам нужна только летом. Тогда и будем платить. А сторож ведь охраняет скважину, насосы, регулирующее и измерительное оборудование и летом, и зимой. Подготовку к сезону, консервацию на зиму, ремонт ведь тоже надо за что–то делать.
«СБ»: Обращайтесь в суд.
В.Обухов: Но для этого нужно нанять юриста, оплата услуг которого в день — 500 тысяч рублей. Это осенью я интересовался. А сейчас явно больше.
«СБ»: Можно и без юриста.
В.Обухов: Можно. Но за два иска к каждому из товариществ надо уплатить по 550 тысяч рублей судебной пошлины. Это было еще до повышения базовой величины в три раза.
«СБ»: Но в случае выигрыша дела эти расходы легли бы на ответчиков.
В.Обухов: А если мы проиграем дело? Если годами элементарную проблему не могут решить чиновники, то мы уже сомневаемся, что суд поможет. Как бы не потерять больше, чем то, что хотим получить. Но даже если бы мы выиграли, все равно ничего не добились бы. У них денег на счете нет. Что ты с них взыщешь?
КОМПЕТЕНТНО
Андрей БУРТА, заведующий сектором юридического отдела Минского облисполкома:
— Садоводческие товарищества руководствуются в своей деятельности Положением о садоводческом товариществе, утвержденным Указом Президента от 28 января 2008 г. № 50 «О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ», иными актами законодательства и уставом.
Местные исполнительные и распорядительные органы не вправе вмешиваться в самостоятельную деятельность садоводческих товариществ, а могут лишь осуществлять контроль над ними, оказывать правовую помощь в виде консультаций, в том числе в форме письменных ответов на обращения. Садоводческое товарищество самостоятельно решает все вопросы деятельности согласно уставу. Часть вопросов — общим собранием или собранием уполномоченных, часть — председателем. Внеочередные общие собрания (собрания уполномоченных) созываются по решению правления, по письменному требованию ревизионной комиссии, по письменному требованию не менее 1/4 от общего числа членов товарищества, по письменному предложению райисполкома.
Споры между товариществом и его членами, споры имущественного характера решаются судом. Исполкомы рассматривают вопросы самовольного занятия земельного участка, нецелевого использования земли. В их компетенцию входит составление протоколов об административных правонарушениях, предписаний об устранении нарушений. А также принятие решений о предоставлении в частную собственность земельных участков или их изъятии. Нарушения правил содержания домашних животных рассматриваются на общем собрании и могут выноситься на административную комиссию исполкома. Внутренний контроль финансово–хозяйственной деятельности товарищества осуществляют ревизионная комиссия, казначей.
Вопросами самовольного строительства занимается общее собрание или правление, а также их можно вынести на рассмотрение комитета по архитектуре и строительству облисполкома.
В случае выявления злоупотреблений со стороны должностных лиц товарищества меры принимаются общим собранием. В его ведении находятся также вопросы, касающиеся пользования водонапорными башнями, газопроводом совместно с другими товариществами. Что касается незаконного включения в садоводческое товарищество или исключения из него, а также порядка внесения взносов, то это компетенция общего собрания. В случае несогласия с его решением — суда.
«CБ»: А вы в суд не обращались. Как решали вопрос?
В.Обухов: Пришлось перекрыть вентиль. Так меня за это потом забрали в милицию, посадили в «клетку» за самоуправство и неподчинение. Пока я там сидел, все задвижки открыли и пустили воду соседям.
И.Лагацкий: А насколько обоснованны суммы платежей, которые вы выставляете соседним товариществам? Цифры там не с потолка взяты?
В.Обухов: У меня есть договор...
И.Лагацкий: Там цифры не указываются.
В.Обухов: Там говорится, что затраты на водоснабжение распределяются поровну между товариществами пропорционально количеству участков. Есть показания счетчиков и так далее.
И.Лагацкий: Знаете, если суд вынес решение, это еще не завершение дела. Исполком может потом три года решение оспаривать. И не выполнять. Тут тоже не все так просто.
В.Обухов: Указ Президента № 50 — лучший документ о товариществах за многие годы их существования. Но если отдельные проблемы не решаются, значит, там не все учтено.
