Рынок офисов и торговых объектов достиг «дна»
Еще недавно застройщики офисных зданий и торговых центров соревновались друг с другом в масштабности проектов. Компании массово скупали огромные земельные участки и заявляли о миллионных инвестициях, а новые строения росли как грибы после дождя. Но после того как рынок недвижимости начал показывать обратную динамику, строительство понемногу стало замораживаться. Конечно, в 2010 году жизнь на стройплощадках в Минске продолжается, но в ближайшие несколько лет рынок коммерческой недвижимости будет отличаться более сдержанным характером.
По подсчетам специалистов, сегодня в столице сдается в аренду порядка 250 тыс. кв. метров офисных площадей в год. Говоря о рынке коммерческой недвижимости, отечественные эксперты отмечают, что Беларусь снизила объемы строительства не так значительно, как соседние страны. Например, в России рынок офисов «просел» на 43 %, торговых строений – на 32,7 %. В Беларуси же общий уровень снижения темпов строительства пока не превысил и 15 %. Специалисты уверены: кризисный процесс находится в начальной стадии своего развития. По итогам 2009 года ГУП «Национальное кадастровое агентство» даже зафиксировало в белорусской столице увеличение объемов сданных в эксплуатацию квадратов. Хотя при этом специалисты признают: число сделок с изолированными помещениями, не относящимися к жилому фонду, в 2009 году серьезно сократилось – на 7 %.
В большинстве предложений аренды и продажи торговых и офисных помещений указана «договорная цена», реальная нередко оказывается на 10—15 % ниже прайса. Застройщики, которые определились с пределами стоимости, предлагают долевое строительство и продажу готовых офисов и торговых помещений от $ 1150 до $ 3000 за кв. м. А вот арендные ставки за минувший год снизились, их уровень составляет 28 евро за квадратный метр, однако риелторы предостерегают: по отдельным предложениям они могут доходить до 45 евро. Арендодателям приходится быть гибкими. «Нынче рынок офисной недвижимости – это рынок арендаторов, которые диктуют свои условия», — уверены риелторы.
Сейчас, по мнению аналитиков, рынок коммерческой недвижимости в Беларуси достиг своего «дна». За минувший год ставки арендной платы на офисные административные объекты упали на 30—40 %, на торговые, которые традиционно оказываются более «живучими», — на 22—27 %. Риелторы говорят, что спрос на офисные квадраты сместился от планируемых проектов к практически готовым объектам коммерческой недвижимости. Зданий, находящихся на заключительной стадии строительства, в белорусской столице осталось не так много – предложение, по некоторым оценкам, сократилось на 30—35 %, но ввязываться в строительство на уровне вырытого котлована желают немногие. «При таком уровне падения цен, как в минувшем году, строить офис на долевых условиях многим кажется делом рискованным», — поясняет заместитель директора АН «Твоя Столица Консалт» Юрий Попов.
По прогнозам экспертов, в ближайшие два года белорусский рынок недвижимости будет развиваться сравнительно низкими темпами – сроки реализации одного проекта занимают в среднем около двух-трех лет. Сейчас лишь 20—25 % компаний, ранее привлекавших кредиты, смогут получить финансирование, да и то только под высоколиквидный залог. Впрочем, нет худа без добра. Эксперты уверены: сегодня происходят качественные изменения, которые в итоге должны изменить лицо «недвижимого» рынка до неузнаваемости. Девелоперы начинают снижать темпы строительства по одной простой причине – им не хватает финансирования. А дефицит средств возник из-за привычки работать по долевым схемам. «Это тактика вчерашнего дня, — говорит Юрий Попов. — Сегодня приходится финансировать проект как из внутренних, так и из внешних источников. И если в Беларуси рынок банковских кредитов оказался практически закрыт для серьезных коммерческих проектов в строительстве, то для привлечения внешних инвестиций необходимо создавать грамотную концепцию объекта». Сегодня девелоперы понимают, что работать по старым схемам уже невозможно, и понемногу перестраиваются на работу по общепринятым мировым нормам.
-----------------------------------------
Вторая волна «цунами»
Экономисты бьют тревогу: намечается новый ипотечный кризис. Однако на этот раз он коснется уже не жилой, а коммерческой недвижимости. На минувшей неделе 79 членов Конгресса США обратились в Федеральный резерв и Министерство финансов с требованием уберечь рынок коммерческой недвижимости страны от возможной катастрофы.
Для того чтобы понять ее масштабы, достаточно отметить, что на сегодняшний день общий объем американского рынка коммерческой недвижимости оценивается в $ 6,7 трлн. По мнению аналитиков, в 2013 году истечет срок погашения займов, взятых на приобретение различных объектов коммерческой недвижимости, на сумму в $ 1,4 трлн. При этом для 65 % заемщиков рефинансирование кредитов может оказаться очень затруднительным вследствие падения стоимости объектов. Американские конгрессмены выступили с инициативой для поощрения банков на выдачу кредитов, несмотря на общее снижение стоимости объектов коммерческой недвижимости. Подобная стратегия, как надеются политики, стабилизирует цены в данном сегменте.
Наглядно о возможных неприятностях говорит ситуация, возникшая с двумя кварталами офисных и жилых зданий «Peter Cooper Village» и «Stuyvesant Town», располагающихся в Нью-Йорке. Компании «BlackRock Realty» и «Tishman Speyer Properties» приобрели этот проект за $ 6,3 млрд. в 2006 году. Однако уже в январе текущего года эти фирмы объявили дефолт по взятым на осуществление этой покупки кредитам, так как стоимость недвижимости упала ниже $ 2 млрд.