М.Чистов: У нас нет правовой квалификации, нет полномочий, чтобы бороться с произволом чиновников. 6 лет работаю председателем. Слава богу, все споры о границах решаем сами, обмеряем, находим компромиссы. Спасибо вашей газете, многие проблемы, которые поднимались на «круглых столах» по товариществам садоводов, уже решены. Работать стало намного проще и легче. И по налогам, и по линиям электропередачи — высоковольтные уже переданы государству, и по наведению порядка, по дисциплине. Но у нас сейчас самый больной вопрос — сбор членских взносов. Из 233 владельцев участков платят все, кроме троих. Два года хожу по судам, не могу взыскать задолженность.
«СБ»: Большая?
М.Чистов: По 50 тысяч рублей с каждого. Дело в том, что нас обязали закупить и установить противопожарное оборудование. Это требование указа Президента. И еще нужно сделать капитальный ремонт системы водоснабжения. А они не платят. Мы подождали погашения задолженности 6 месяцев, как это записано в уставе товарищества, и пошли в суд.
«СБ»: Сергей Васильевич, в чем здесь проблема: почему люди вынуждены судиться за 50 тысяч рублей? Ведь можно просто исключить неплательщика из товарищества? И обязать в течение года реализовать строение и все остальное.
С.Костров: А если он не реализует? Опять судиться надо.
«СБ»: А дальше?
С.Костров: Все зависит от того, какое решение суд примет.
«СБ»: Допустим, принято решение о реализации строения. А неплательщик все равно не реализовывает.
С.Костров: Произвести оценку домика, что там еще из имущества есть на этом участке и выставить на аукцион. После продажи возместить ему имущественные затраты.
М.Чистов: И в указе, и в уставе меры предусмотрены. В бесспорном порядке можно взыскать задолженность с должников через нотариальную контору, которая проводит экспертизу документов и дает заключение для суда о взыскании задолженности. Другое дело, как это реализовать. На бумаге все выглядит хорошо, а вот на деле далеко не так. Неплательщики пожаловались в Минский районный суд. Мол, решение общего собрания незаконно, поскольку не было кворума. И как мы ни доказывали, что кворум был, показали протоколы с подписями присутствующих, никто не принял это во внимание. Я обращался с кассационной жалобой в областной суд. Не помогло. Слишком активными оказались неплательщики, забросали жалобами все инстанции: исполком, ОБЭП, прокуратуру. Дошли даже до Администрации Президента. Что я, мол, преступник, меня надо судить, а не их. В общем, грязью поливают как хотят. Но самое страшное в том, что безнаказанность рождает еще большее беззаконие. Раньше у нас было 3 неплательщика взносов, а после решения областного суда их уже может быть 10. А потом 20 человек.
«СБ»: Так, может, еще раз собрать собрание и повторно принять решение?
М.Чистов: Зачем? Все участники того собрания, указанные в протоколе, подтверждают, что они были. Выборочно проверяли их и в суде. Но это не повлияло на решение. Мы уже и суды проиграли, и понесли дополнительные затраты: выплатили 700 тысяч рублей судебных издержек.
«СБ»: Вот так. Боролись за 150 тысяч, потеряли 700.
И.Лагацкий: Нет, разобщенные садоводы своими силами никогда не справятся с такого рода проблемами. Нужна республиканского масштаба организация садоводов. Как Совет по развитию предпринимательства при Президенте.
В.Обухов: Вот еще одна проблема. Пивоваренные заводы, например, освобождены от налога на воду. Садоводы нет. Но не в этом суть. Налог сам по себе мизерный. В прошлом году 300 садоводам начислили к уплате всего лишь 17,8 тысячи рублей. В 3 раза бы больше заплатил из своего кармана, только бы избавиться от кучи забот и бумаг, связанных с его уплатой. В электронном виде, по почте не принимают. Надо везти бумажки лично. Отчитаться и в институте по проблемам водного хозяйства. Для уплаты нужно иметь особенные приборы учета. Показания счетчика на насосе считаются почему–то недействительными. Требуют установки отдельно механического счетчика, которого хватает на год работы. Потом ломается. Новый — 1,2 миллиона рублей.
«СБ»: Но садоводческие товарищества по закону освобождены от предоставления статотчетности...
В.Обухов: Да, если бы не маленькая оговорка: «кроме отдельных случаев». Далее, с садоводов, в том числе пенсионеров, по–прежнему берут отчисления в фонд социальной защиты. Но мы же не работаем на предприятии, не получаем зарплаты, других доходов, с чего может начисляться этот налог. Хорошо еще берут 12,6 процента, а не 36. Еще вопрос. В Пуховичском районе 182 садоводческих товарищества. Есть около 80 скважин, которые обеспечивают их водой. Насколько мне известно, узаконены из них только 6. И только 3 товарищества имеют официальное разрешение на водопользование.
«СБ»: И никто на это внимания до сих пор не обратил?
В.Обухов: Все внимание чиновников сосредоточено на трех законных водопользователях. Их постоянно проверяют, штрафуют за малейшее нарушение.
«СБ»: А остальные?
В.Обухов: Их нет. Нет в документах. Чиновник видит только то, что в бумаге записано. А раз нет на бумаге, значит, нет вообще.
«СБ»: И если вы не заплатите налог, скажем, на воду, что вам за это будет?
В.Обухов: Как что? Штраф. Счет в банке арестуют. Не заплачу за электроэнергию — свет отключат.
«СБ»: А кто должен решать эти проблемы садоводов?
С.Костров: Смотря какой вопрос. Границы земельных участков или застройки территории урегулирует землеустроительная служба и отдел архитектуры и строительства исполкома...
И.Лагацкий: От нас везде отмахиваются как от назойливых мух. Мол, мешаем работать. У нас нет возможности влиять на принятие решений. С нами никто не хочет считаться. Постоянно сталкиваемся с таким неуважительным отношением к себе.
«СБ»: Так объединяйтесь. Кто вам мешает?
В.Обухов: Я не могу пожаловаться, что чиновники со мной грубо разговаривают или взятку вымогают. Такого нет. Беда не в злом или добром чиновнике, а в том, что наши проблемы не решаются.
«СБ»: Сергей Васильевич, а много ли официальных жалоб от садоводов?
С.Костров: Очень много. В основном это вопросы границ участков, расположения строений.
М.Чистов: Государство должно за счет наших налогов создать республиканский орган со всеми полномочиями, который бы занимался разрешением конфликтных ситуаций, с которыми товарищества сами справиться не могут. Зарплата ведь у председателей, бухгалтеров и других работников товариществ просто мизерная. У меня, например, 600 тысяч. При этом из пенсии удерживают 300 тысяч. И кто пойдет нервы трепать за такую зарплату?
В.Обухов: Раньше в распоряжении товарищества оставалось 10 процентов собранных налогов. И собранием можно было решить, куда их направить. Или в общий бюджет, или заплатить их в качестве зарплаты казначею. Потом все налоги забрали исполкомы. Мне кажется, что это решение местных органов не что иное, как самоуправство.
«СБ»: Из почты знаю, что с вывозом мусора у вас проблем масса.
В.Обухов: Горожане платят за вывоз мусора в 10 раз меньше, чем садоводы. Парадокс в том, что, к примеру, владелец большого коттеджа в Самохваловичах пользуется дотациями государства и платит за мусор копейки. А садоводы только за контейнеры отдают по 600 тысяч. Это за прошлый год. В нынешнем будет больше. В прошлом году вывоз куба мусора стоил 20 тысяч рублей. Эти поборы приводят к тому, что некоторые товарищества отказываются от контейнеров, от заключения договоров на вывоз мусора.
М.Чистов: А еще «Белгосстрах» с нас берет 0,7 процента от фонда заработной платы по обязательной страховке. Деньги небольшие. В год набегает примерно тысяч 300 — 350. Но как согласиться с тем, что наши товарищества приравниваются к сельхозпредприятиям? И с нас берут по той же ставке, что и с них. Там же производство, оборудование, всевозможная техника и соответственно большие профессиональные риски. А какие у нас риски могут быть, с лопатой работая?
И.Лагацкий: Я считаю, если государственные органы виноваты в том, что подготовили некачественные законы, в результате чего садоводы не могут распутать клубок возникших у них проблем, пусть они и подготовят новый механизм их решения.
«СБ»: Но закон есть...
И.Лагацкий: Тогда почему проблемы остаются? Почему они не решаются? Причем годами. Значит, закон в этой части не работает. Потому что нет механизма урегулирования проблем. Мне очень хотелось бы найти, пусть через газету, те товарищества, где каким–то образом удалось разрешить хотя бы прозвучавшие здесь вопросы. Чтобы поделиться опытом, поучиться у них. А если бы у нас была своя республиканская организация, созданная государством, тогда бы не было такого недостатка в информации. И не мучались бы садоводы каждый в своем товариществе, пытаясь их решить. И не ходил бы годами по судам Михаил Александрович. И сам не мучился, и других не мучил.
